万科08股东大会举行 市场份额五年内提升至4%

昨日，万科2008年度股东大会在深圳举行，近300名机构和个人投资者到场，万科董事局主席王石、总裁郁亮等高管悉数出席。针对2008年出现首次净利下滑以及房屋质量等问题，管理层进行了反思。万科认为，当前的市场回暖是局部现象，未来还有待观察，调整还未结束。预计09年销售额超去年，目前已锁定收入近400亿。王石也提出，到2014年万科市场占有率力争达到4%。

成交产品以小户型为主

近期陆续出台的一季度销售数据显示，大型地产公司在今年前三月卖得都不错，“目前市场上的成交以满足刚性需求的小户型为主，低总价、低单价的房子热销，”郁亮表示，万科3月份销售的房子中58%是90平米以下户型。自2007年10月以来，万科就一直在调整产品结构，提供“适销对路”的产品，主要就是把户型“从大调到小”。

数据显示，今年一季度北京新房成交平均套型面积为69平方米左右，3月份则降到了64平方米。本月开盘热销的华润西堤红山和远洋沁山水、首城国际中心等，也均是70/90小户型。

存货只有一个月销量

前日刚刚公布的销售数据显示，万科一季度实现签约金额122亿，“希望今年能超过08年。”

郁亮称，08年销售未结算而进入09年的销售收入有273亿。两项相加万科已锁定今年收入近400亿。

对于后市的走向，郁亮称不能预测，只能应对。万科的判断是目前回暖只是局部，未来有待观察，调整还未结束。郁亮称，销售仍是第一位的，“活跃市场，促进成交”的策略将贯穿09年始终；万科将继续秉持“现金为王”，在存货上量出为入。“万科真正的存货只有一个多月的销量，”郁亮说。

股东大会上有不少股东提出了万科项目的质量问题，其中最多的是上海金色雅筑，对此万科执行副总裁徐洪舸表示，万科在质量管理上实行“拉闸”制，只要在集团巡视时发现问题，一律要求停止施工，进行整改；而金色雅筑的问题在于万科采取的一种新工艺应用尚不十分成熟。“万科180个项目，出问题的非常少，只是两三个项目，”郁亮称。

- 对话

万科董事局主席王石：“找‘房托’是不合适的”

记者：有媒体报道市场出现“房托”，开发商雇人排队假装买房，你怎么看？

王石：找“房托”是不合适的。我创业初期曾经有一些机会主义行为，我曾经投机过，但相同的错误不会犯第二次。

记者：：目前房地产市场的集中度很低，万科如何实现更多的市场占有率？

王石：我们计划2014年之前，万科市场占有率有望达到4%。2008年，万科的市占率提高到了2.34%，根据美国和日本的经验，排名前五的地产公司市占率分别为18%和20%，如果取平均数，一家企业的市场占有率也就是4%。

万科未来有可能通过不断努力达到4%的市占率，最多可能达到6%—8%，但不可能再多了。这是这个行业的特征，集中度不可能像家电等行业那么强。

万科总裁郁亮　“对税收优惠　不抱任何希望”

新京报：万科在北京的市场份额还很小，这个会如何加强？

郁亮：你说到了我的痛处。我们在其他很多城市都是前三，是珠三角的龙头大哥。但万科在北京只排第七。北京这个城市的市场份额一定要加强，具体要看北京公司和项目，没有具体的投资数额，万科从来不这么做计划。

新京报：保障性住房对商品房市场是否有影响？是否会产生替代效应，对万科的产品形成竞争？

郁亮：保障的归保障，市场的归市场，不会发生替代效应。

新京报：国家对房地产是否有税收优惠？万科是否受益？

郁亮：税收优惠与万科没有关联。比如08年买地的可以分期付款，07年的不可以。政策帮助的是有困难的企业，帮助弱者。我们认为政策对行业来说应该是统一的，不应该分困难或不困难。对这个我也很苦恼，因为万科无论如何说不上是困难企业，如果这么说了股东也会不同意。万科08年光税就交了82亿，政府税收今年缺口很大，我们对今年出台税收优惠不抱任何希望。

新京报：如何看待假按揭？

郁亮：假按揭可能存在，问题是数量有多少。这个要问银行。我觉得可能有，但是极少数。