黄文：09年理性回归年 房地产行业将率先复苏

由中国房地产业协会、国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院四家机构共同主办的“2009中国房地产百强企业研究”，从新的研究方法体系确立、数据采集整理到指标计算分析，历时半年，对中国房地产市场上数百家开发企业和策划代理企业分别进行了科学严谨的研究，完成了“2009中国房地产百强企业研究”与“2009中国房地产策划代理百强企业研究”，并于2009年3月28日在钓鱼台国宾馆发布房地产百强企业研究报告与房地产策划代理百强企业研究报告。

以下是深圳市富通房地产集团有限公司总裁黄文先生的演讲内容：

深圳市富通房地产集团有限公司总裁 黄文

很高兴到这里与大家做个交流，我分三个部分，第一是宏观形势分析研判，第二是房地产形势分析，第三是逆境中房企的生存与发展。第四是分析。对于房地产形势分析我主要讲一下对新兴市场的看法。

宏观形势分析研判，可以看到基本世界主要的经济体，美国、日本、英国都接近零的增长，还有更悲观的，从美元利率变化可以看到整个的下滑，从世界经济来说非常严峻。刚才前面几位已经讲过。对中国经济判断，我们认为中国经济09年虽然有复苏的迹象，但是仍然没有走出低估，经济增长存在很大的压力。

我这很多数据是深圳中原地产提供的，经济周期我们认为现在进入低势，大家可以看到是下滑，我们从香港经验或者前三个经济周期来看，每个周期会持续一段时间，从08年开始我们是新的经济周期。GDP连续增速回落，到08年第四季度已经下滑到6.8。整体形势，政府对投资拉动，97年国内固定资产投资54%，现在只占了28%，我们认为政府投资对内需拉动不如上一轮经济周期的。

投资看的数据相对平稳，但是房地产下滑非常厉害，进出口连续四季度负增长，到去年已经出现了跳水走势，经济增长速度放缓。我们看的这个是世界银行对中国经济的预测，09年中国经济是保八，世界银行认为我们到2010年有恢复。经济增长过程中伴随着通缩，现在正在显现，从长时间来看会是通胀。这是97到09年中国CPI指数的走势，我们CPI从08年5月到高位然后一路下滑。这是PPI指数，08、09中央宏观调控基调也发生了变化，由紧缩政策变为一保一控，到现在宽松的货币政策、财政政策，全力保增长。

这里给出一个我们认为的观点，不一定正确，中国经济何时走出低估，判断标准是什么，我个人认为是三个标准，第一08年4万亿的拉动能否在09年下半年显现效果，第二，房地产能否走出调整是这样一种态势，这是中国经济能否走出来很关键的因素，房地产作为国民的支柱产业肩负着两方面压力，一个投资一个消费。从这方面看我们应该对房地产抱有信心。另外经济调整是否到位。这是三个指标。

从时间判断，经济全面复苏可能到2010年到2011年，另外我认为房地产在各行业中率先复苏，这是建立在我前面三个观点基础之上，因为房地产走出来，中国经济，包括各项振兴计划，其实还是房地产先走出来，经济才能走出来，这是我们对宏观形势的判断。房地产整体形势，09年我们把房地产定为理性回归之年，深圳地区，包括珠三角，通过07、08年的理性回归，我们统计数据，09年深圳将逐步进入上升期。

楼市政策不讲了，我们关注了税收、贷款、金融等，广东在3月3日发了13条已经基本取消，房地产交易税等。房价依然处在下行压力，这是从全国里讲。但是看到消费信心逐步恢复，这是消费者的关注指数。货币政策与经济周期高度相关，低利率将刺激房地产的复苏。楼市全面复苏将在2010年底或者2011年初，这是我们的判断。

对于深圳楼市，我们的观点是深圳楼市进入恢复期，在08年底，从08年十月成交量开始恢复，目前均价在1万1，3月是1万1019，现在部分地区楼市有15%的增幅，包括我们自己的楼盘，我们楼盘从去年底到今年大概有14%到18%的涨幅。深圳租金开始走高。

另外给大家简单讲一下深圳市场，二月成交5122套，环比增长22.7，同比增加5.5倍，三月份前三周5500套，到27日是7321套，总面积69.7万平米，这已经远远达到一个很高的水平。我们看到成交的面积，在08年10、11、12月，当时已经达到74万平米，现在我们数据已经达到08年最高水平。深圳最低的时候，一个月最低成交量只有16万平米。如果保持着09年2月的成交量，到今年年底存量就可以消化完。

新增供求比，现在0.5，但是连续三个月出现供不应求的局面。市场存量来看，虽然总体存量降到5万套，500万平米，深圳销售淡季是5月左右，而现在已经达到历史高水平了，如果保持这样的水平深圳存量会很少。成交价格在去年底大概1万左右，目前价格1万1119。货币政策与房地产政策我刚才说了周期高度相关，这是广东出台的稳定房地产市场健康发展的若干意见。这是深圳05年9月一直到09年2月的房价，大概在07年7、8月达到高点，然后开始了调整，成交量最低的时候是08年2月，在9、10月进入恢复期。

我们判断，深圳以及一部分城市开始复苏。另外谈一下逆境中的发展，09年中国经济形势仍然不容乐观，我国开始实施积极的财政政策和宽松的货币政策，房地产将是困难的一年。我们认为房地产价格即使回复，但是房地产仍然在09年、2010年仍然非常困难。09年企业现金流最为困难。

金融危机是百年的危机也是百年的机遇，这次金融危机在中国是非常好的机会，中国可能因此真正进入世界强国的起步阶段，国家有机会，企业也有机会。房地产行业将进入非常好的整合、洗牌阶段，对于现金流充足的企业是很好的机会。企业09年最大困难还是现金流，也就是资金链上，所以生存是第一位的。我们企业有什么选择呢？公司战略层面我们目标是做全国房地产最好的运营商，首先要有一个核心的团队，然后又个健全、先进的企业管理制度，而且制度不断变革，适应时代的发展需求。第三是资源的整合能力，包括人才物，还包括企业，甚至包括并购、洗牌、重组。

从经营战略方面我们有三个唯度，打造自己的核心经营能力。第一是产品唯度，第二是客户关系的唯度，客户关系在现在市场比较困难的情况下，我认为客户是我们生存的唯一理由。健全客户体系，为客户提供附加值，这是我们打造核心竞争力的第二方面。第三是管理创新，我们强调几个关键词，一个是执行力，压缩管理链条，会压得比较短，现在强调快速反应。09年是变，因为大环境变所以我们整体强调变化，快速反应。第五方面做好企业内部的调整，房地产企业要发展首先要和金融结合，房地产融资渠道一定要打开，包括金融创新和金融衍生品，争取比较快的进入。另外凝聚自己的核心力量，主要是人、制度、管理，这是企业永恒不变的主题。另外是学会顺势而为。

房地产行业面临更加艰难的09年，但是春天必将在隆冬后来临，明天会更美好。