市场深幅调整导致元气大损 上市房企也差钱

受去年房地产市场深幅调整影响，即便是上市房地产公司也已是“元气大损”，盈利能力大幅下滑。根据中国房地产测评中心发布的《2009年中国房地产上市公司测评研究报告》指出，今年房地产上市企业盈利能力和成长能力并不乐观。同时，上市房地产商同样面临资金链紧张的困境。【延伸阅读：面临巨大资金缺口 上市房企成下半年降价主角】

中投证券分析师李少明预计，由于今年主要城市一季度销售收入同比增长超过100％，上市公司今年全年销售增长将在20％以上，销售增长将抵消毛利下降带来的不利因素，预计2009年是近年地产行业毛利的低点。【延伸阅读：实探北京东四环巨无霸地块 广渠路15号终再上市】

国泰君安分析师孙建平则指出，2008年报和2009年一季报均显示目前上市公司仍旧以消化库存为主，开发投资的意愿在下降。受近期成交量持续放大、开工投资进一步压缩的影响，上市公司的资金压力有所缓解。目前房价还未进入普遍止跌并上涨阶段，今年开发商利润和财务报表难以大幅改善。

然而，尽管房地产企业仍未走出低谷，但上市房地产商中，仍然有龙头企业保持较高的盈利能力。根据《2009年中国房地产上市公司测评研究报告》显示，2009年沪深房地产上市公司盈利能力居前的万科、保利和万通的经营业绩，在2008年得到充分体现。其中，万科2008年共实现销售面积557.0万平方米，销售金额478.7亿元；保利2008年共实现销售面积258.49万平方米，销售金额205.11亿元；万通2008年的净利润较2007年增长220％，净资产收益率达到25％。【延伸阅读：借壳上市大好机会到来 优质房企熊市可抢先机】

从今年前5个月的销售业绩看，“龙头”房地产商的盈利优势体现得淋漓尽致。万科、保利、金地三大龙头前4个月销售收入与2008年底预收账款之和都已超过2008年全年结算收入。

然而，从各种财报中显示，2008年上市房地产公司同样面临现金流的压力。从现金流量表来看，由于销售回笼的放缓和现金支付的增加，加之资本市场融资功能急剧弱化，上市地产公司整体现金流压力明显加大，经营性现金流持续为负。

统计显示，2008年91家公司经营性现金流净额为-363亿元，负额幅度比2007年扩大8.6％。另一方面，受2008年信贷紧缩和资本市场环节恶化的影响，房地产商依赖融资获得的现金流大幅减少，30家公司筹资活动产生的现金流量净额合计为627亿元，比2007年下降20％。 【延伸阅读：市场深幅调整导致元气大损 上市房企也差钱】

随着今年市场回暖、成交量放大、销售陡增，房地产开发商稍许缓解了资金链的压力。根据测评研究报告指出，由于融资政策放宽、土地出让金交付允许延后、资本市场回暖、创新型金融工具松绑，房地产上市公司融资渠道有所拓宽。另外，从政府到银行，都不同程度地对优秀上市房企的融资提供了便利，充沛的现金为房地产行业持续回暖提供了一定基础。