实况：“2009中国房地产百强研究”报告今日发布

【主持人】谢谢刘所长，下面有请中国房地产TOP10研究组联席组长、中国指数研究院院长莫天全先生发布2009中国房地产百强企业研究报告。

【莫天全】各位来宾，我代表我们研究组来发布对我们今年百强企业研究的结果做一个分析，重头戏要等我们研究组办公室主任黄瑜女士来发布，我把结果做一个分析。组织八个方面，一个是市场份额、规模性、盈利性、成长性、稳健性、运营效率以及对行业趋势的特征进行分析。第一是从市场份额方面，百强企业经过大势考验，市场份额逆势扩大。2008年市场份额达到22%，综合实力十强企业市场份额达到7.78，行业集中度在提高。

【莫天全】相对于全行业来说，我们整个销售额下降19%，但是百强企业下降的幅度比同行业少得多，只是下降了差不多4%。33家百强企业保持了销售额的增长，特别是万科、中海、绿城等销售额超过百亿。从市场份额扩大方面，刚才说百强企业2008年的市场份额较上年同期增长3.35%，特别是百强企业当中的前十位，TOP10百强企业几乎占到百强企业的三分之一。刚才我问郁总这个数字是否对，万科销售额占商品房市场销售额2%，这包含了办公楼，也包含了商场，在全国住宅市场比例，万科达到了2.34%。

【莫天全】规模性，我们结果是资产规模再继续攀升，特别是净资产增长速度超过了总资产增长速度，我们百强企业资产质量是在提升。我们看到两个增长，一个是总资产的增长速度是22.39%，但是净资产增长达到了39.55%，我们资产结构趋向合理。盈利性方面，现在市场低迷对我们还是有影响，但是百强企业净利润还是在增长，平均增长8.32%，资产收益率受到影响，从数据来看，总资产收益率和净资产收益率都有所下降。

【莫天全】从成长性来看它的未来，我们百强研究企业的数据结果是，百强企业从总量来说是下调了新开工面积和施工面积，但是我们土地储备还是有所增长。2008年全国商品房的施工面积增长是16.22%，新开工面积是3.15%，百强企业同期施工面积下降12.03%，新开工面积下降更多一些，从这方面来说百强企业在市场不稳定情况下是比较自觉的下调新开工面积和施工面积。但是土地储备是在增长，2008年百强企业的土地储备规划总面积同比增长5.34%，土地储备在增长。但是同比全国行业水平，土地面积是下降9.42%。

【莫天全】从稳健性，我们主要谈百强企业资产负债率，结果是百强企业资产负债率在下降，也就是我们的偿债能力在继续提升，相对于百强企业的流动比例，稳定性也不错，流动资产对流动负债的保障意义相对比较强的。现金流量这是我们很关心的一个问题，表示我们抗风险能力很重要的指标，在数据当中，我们现金流量状况比较好转，从去年负的9达到现在负的2。筹资规模与经营现金流量规模基本保持稳定和同步。

【莫天全】预收款，2008百强企业预收款保持着增长，现在形势保持增长就非常不错，特别是跟我们全行业下降12.63%相比，充分体现了百强企业的优势。运营效果，因为我们资产增长比较快，导致目前状况下，百强企业总的资产周转率、流动资产周转率相对有所下滑，有些方面并没有逃脱市场对于我们的影响。

【莫天全】除了刚才从经济和企业运营方面的数据外，还有社会责任方面，大家开始积极考量社会责任，我们也有数据的研究结果。2008年百强企业营业税金及附加值两项合计达到4.68亿，再加上个人所得税以及其他有关的税费，相信平均百强企业贡献接近10亿元。百强企业2008年慈善捐赠，每个企业达到877万，较上年增长超过50%，如果跟我们同期营业收入增长11%相比，社会责任捐赠增长超过了营业收入的增长，大家对于社会责任越来越看重。

【莫天全】最后是行业趋势的特点，刚才数据表现，研究结果表明，不均衡性再继续扩大，从几个方面得出这个结论，一个方面是百强企业之间不均衡性在扩大，前十五家百强企业领先性很明显，第二方面是全国性的企业跟区域性企业不均衡也在逐渐扩大，全国性企业和区域性企业销售额均值拉大5倍，另外百强企业与非百万企业发展的不均衡性也在加剧，这对我们百强企业应该是好的结果，资源更加流向优秀的百强企业。国家政策也是倾向于扶持优秀百强企业，促进这个市场资源向优秀企业导入。

【莫天全】刚才是量化方面的研究结果，我们另外也对策划代理企业进行了研究，2009策划代理百强企业也进行了研究，有两个结果，一个是策划代理百强市场份额在稳步提升，2008年市场份额通过策划代理，销售额超过7千亿，虽然同步有所下降，但是从全国商品房销售额下降幅度相比，我们策划代理额度还是下降的比市场小八个百分点。第二方面策划代理销售商品房达到32.1%，作用越来越大。从代理费率来看也有提升，2008年策划代理百强企业的代理费由2007年1.36%提升到2008年的1.52%，TOP10十强代理费用更高，达到1.74%。

【莫天全】策划代理商与开发企业合作日益紧密，从数据表现来看，策划代理TOP10企业代理面积和销售收入，来自于开发百强企业的比例分别占到40%和31%，这是两个不小的数字。所以TOP10企业前五名大客户业务占比高达50%。我们看到优秀的代理企业跟我们优秀的百强企业合作日益紧密，某种程度上形成了利益共享。这是对策划代理公司做的数据分析结果。

【莫天全】总结一下2009年百强企业发布的数据分析，我们有下面几个结论，第一是百强企业市场份额再继续提升，百强企业社会地位得到强化。第二是百强企业的资产规模在保持增长，而且资产结构日益优化。第三是净利润略有增长，成本费用控制成效显著。第四百强企业在实施调整开发结构，在调整施工面积可以看到这个结果，同时在谨慎增加土地储备，为将来做好准备。负债规模，负债率在下降，偿债能力在继续提升，现金流得到改善，这是百强企业表现好的现象。另外也导致资金、客户等资源向百强企业倾斜，全国性龙头企业优势更加明显。在这前提下，我们看到百强企业的优势，也看到百强企业对这个产业所做的贡献，我们可以感觉到在目前形势下，在目前市场调整期，我们觉得也是百强企业最好的机会，我们百强企业怎么来利用这最佳的机会对外发展、对内调整，这是我们抓住产业调整、市场调整的机会，包括现在大家谈得比较多的并 购贷款，确实给很多企业提供了很好的机会。好企业抓住这个机会争取做强做大。

【莫天全】我就代表研究组就我们目前研究成果做的分析，下面我们请黄瑜女士对榜单进行发布。感谢大家！

【主持人】谢谢莫总，下面有请中国房地产TOP10研究组办公室主任、中国指数研究院常务副院长黄瑜女士为我们发布2009年中国房地产百强优秀企业名单。

中国房地产TOP10研究组办公室主任、中国指数研究院常务副院长 黄瑜

【黄瑜】今天我们的成果也得到了社会各界，特别是政府界、金融界的广泛认同，已经成为评判行业经营实力的重要标准。今天我代表TOP10研究组来发布2009中国房地产百强企业优秀名单，并对来自全国优秀企业颁发证书。我们基于规模性、盈利性、成长性等指标评选出了百强企业名单，另外也产生出中国房地产百强企业综合实力TOP10企业，这些企业呈现出规模大、盈利能力强、成长稳定，并且稳健性好、盈利性高等特征。下面请看大屏幕，中国房地产综合实力TOP10。

【黄瑜】同时有请中国房地产TOP10研究组联席组长、国务院发展研究中心企业所所长陈小洪先生为他们颁发证书。综合实力TOP10：万科企业股份有限公司和中国海外发展有限公司位列综合实力TOP10前两位，保利房地产（集团）股份有限公司和合生创展集团有限公司并列第三，第五至第十分别为广州富力地产股份有限公司、恒大地产集团有限公司、大连万达集团股份有限公司、绿城房地产集团有限公司、北京首都开发控股（集团）有限公司和大华（集团）有限公司。综合实力TOP10企业突出体现了规模大、盈利能力强、成长稳定、稳健性好、运营效率高等特征。综合实力TOP10企业2008年的总资产均值达到528.4亿元，销售额均值186.4亿元，远高于百强企业平均水平；综合实力TOP10企业净利润均值为28.8亿元，同比增长6.52%，远高于同期百强企业8.2亿元的平均水平；综合实力TOP10企业的资产负债率均值为59.90%，而同期百强企业为65.15%，偿债能力高于百强企业。

【黄瑜】规模性TOP10企业依次为：万科企业股份有限公司、中国海外发展有限公司、保利房地产（集团）股份有限公司、大连万达集团股份有限公司、北京首都开发控股（集团）有限公司、广州富力地产股份有限公司、中华企业股份有限公司、金地（集团）股份有限公司、龙湖地产和首创置业股份有限公司。2008年，规模性TOP10企业保持了经营规模的快速增长，领先优势进一步加强。规模性TOP10企业2008年总资产均值高达484.24亿元，是同期百强企业的2.83倍；净资产均值达到234.94亿元，是同期百强企业的3.36倍；在房地产业务收入方面，规模性TOP10企业的均值达到148.77亿元，是同期百强企业的3.06倍。

【黄瑜】有请中国房地产TOP10研究组联席组长、中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一先生颁发盈利性TOP10证书。盈利性TOP10企业分别为：中国海外发展有限公司、万科企业股份有限公司、保利房地产（集团）股份有限公司、合生创展集团有限公司、远洋地产控股有限公司、上海三盛宏业投资（集团）有限责任公司、卓越置业集团有限公司、阳光100置业集团有限公司、杭州滨江房产集团股份有限公司和SOHO中国有限公司。2008年，盈利性TOP10企业克服了房地产市场的不利因素，盈利水平保持稳定增长，净利润均值为25.19亿元，净利润总额占到百强企业净利润总额的25.77%，盈利能力优势非常突出。

【黄瑜】成长性TOP10：成长性TOP10企业依次是：保利房地产（集团）股份有限公司、恒大地产集团有限公司、复地（集团）股份有限公司、绿城房地产集团有限公司、上海城开（集团）有限公司、广州富力地产股份有限公司、上置投资控股有限公司、旭辉集团股份有限公司、永泰房地产（集团）有限公司和新湖中宝股份有限公司。成长性TOP10企业在2008年市场中尤其难能可贵，在百强企业销售额均值同比出现微降的情况下，成长性TOP10企业销售额均值仍然保持了10.44%的增长，近三年的销售额增长率均值达到43.48%，展示了企业很好的发展潜力。成长性TOP10企业2008年的房地产业务收入均值增长率为30.02%，而同期百强企业仅为7.55%。

【黄瑜】稳健性TOP10：稳健性TOP10企业分别是：中国海外发展有限公司、万科企业股份有限公司、重庆市金科实业（集团）有限公司、北京北辰实业股份有限公司、福星惠誉房地产有限公司、金融街控股股份有限公司、建业地产股份有限公司、上海市上投房地产有限公司、农工商房地产（集团）股份有限公司和重庆隆鑫地产（集团）有限公司。稳健性TOP10企业2008年资产负债率为58.59%，同期百强企业为65.15%，总体负债规模较百强企业更为合理；流动比率均值为2.15，近三年流动比率均值为2.13，显示稳健性TOP10企业不但对短期负债有良好的偿还能力，对资产的利用效率也比较理想。

【黄瑜】下面有请中国房地产TOP10研究组联席组长、清华大学房地产研究所所长刘洪玉先生颁发运营效率TOP10证书。运营效率TOP10企业依次是：万科企业股份有限公司、恒大地产集团有限公司、大连万达集团股份有限公司、江苏新城地产股份有限公司、宁波银亿集团有限公司、鑫苑（中国）置业有限公司、上海景瑞地产（集团）股份有限公司、佳兆业集团控股有限公司、金都房产集团有限公司和上海中房置业股份有限公司。在2008年市场调整时期，企业的资产周转面临更大的考验，运营效率显得尤为重要。运营效率TOP10企业在2008年为整个行业在运营效率方面树立了杰出典范，其总资产周转率均值为0.59，高于同期百强企业0.35的平均水平，存货周转率均值为0.77，而同期百强企业为0.44。

【黄瑜】2008－2009中国房地产年度社会责任感企业：近年来，百强企业对自身的社会责任意识有了更大的提高，企业积极关注、参与并实践企业社会责任，为社会的发展做出自己的贡献，谋求社会与企业的和谐成长。2008－2009中国房地产年度社会责任感企业包括：万科企业股份有限公司、中国海外发展有限公司、大连万达集团股份有限公司、北京首都开发控股（集团）有限公司、恒大地产集团有限公司、广厦控股创业投资有限公司、宝龙集团发展有限公司、武汉地产开发投资集团有限公司、永泰房地产（集团）有限公司和百步亭集团有限公司。社会责任感企业在税收贡献、社会公益、自然环保等方面都有卓越的表现。在纳税额方面，年度社会责任感企业纳税额占百强企业纳税总额的26.51%。

【黄瑜】2009中国房地产百强之星：在2009中国房地产百强企业研究中，TOP10研究组研究和挖掘一批区域布局、对外合作、产品创新等方面表现突出的企业。它们是：北京北辰实业股份有限公司、融侨集团股份有限公司、福建正荣集团有限公司、方圆地产控股有限公司、四川蓝光和骏实业股份有限公司、宝龙集团发展有限公司、南方香江集团有限公司、重庆协信控股（集团）有限公司、浙江国际嘉业房地产开发有限公司、厦门禹洲集团股份有限公司、青岛海尔房地产开发投资有限公司、广西东方航洋实业集团有限公司、上海凯迪企业（集团）有限公司、浙江昆仑置业集团有限公司、武汉三江航天房地产开发有限公司、浙江佳源房地产集团有限公司、上海三湘股份有限公司、海亮集团有限公司、浙江金龙房地产投资集团有限公司、青岛伟东置业集团、杭州宋都房地产集团有限公司、大发集团有限公司、联发集团有限公司、众安房产有限公司、上海中锐地产集团有限公司、杭州开元房地产集团有限公司、中大房地产集团有限公司、重庆长安房地产开发有限公司、中骏置业控股有限公司、莱茵达置业股份有限公司和沈阳银基发展股份有限公司。有请陈小洪所长、朱中一秘书长为以上企业颁发证书。

【黄瑜】2009中国房地产策划代理百强企业的综合实力TOP10，排名依次为：易居（中国）控股有限公司、深圳世联地产顾问股份有限公司、上海同策房产咨询股份有限公司、合富辉煌集团控股有限公司、北京伟业策略房地产投资顾问有限公司、北京思源兴业房地产经纪有限公司、厦门新景祥投资控股有限公司、上海新联康投资顾问有限公司、北京金网络置业投资顾问（集团）有限公司、上海普润房地产顾问有限公司名列第十。2009中国房地产策划代理综合实力TOP10企业中，易居中国、世联地产、同策、合富辉煌、伟业顾问均连续五年跻身综合实力TOP10，展现出稳定的发展态势。虽然受到市场低迷的影响，综合实力TOP10企业依然取得了较好的销售业绩，易居中国销售额达到300亿元。同时，综合实力TOP10企业2008年主营业务收入和净利润也较去年同期实现增长，世联地产则再次展现出强大的策划能力，策划业务收入取得较大提升；伟业顾问凭借一手物业代理收入的增加实现主营业务收入的增长；普润地产在2008年加强了企业成本管理，盈利能力明显提升，净利润增长50%以上。综合实力TOP10企业在代理面积方面具有明显优势，2008年代理面积同比增长超过30%，其中同策代理面积增长率超过100%，金网络2008年代理面积达到千万平方米。

【黄瑜】这些优秀的企业用他们的智慧、汗水铸就了企业的辉煌，也促进了房地产企业的发展。感谢他们为房地产企业做出的卓越贡献，谢谢大家！