透视楼市回暖阻力 开发商为何"逆市"捂盘惜售

“逆市惜售”：开发商主动挑起新一轮相持

为什么人们排队买房？上海一家房企老总对记者说出了一大原因：“如果有２００个人买房子，开发商拿出１００套来卖；每两个人买一套，就只好去排队了。”

他坦言自己的楼盘也正是如此：“我们现在放慢了销售节奏，只要保证现金流相对充裕就可以了，并不急于把所有的产品都投进市场。”他的公司目前在售楼盘占可售总数的５０％－６０％，“剩下的房源暂不办理预售证，放到明年再说，我们准备赌一赌未来”。他说，这些房子都是六七年前拿的地，当时的地价比现在房价要低得多，部分销售就可以保证企业有可观的利润，“因此我们完全等得起”。而且，“捂后”再上市，“价格一定比现在上涨一点，多出来的可都是纯利润”。

记者采访、分析发现，同样是“惜售”，楼盘可分为两类：一类是“低进高出”，其房价远超多年前购置土地的楼板价，少量多批甚至少批都足以带来足够利润，且自身又不存在迫切的资金困难，这是“主动惜售”；另一类则大多是近两三年买的高价地，有些楼板价之高甚至到了“面粉”贵过“面包”的程度；对这些开发商来说，房价的回落是难以忍受的，所以现在只好“扛着”不降价，从而被迫“惜售”。

惜售同时，上述开发商还表示，目前没有进一步投资、拿地的准备，“我们会考虑跟踪一些项目，但现在不是拿地的最好时候”。这种心态颇有代表性。国家统计局公布的数据显示，今年一季度全国完成房地产开发投资４８８０亿元，比去年同期回落２８．２个百分点。其中，占房地产开发投资比重超过七成的商品住宅完成投资３４２２亿元，比去年同期回落３１．５个百分点。土地方面，一季度全国房地产开发企业完成土地购置面积４７４２万平方米，同比下降４０．１％；完成土地开发面积５２２３万平方米，同比下降１１．３％。

房地产商不能“好了伤疤忘了痛”

与一季度相比，二季度的楼市开始显露出更多“不确定性”，一线城市尤为如此。比如，中原地产研究中心数据显示，４月份第一周后，北京市住宅成交量连续三周出现环比下跌。其中，第四周（４月２０日—４月２６日），成交量环比降幅超过２０％。“五一”假期，北京住宅日均签约量４２４套，亦低于４月的平均水平４４６套。退房率也有所上升。

市场人士认为，京、沪两个“风向标”城市楼市表现差异，从表面上看跟供求比、政策环境等有关，但根本上则是形势不够明朗时市场博弈出现的正常波动，其中不排除存在市场对捂盘、涨价等现象作出反馈等原因。

上海城开集团总经理倪建达认为，楼市回暖使开发商的日子刚有起色，但这一过程可能导致市场调整过程被迫中断，并为二季度以后的楼市增加了很多不确定因素。五月份上海等楼市的推盘量依然较大，但全年走向如何还要看六月份以后。戴德梁行在新近的报告中提醒，随着政府适度宽松的货币政策的持续实施，整体市场流动性较为充裕，预期通胀将重新恢复。但购房者的需求价格弹性也逐步增大，略微的价格变化对需求方的影响将较为明显。

欲“赌未来”的开发商认为：“明年此时，房价肯定更高。”而某房地产研究院综合研究部部长杨红旭提醒：“如果企业在日子刚好过的时候，便‘好了伤疤忘了痛’，危害可能就大了。眼下中国的房地产开发企业，就有些盲目乐观情绪。”