物权法司解避免“多数人暴政” 力保每位业主权利
京华时报 作者：王琳 2009-05-26 07:42
[摘要] 这一解释的要义在于否定了不少业主一直抱有的错误认识，他们认为，只要多数业主同意“住改商”，那就可以改。
人民法院24日公布了《关于审理建筑物区分权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。针对屡屡引发争端的“住改商”，新的司法解释对物权法中的相关条款作出了更为具体的解释性规定，“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。”
这一解释的要义在于否定了不少业主一直抱有的错误认识，他们认为，只要多数业主同意“住改商”，那就可以改。这种将“多数同意”的民主决策程序适用于“权利冲突”，于不同领域都颇有市场。比如，在公共场所，只要多数人同意抽烟，就应允许抽烟，至于少数人不同意，则可不予考虑;在春节期间，只要多数人同意解禁烟花爆竹，那就应该允许燃放，至于少数人不堪噪音污染或烟雾侵扰，也可忽略不计……这一认识流传甚广的原因，还在于它高举着权利之旗。似乎改不改、抽不抽、放一放等，都是个人的权利，法律不应限制这种属于私人的基本权利。
的确，改革开放三十年来，权利意识的勃兴恰如一面镜子，照见了中国社会的进步。张扬、维护、甚至捍卫个人合法权利，在法治社会都是值得鼓励的行为。但权利并非漫无边界，你有权处分自己的权利，但不能剥夺或妨碍他人的权利，权利的界限应当在碰到另一个合法的权利时止。你把住房改作饭店或学堂，左邻右舍、楼上楼下的居住环境均发生了改变，这些影响都是其他业主所未曾预期到的。在这些受“住改商”影响的业主(即有利害关系的业主)中，每一个业主的权利都同等重要，同样不可忽略。即便多数业主同意，也不能经由“多数决”就剥夺了少数业主的合法权利。
业主之所以要选择居住区而不是选择商业区，很大程度上正在于业主们对于居住的要求本就包含了居住环境与居住质量，宁静、安全、舒适、不被打扰已成为居住的基本要求。正因为“住改商”往往对业主的这些居住要求构成侵害，物权法才在第七十七条规定，“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”
这里的“经有利害关系的业主同意”也不能理解为“经有利害关系的多数业主同意”，而只能是“经有利害关系的业主同意”。在公民个人权利的剥夺或限制上，是无法藉由“少数服从多数”的民主原则来予以决定的。否则，就有可能形成“多数人的暴政”。在践行法治的过程中，我们逐渐接受了权利的观念，也理应认识到权利的行使有其界限。法治的要义既在于“尊重多数”(作为多数民意产物的立法)，更在于“保护少数”(哪怕在法律保护之列的仅仅是少数人)。人民法院的这份解释在物权法的基础上进一步明确“住改商”不适用于“多数决”，体现的恰恰是对权利的维护。
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