互动论坛：金融危机助推中国住宅产业化

互动论坛：调整期中金融危机助推中国住宅产业化

【主持人 黄瑜】大家好！现在市场形势不好，大家都在谈应对策略，应对策略谈的很多，各种各样都有，刚才我们听了几位演讲嘉宾，一位是深圳黄博士，说应对策略几个维度，一个产品维度，一个客户维度，一个管理维度。秦总把他们营销的客户维度，把自己多年实战经验说的非常好，我们很受启发。我们探讨的是在形势不得好时候，大家往往会想我怎么做的更实一些，产品做的更好一些，产品谈的更多一些，产品也是主张性更强一些，企业本生可以做到的事。

【主持人 黄瑜】我们去年年底也对中国七大城市，销售额排长十位的楼盘进行了统计分析，发现这些楼盘不仅价格比较实惠，同时品质也是非常高的，所以市场形势不好的时候，我们首先要价格低，还要产品好，这方面提出更高的要求。包括早上银监会李主任也谈了一下，政府要给你并购贷款受信时，更多要考虑你是否有这种能力，能力也是自身很重要的一方面。

【主持人 黄瑜】到了今天我们需要上台阶的一个时期了，今天也站在行业的角度来探讨住宅产业化的问题，作为我们应对策略很重要的主题来谈。今天请到的嘉宾既有行业主管部门的领导，像章处长，还有产品设计师，宝佳国际中国区首席负责人高志先生，还有产品生产者，几位大的开发商，沿海是健康住宅的领跑者，还有产品配套的服务商，我们一起来探讨在当前形势下住宅产业化的问题。首先有请章处长谈谈住宅产业化真正的内涵以及现在的状况，在目前市场形势不好，全球性的金融危机下，我们再提住宅产业化的现实意义，谈谈这些问题。

【章林伟】实际这个问题比较大，我是经常被人提到这个问题，我今天也很难用一个定义一样给你准确的答案，我只想说一句话，什么叫住宅产业化，住宅产业化的含义是什么，大家可以比照着比较成熟的产业，它的产业化是怎么回事，进行一一比照。比如说汽车，住宅产业化跟房地产业化是不一样的，住宅产业化是非常明确，就是打造住宅这么一个产品一个产业化，也就是各种工业集成的体系。具体我就不用占还说了，大家可以比照汽车。从产业化的生产形成和所涉及到的内容都可以通过汽车产业去比照，比如涉及到原材料，涉及到制造，涉及到市场营销，涉及到市场监管，最后涉及到汽车报废后的回收。包括新车，包括二手车，通过这些环节一比照，大家就理解了。所以住宅产业化就是打造住宅这个产品的一个产业集群。

【章林伟】我觉得现在很不理想，为什么？建筑业是一个非常古老的行业，但是建筑业我可以这样说，包括我自己都这么认为，我们工业化的理念很落后，虽然是很古老的行业，但是对工业化、产业化这些理念理解的非常差，也可能一些更高层领导不这么认为，但是我是这么认为。比如现在的金融危机，我们可以看到，各行各业都受到冲击，都受到影响，但是有很多比较成熟的产业它们在应对危机的时候可以提出非常具体的应对措施。这两天我们房地产业，或者叫建筑业非常热火。在五州大酒店探讨绿色建筑与住宅产业化，我们这里探讨的与市场更有关系。大家探讨来探讨去，大家很难求得一致意见。

【章林伟】在汽车业，在没有发布汽车产业振兴计划，国家对汽车产业的支持和产业政策非常清晰，无论是将来产品的走向，我们对不同客户的市场政策，包括我们形成的一些支持产业也好，一些金融体系都很完善，无非是一种补充。我们现在最要命的，抓紧完善制订一个产业政策体系，我们现在没有形成一个产业发展体系，如果产业发展体系，我只指住宅。因为住宅产品的趋同性跟汽车一样，高档车、低档车无非是四个轮子一个发动机，无非是对的客户人群不一样。住房一样，就是住的功能。所以可以制订一个非常完善的，有一定长短结合的产业政策。这个产业政策包括政策支撑，包括技术支撑，包括它的金融体系的支撑，涉及到产业的制造，都能够很完整的，包括监管。

【章林伟】在长期发展过程中它有一个指导的东西，在短期市场发生变化的时候，我们很容易去根据市场变化采取相应的应对措施，这样我觉得我们的产业政策就比较清晰了，包括价格。现在大家讨论房价，我就说为什么我们不能给市场指导一个大致的房价呢？让老百姓可以自己去测。很多国家都给，联合国为什么给一个，这实际就是起到约束作用。

【主持人 黄瑜】确实我们这个行业需要产业相应的政策出来，对大家有一些约束的机制，这才能促进我们产业化的发展。你是行业的相应主管部门，政策的制订是应该发挥很大的作用。高总从住宅产品角度来说，您作为产品的设计者，从这个角度来说，您对政策这一块，对行业主管部门这一块，有什么期望，同时你做多年设计过程中有什么体会，或者有哪些需要解决的问题？

【高志】我是做产品的，刚才处长讲的非常好，我想说两个数据。第一，在目前中国生产的情况下，我们一个工人一年每个人30平米竣工量，美国是每个人100平米竣工量，我们工人生产劳动生产率很低。我们目前中国混凝土建筑建一个项目平均12月，美国3个月，快的话1个月。我在美国经常看到高速公路拉着现成的房子。万科现在施工时间减少了25%，混凝土、钢材用量减少60%，建筑垃圾减少80%。这么好为什么我们都不干呢？

【高志】我觉得一个东西在中国能否实现跟中国现在的经济体制有绝对关系，我们现在是市场经济，一个东西的好坏在很大程度上是市场起着非常重要的作用，当然政府也要起作用。比如刚才处长谈到政府人为加一些措施，但是市场还是主要的。这次金融海啸或者金融危机给我们市场带来了好的机会。第一点，土地成本不降低，我是说的相对值，土地成本在整个建筑业比例不降低，住宅产业化是做不到的。住宅赚钱主要是靠的价飙升，技术没有什么改进。主要靠土地价格调整。这次金融海啸带来现在房地产暂时不景气，一个特征是叫土地再制成本或者住宅再制成本，土地含量降低了。

【高志】另外是没有规模住宅，产业化必须要有规模，万科有一千万平米的竣工量，今天上午银监会提了，现在给大企业兼并提供资金，这很好，中国六万多家开发商，哪个国家也没有这么多，如果开发商降到六千家，我觉得住宅产业化有希望。第三是技术含量得上去。我82年工作，那时候反倒有很多标准图，最典型是华北办公室标准图。这些年为什么不搞了呢？是我们退步了吗？不是，是市场逼的。那时候我们作的都是国有企业，都是按照国家经济走的。现在住宅一会儿维多利亚户型，一会儿这样的户型，标准版没有戏，它卖不出去。