李伏安：控制房价泡沫关键要理性控制贷款买房需求
房地产门户房天下 2009-04-01 14:28
由中国房地产业协会、国务院发展研究企业所、房地产研究所和中指研究院四家机构共同主办的“2009中国房地产百强企业研究”，从新的研究方法体系确立、数据采集整理到指标计算分析，历时半年，对中国房地产市场上数百家开发企业和策划代理企业分别进行了科学严谨的研究，完成了“2009中国房地产百强企业研究”与“2009中国房地产策划代理百强企业研究”，并于2009年3月28日在钓鱼台国宾馆发布房地产百强企业研究报告与房地产策划代理百强企业研究报告。
以下是中国银监会业务创新协作部主任李伏安在发布会上的精彩演讲：
 中国银监会业务创新协作部主任 李伏安 |
中午好！我有两年没有到这个论坛上来了，我在网上有时候也在看自己发言的记录，好多都是几年前的，我想跟现在的看法做一个比较，看看过时到什么程度，有些地方是过时了，有些地方不仅没有过时，反而现在更符合对现实问题的判断。今天的题目是：百强企业如何获得更多的资金支持，我在想与我过去所讲的观念吻合到什么程度。
房地产价格最终还是取决于供求关系，房地产供给和需求决定了价格，首先我想先问一个问题，我们大型或者中型房地产企业现在缺资金吗？媒体你了解的企业，大型、中型房地产企业需要资金的有吗？只有十几人认为缺资金支持。不到5%的企业需要资金支持，这跟我预计的一样。可能一些企业在此不敢表达自己的缺资金需求？大部分人都认为现在房地产企业并不缺资金支持。那么即使缺资金支持的企业，是缺流动性资金还是缺的资金，我相信大多都会是从流动性周转角度缺资金，而不是从上缺资金，即使10%的是真正可能看目前是机会，要做一些准备，但是要马上去到银行谈贷款也都还早。因此，房地产供给方资金目前是不紧张的，因为，目前房地产的供给还处于暂时相对过剩。
房地产的泡沫是房地产开发商过度造成的还是买房需求方过度贷款造成的？几年前我始终强调房地产价格是供需结果，泡沫是买房过度贷款造成的。中国近两亿人口城市化，他们是带钱过来买房还是带着愿望买房，如果只要进北京就可以贷款买房，那么我们的泡沫会到什么程度？因此只有过度按揭贷款才会造成泡沫。如果需求不上去，供应的越多房价会越下跌。那么，我们现在房地产行业缺的是什么呢？两亿农村人口到城市，都买了房吗？我相信买房的不到20%。还有80%人没有买房，有16000万。你会问，需求这么大，房价应该涨啊，为什么不涨呢？一是买房的按揭贷款控制着。如果人想买房都给贷款那么怎么会不涨呢？二是要看到：需求决定房价的长期走势，但短期的价格变化和交易活跃情况由对近期的政策变化和市场预期决定。
因此，中国要控制房地产泡沫，还是要严格控制或者适度控制或者理性控制贷款买房的需求；要恢复房地产市场的信心，则关键是要稳定公众对房地产政策和未来市场的预期。因此，我再次重复我以前的看法，就是我们出台房地产政策一定要着眼于使未来房地产行业平稳、健康、持续稳定的发展，让这两亿人分步有效的实现买房需求，这样双方都能获得适度利益。在供需确定的情况下，中国需要制订长期稳定的，支持房地产行业发展的政策，这个长期稳定政策的概念我几年前就讲了，即相关部门制订政策的着眼点，既然要长期稳定，就要长远来看。比如年轻人现在工作了五年八年，可以拿一部分贷款买房了，已经没有压力了，这时候可以买房，每个人都有个过程。不能说一大学毕业就买房，结果房价，这样使会使市场更波动，更不平稳。因此政府相关部门制订政策时应该从长远来看，从大的规划来看。
我们看房地产市场变化，就要看三年以上会是什么变化，然后才来制订政策，不要看三年以内，更不要看半年以内，半年内价格还在跌，我们就想办法减税、减利息，甚至不要利息、贴利息，为什么这些政策还不见成效呢？房价还在下跌呢？第二个概念就是，短期内影响公众行为的，不是当前的政策效果，而是对下一步政策的预期。房地产价格取决于供需关系，在这关系实现过程中，未来房地产价格是否起来，销售量是否增加，就取决于有多少人买房，有多少房的供应，这些需求是不是马上变成房地产买卖交易则取决于对市场的预期。第三个观点，短期未来房地产市场走势取决于预期，中期内，房地产供给是刚性的，需求则是有一定弹性的，假如，北京房子加在一起没有卖出去的有30万套，可供两年销售。这是刚性的，而现在北京需要50万套的房子，有些人可能会推迟到两年后买房，有一定弹性。但长期看，如果有500万套住房需求，这将是刚性的，必须靠增加供给去满足的。这就需要一个长期稳定的政策预期，来引导市场平稳发展。
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