房地产企业已度过生死劫 楼市向上拐点已现？

面对波谲云诡的房地产市场,最近“拐点”之争再起。不同的是,此次争论的焦点变为市场是否迎来了向上的“拐点”。

有资深业内人士认为,楼市也许并不存在拐点,因为很难判断国内楼市肇始于2007年的这轮调整究竟始于哪一天。“正如其调整的起始线无从刻画,它调整的脚步也不会是一声号令即戛然而止。”

在经历了十年以来持续时间最长的观望期之后,房价向下调整的力度令很多人仍感到“意犹未尽”,但各地楼市却没有继续滑入深渊,而是在今年一季度突然放量。北京、上海等城市3月份的成交量甚至超越了2007年同期,接近历史最高水平。如此反弹力度,使得之前的调整似乎“虎头蛇尾”,还未见底就匆匆结束。

如果市场没有出现实质性的回暖,成交量几乎不可能突然放大到这种程度。尽管数据显示,4月份各地一手和二手房成交量相对3月份有所萎缩,但相比去年仍然处于高位。笔者认为,这种萎缩是亢奋后的正常回调。即使市场掉头向上,也将呈螺旋式发展,不可能一蹴而就,正常的回调反而有利于市场。

目前,业界普遍将今年一季度楼市回暖称之为“小阳春”,并认为“小阳春”过后将出现“倒春寒”。支撑这种观点的理由主要为以下三点:这波行情主要由被压抑一年之久的刚性需求所推动,当“刚需”释放完毕而投资性需求很可能不会承接入场;预计今年政府不会再出台针对房地产市场的“救市”政策,去年年底的一系列利好会逐渐消化殆尽;宏观经济指标尽管有向好的趋势,但在金融危机难言见底之际,国内经济复苏仍面临较大阻力。

但是,如何判断这是一波主要由刚性需求而不是资金推动的行情?目前,并没有权威数据显示一季度各地购房者的具体构成。因此,这些入市者到底属于首次置业,还是改善性需求,抑或是投资需求,如同蒙上一层迷雾。

最近一段时间,一些城市的二套房贷政策已经开始放松,买家甚至可以享受和一套房一样的优惠利率,加之目前利率处于较低水平,这些因素都会刺激一部分投资性需求入市。

从宏观经济层面上看,尽管国内GDP同比增速在今年一季度继续减速,但更能反映经济拐点和实际政策效果的年化环比增速已大幅反弹。

适度宽松的货币政策无疑是“雪中送炭”,令资金链行将绷断的部分开发商得以喘息。潘石屹此前判断,中国房地产企业已度过生死劫。原因是截至2008年年底到期的房地产公司的贷款,银行基本都给予延期,且第一季度银行给房企的贷款量非常大。国家统计局的数据显示,1~3月房地产开发企业本年资金来源约1万亿元,同比增长9.2%。其中,国内贷款2545亿元,增长8%。从上述数据不难看出,房企的资金压力已大大缓解,这为房地产市场的持续回暖提供了可能。

最重要的是,和股市相似,中国房地产市场长期以来也是一个“政策市”。 不久前召开的国务院常务会议明确提出,要着力扩大消费特别是居民消费,稳定住房、汽车等大宗消费。此前中央和地方政府出台的一揽子为房地产行业“松绑”的政策,表明这是一次系统性的“救市”。迄今为止,除保障性住房政策仍无调整之外,金融、税收等方面一些不利于房地产行业发展的因素基本都已消除。此外,地方政府与开发商多年来形成一种特有的“共生关系”,使房价大跌几乎成为一项“不可能完成的任务”。

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