王海峰:全球经济可能会经历三到五年的调整

房天下   2009-03-28 17:28

由中国房地产业协会、国务院发展研究企业所、房地产研究所和中指研究院四家机构共同主办的“2009中国房地产百强企业研究”,从新的研究方法体系确立、数据采集整理到指标计算分析,历时半年,对中国房地产市场上数百家开发企业和策划代理企业分别进行了科学严谨的研究,完成了“2009中国房地产百强企业研究”与“2009中国房地产策划代理百强企业研究”,并于2009年3月28日在钓鱼台国宾馆发布房地产百强企业研究报告与房地产策划代理百强企业研究报告。

国家发展改革委员会国际经济综合研究室主任王海峰先生在发布会上发表了主题为《2009年及中国经济形势分析,对中国房地产有何影响》的演讲。

各位嘉宾,各位企业家朋友们,女士们、先生们,大家下午好!高兴有机会在这里跟大家就全球经济走势和我国经济面临的风险、挑战与大家做一个交流。今天下午利用有限的时间跟大家就五个方面内容进行交流。

美国经济现在继续下行,发达经济体总体上是雪上加霜,全球经济可能会经历三到五年的调整,从目前情况来看,这样一个估计可能还是相对保守的估计。那么接下来对我国经济面临的风险和挑战进行一些分析,最后我想简单概括一下房地产业可能面临的风险和挑战。

美国经济目前仍在继续下行,从主要的经济指标和美国经济现在仍然面临的风险和宏观经济政策、效果几个方面讨论这个问题。首先看经济指标,从美国年度和季度经济指标来看,美国2008年第三季度、第四季度消费大幅度收缩,由于消费占美国经济70%,消费收缩使美国经济在去年下半年步入衰退。从消费收缩幅度来看,这次美国经济消费收缩要大于91、92年那次的消费收缩,而且09年消费可能出现年度收缩,如果09年美国消费呈现年度性的收缩,可能是74年、79年以来最为严重的收缩。如果收缩幅度决定了它是否是二战后或者是1929年以来的一次收缩,看一下美国的私人消费,美国经济增长在四季度收缩6.2,私人消费也有较大幅度的收缩。

从私人消费收缩的结构来看,耐用品消费收缩,其次是非耐用品,服务消费在三季度收缩,四季度略有反弹,但是从09年的趋势来看,耐用消费品可能在上半年同时收缩,而且耐用品可能收缩幅度更大。

从私人来看,私人也是在过去几个季度呈现收缩的迹象。如果把私人收缩住宅和汽车消费来看,住宅美国已经收缩了7到8个月,汽车也已收缩,从就业角度来看,汽车大约收缩了将近13、14个月。尤其值得大家焦虑的是美国就业情况。从2008年1月到现在以来,美国已经连续14个月就业收缩,美国就业数据一般是不变的数,如果就业连续大幅度收缩,说明它的经济显著下滑。二月份失业率达到8.1。

如果把就业换成季度数来看,大家从这个图上可以看出08年第四季度就业收缩是70年以来最为严重的一次,如果再把它折算成年度就业收缩来看,大家可以看到08年就业收缩是二战以后最为严重的收缩,可能09年更为严重。从这个意义上来讲,我们说美国的经济在09年可能收缩幅度更大。

再看一些短期的经济数据,从美国商业活动指数来看,2008年制造业、服务业频繁收缩,而且制造业的收缩幅度是79年二次石油危机以来的一次。服务业的活动指数是自有统计数据以来收缩幅度的一次。经济线行指数和消费信心指数来看,消费者信心指数在二月份降到了25,这也是近20年来最为悲观的一次。从进口来看,美国进口已经连续五个季度收缩,按照可变量来看,美国进口在1、2月份显著收缩,这就说明美国经济收缩已经影响到消费、、进口各个方面。

我们看一下美国经济下行的风险点,风险点之一,从次贷危机08年9月演变为金融风暴,已经呈现出经济危机,随着房价下跌,信贷紧缩,经济收缩,变成恶性循环。美国经济收缩的根本原因是美国经济自身需要调整。风险点之二是消费收缩,体现三个方面,首先是家庭收入下降,第二是财富缩水。美国由于房地产价格下降,造成美国家庭财富大概损失3.5万亿,股票市场价格下跌造成私人财富损失5到6万亿,信贷紧缩使得消费基础失去了信用支撑。

从信贷紧锁的情况来看,实际上信贷紧缩不仅影响到消费,而且影响到和进口。美国的住房消费基本上100%需要信贷,汽车大概50%需要信贷,65%是需要信贷,进出口贸易也受到信贷紧缩的严重影响。

风险点四,美国经济正陷入前所未有的困境,这个困境体现为各种不利因素交织而来,形成很多很多恶性循环。从这个链条可以看到,任何一个消息在过去几个月都是负面的,链条都是恶性的循环。最后一个风险点我要提一下房贷危机,随着次贷危机暴发,违约率上升,使得信贷紧缩需求下降,房屋价格下跌造成财富减少,财富减少很多时候是财富缩水,然后造成违约率上升,这已经扩散到一半房贷。

美联储从去年把利率降到0.25之后,传统政策已经失去作用,现在更多使用非传统政策。财税政策包括减税政策,给企业注资所谓国有化政策。从现在情况来看,美国宏观经济调控政策对信心有一定的帮助,但是对经济刺激作用有限,是宏观经济政策对居民消费,对企业业绩,对居民和企业的行为影响有限。很多人讲,美国和其他发达国家正在使用其他规的手段,比如在金融领域试图跨过银行系统直接干预经济。但是从现在的情况来看,是否成熟还有待观察。

宏观经济政策效果来看,与房地产有关的政策着力点,美国方面一个是帮助住房抵押贷款机构化解风险,第二帮助房贷者化解风险,第三是尽量环节信贷紧缩这一困境。但是从美国的政策来讲并不直接干预市场和房屋价格。我们说发达经济体会雪上加霜,日本从第二季度开始陷入衰退,而且日本、德国等主要经济国家衰退或者经济收缩幅度远大于美国。对发展中经济体所受的影响也更加明显。

这图是国际货币基金组织从08年4月对09年经济情况做的预测,从预测情况来看,随着时间的推移,对全球经济走势越来越悲观,最近一次预测是在3月份,国际货币基金组织预测,全球经济09年可能会收缩1%,发达经济体大概收缩2%到2.5%,发展中经济体跟新兴市场国家大概仅扩张1.5。为什么其他发达国家比美国经济还要高呢?自从次贷危机发生以来,大家一直在讲美国金融泡沫太大,如果比较一下全球资本市场规模,从总量来看美国无疑是的,但是从资本市场风险来讲,负责把资本市场总量跟一个经济体做一个比较,我们发现美国的比率小于欧元区,也小于日本。在发达经济体里面,美国只高于德国。从这来讲,美国的资本市场风险相对来讲还是比较小的,尽管这次危机起源于美国。

从资本市场结构来看,大家可以看到美国资本市场主要是股票市场和债券市场,银行所占的比重相对较小。从欧元区和日本来看,这两个经济体股票市场、债券市场比重比较小,银行风险比较大,随着股票市场、债券市场风险的释放,更多风险集中到银行。欧元区与日本应对宏观经济的调控更为有限,我们知道日本实现长时间零利率政策,将利率调整到0.5也没有几个月,然后突然遇到全球性的金融风暴,又把利率调到0.1。欧元区由于统一欧元政策,它的货币政策调控空间更加小,虽然最近把货币政策调到1.5,是有欧元后利率水平,英国也把利率调到0.5。

多种因素显示,全球经济可能会经历三到五年的调整,而且这样的调整可能还是保守估计,这些因素一个包括经济周期自身调节需要,第二是市场信心恢复如果影响到银行系统可能需要更长时间,还有高油价影响。还有全球化所带来的正面效应正在递减,风险正在逐步放大。需要值得一提的是历流动性陷井出现两次,一次是美国经济大萧条,另外一次是日本,这次大多数经济体同时实行零利率政策,表明全球经济的调整可能是比较长的过程。

我们国家的短期利率在最近几个月也在0.8左右,我们说这次全球经济的调整可能是收缩快,市场在底部进行一段时间的振荡和调整,未来回升相对来讲会比较慢,而且未来经济的走势主要取决于私人消费。对我们国家首先有很多挑战,出口是首先面临的挑战,也是全球经济对我们中国经济的影响。现在这种影响已经从出口传递到进口,从沿海传递到内地,从上游产品传递到下游产品,风险和挑战,还有石油价格、汇率的波动,还有产能过剩,由财政紧缩和的矛盾,还有宏观政策调整的难度。

从出口情况来看,08年以来开始十个月是进口增速首次超过出口增速,11月随着进出口下滑,出口跌幅大于进口跌幅。我们出口产品市场份额也在减少,人民币汇率波动对美元、欧元以及其他货币不确定性很大,汇率风险也在放大。工业生产大家看到,过去几个月,我们工业增加值在下降,利润在下降,亏损幅度在显著提高,而且从消费的角度来讲,启动消费对国家、对消费者来讲是困难的,因为我们消费的贡献率在我们经济中占的比重比较小,私人消费和政府消费在GDP中所占比重与主要发达经济体比小得多。在比较小,而且过去启动消费面临新的困难情况下,现在经济形势不好的情况下更加困难。

相对有利的条件,我们说我们经济相对其他国家,不管是发展中国家还是发达国家,还是面临相对有利的条件,首先08年以前双紧的政策,为我们现在政策的调整留下了很大空间。过去说政策调早了,防早了,但是如果没有当时双防双金政策,股票市场在08年继续大幅度上升,房产价格在08年继续上升,08年底随着金融风暴的冲击,我想这两个市场受到的冲击将不可想象。第二方面,多年财政增收有利于扩张性政策的实施,另外外汇储备有利于缓解外部冲击。我们政策有利于政策,包括地方政策出台快,出台早。我们有很大的发展空间。

但是风险方面,首先从国家的角度来讲,从产业的角度来讲,是从企业的角度来讲,我们的风险管理能力还有限,对房地产企业影响很大,自从房地产企业大发展以来,这是我们遇到的次最为严重的挑战,而且这种挑战可能会持续三到四年。第二短期的刺激政策可能存在长期的风险。第三,很多改革实际需要成本和付出代价的,结构调整我们搞了很多年,有一些进展但并不是成功。市场也存在风险,同时就业和社会稳定随着经济的下行,对我们压力也越来越大。最后还有政策执行的效率,我们国家09年宏观调控的目标是扩内需、调结构、保增长,着力点在短期是要避免经济硬着陆,而不是大家一再热炒的保增长,在长期要转变经济发展方式,提高经济的综合竞争力。从十大产业振兴规划里面可以看清楚这点。

最后我想给房地产产业和企业就风险方面做几点提醒。,这次全球,包括我们国家经济的调整可能要有三年左右,甚至到五年左右,地产市场的调整周期可能会更长。第二,微观层面,信贷紧缩的影响随时存在。第三方面,国家廉租房和经济适用房的相关政策对商品房市场也会带来一定的冲击。第四,房价下跌和库存消化存在着矛盾,在未来很可能是风险点。第五方面,市场不确定性给房地产市场带来了风险,这也大的。最后,在这样的情况下,肯定会有一些企业破产,而且如果不能把风险准备三到五年的区间,那么企业可能面临的困难将会更大。

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