秦虹：政府今年工作任务重点是稳定房地产投资

由中国房地产业协会、国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院四家机构共同主办的“2009中国房地产百强企业研究”，从新的研究方法体系确立、数据采集整理到指标计算分析，历时半年，对中国房地产市场上数百家开发企业和策划代理企业分别进行了科学严谨的研究，完成了“2009中国房地产百强企业研究”与“2009中国房地产策划代理百强企业研究”，并于2009年3月28日在钓鱼台国宾馆发布房地产百强企业研究报告与房地产策划代理百强企业研究报告。

建设部政策研究中心副主任秦虹女士在发布会上发表了主题为《2009中国保八宏观调控政策及房地产新政探讨》的演讲。

我今天起的题目是房地产政策从两会说起。这个月中旬两会结束，从09年政府工作报告里面，从研究房地产角度可以解读一些很重要的信息。一个大家可以重视的信息是政府工作报告里面说，大幅度增加政府投资，这是拉动内需最主动、最直接、最有效的措施。大家也可以从最近一段时间来经济形势的变化和投资增长的变化可以看出，政府今年的投资力度非常大的。

从今年财政预算安排来看，今年政府的投资是去年六倍，也是我们当前拉动内需重要的一方面。政府工作报告关于房地产一段论述是在2009年工作主要任务中第二条里，扩大内需保增长这条里面，一共四大措施，第三条措施就是关于房地产论述，大概600字。在这段文字里可以看到，关于房地产政策的一些要求里面，主要核心的内容是延续了去年131号文件的内容，是131号文件的一些延续。但是这里我们可以看到，政府工作报告里特别强调，今年要稳定房地产市场，稳定房地产投资。我们觉得稳定房地产投资应该是说我们所有的有关房地产政策上的着力点。

为什么稳定房地产投资非常关键呢？我们从08年这一年经历了房地产变化可以看出一些信息，08年全国一些大城市，特别是东部沿海大城市，房地产市场成交非常低迷，一些大城市去年一年的成交大概比07年下降40%，但是我们看08年全国房地产市场交易数据，08年全年成交商品住房面积达到5.6亿平米，这样的数据比07年下降20%左右，但是可以看到它比06年还略高一些。如果我们剔除2007年非正常的高速发展之年，从销售量来说，08年尽管在一些特大城市商品房市场低迷，成交萎缩的情况下，我们全国仍然销售面积达到了06年的总量，应该是很可观的。

全国600多个城市，大部分城市市场真实需求还是存在的，市场购买力也不容低估。但是看房地产投资数据，从去年下半年开始，我们房地产月度投资增长开始出现了一些增速下降，特别是新开工面积、在建面积都出现了下降情况。目前房地产投资增速已经下降到历史低位，今年1到2月房地产投资增速只有1%。房地产投资目前来看，由于房地产产业链非常长，涉及到上下游几十个行业，它投资的下滑对整体经济发展产生很大的影响。所以今年工作任务重点是稳定房地产投资，它对拉动内需、保增长的作用非常关键。

怎么落实来保证房地产投资增长，怎么来稳定房地产投资呢？两个重点，一个是我们要通过一系列政策措施尽可能的减少市场投资增速下降的幅度，第二是通过财政投资来弥补市场投资可能产生的缺口。在促进市场投资增长方面，我觉得我们要关注两方面，第一方面要努力提高成交量，如果市场成交不能恢复，市场销售依然低迷，那么我们的开发企业会对未来的市场预期非常悲观，那么进一步新增开工和新增投资的积极性会受到影响，所以要保持一定的成交量。

成交量提高有两个方面，一个方面是我们企业产品销售方面确实有个房价的积极配合，房价配合当前市场需求的水平，那么成交才可以回升。从最近一段时间以来各个城市市场的回暖，交易量的旺盛可以看到，很多城市都有一定房价的配合，在房价下降或者适应市场需求的主动措施情况下，市场成交开始回暖。

第二是在政策上来努力的提高居民的购房支付能力，政策上提高居民的购房支付能力，我觉得在政策上，从去年下半年开始一系列政策对提高居民的购房支付能力起到很大的促进作用。比如说大幅度的降息，降低首付，还有房价的打折。通过我们政策降低了交易税费，减轻居民购房的价位负担，然后我们扩大了公积金使用的贷款额度，这些措施从另一方面都提高了居民购房的支付能力，对恢复成交量，恢复市场的活跃起到积极作用。

第二个关键是金融信贷的支持，因为我们房地产行业是资金密集型行业，这个行业特别离不开资金的支持，如果资金不能够有效的运转，这个行业的发展就非常艰难。从这次的金融信贷支持来看，从政策层面上提出要拓宽直接融资的渠道，这包括两方面，一个方面开拓REITs的试点，同时最近一系列政策也放宽了企业债券的发行，直接融资渠道比过去选择的余地大了。另外在信贷支持力度上也放宽了，在房地产企业使用贷款的额度方面，利息方面，都使我们开发企业使用银行贷款这一间接融资的余地也大大拓宽。

所以金融信贷这一系列的直接融资和间接融资放宽的政策都对我们资金密集型房地产行业提供了支持，这也有利于房地产企业进一步增加投资，进一步提高供给。另外一个关键问题是要通过积极的财政政策来弥补市场投资产生的缺口，来保持我们整个房地产投资的总量，不至于增长幅度降低太多。发挥积极的财政政策作用从去年下半年已经开始制订过程中，在今年政府工作报告中可以看到，整个四万亿投资里，中央财政安排了1.18万亿直接投资，1.18万亿投资里面，中央财政安排了2800亿元，今年两会上又新增加了1200亿元用于保障性住房的投资。在4万亿投资里面到目前为止，用于保障性住房的中央政府的投资一共达到4千亿。

这四千亿元的投资主要用于补贴中西部地区联组住房建设，通过这样的规模来帮助中西部财政比较困难的城市把廉租房建立起来，关注民生，保障低收入家庭住房困难问题。加上中央财政，地方财政，9千亿计划在去年大家也知道了，通过这样的投资，发挥政府的积极财政作用，通过政府财政大力的投入和引导来弥补市场投资的缺口，来确保房地产投资稳定。这样政府的措施非常明显，也非常重要。我们也相信这一系列有关促进企业投资稳步增长以及加大中央政府以及地方财政投入保障性住房建设的一系列措施，也会使房地产投资稳定在一个合理水平上。这因房地产投资稳定对于上下游投资的带动以及就业的增加，都会起到积极作用。

特别是我们房地产投资一个重要的特点，它可以通过投资达到投资消费双带动的效果，房地产投资不但对上游产业的原材料、钢材、建材等产生极大需求，同时一旦建成房子，提供给居民居住，那么我们对下游产业消费业会起到带动作用，大家买了房子就会装修，使家电等其他产品进行了带动，这样对我们内需的扩张会起到积极的推对作用。所以房地产行业投资消费双重拉动作用对国民经济的发展带来明显的刺激作用。这样一系列政策可以说对下一步稳定、促进房地产的稳定发展，促进房地产投资稳定增长，多会起到积极作用。

如果从今年两会政策来看，我们可以看到，贯彻落实131号文件，继续鼓励居民对住房的购买和消费，以及稳定房地产投资都是这次两会文件中读到的政策信息，这样的政策对保持市场合理供销作用都有积极的作用。我把我所理解的两会政策给大家做了这样一个交流，谢谢大家！

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