北京市退房情况总结与分析

一、定量解读

1． 全市“退房”相关的数据

a) 北京市2009年1-5月商品住房退房总量情况统计

数据来源：北京市房地产交易管理网

    今年前5个月北京市预售商品住房退房量为2099套，与同期销售量的比例为4.7%，比去年同期下降了3.6个百分点。

b) 北京市2009年1-5月退房2099套原签约时间构成情况统计

数据来源：北京市房地产交易管理网

    今年前5个月退房2099套中，2008年之前签约的668套，2008年签约的1133套，2009年签约的298套。2009年签约的涉及110个项目，最多的一个项目退房15套，有50个项目仅退房1套，总计占同期全部预售商品住房签约量的0.66%。

2． 数据解读

a) 近两年退房率有所增加，“退房率与总体市场走势正相关”无可厚非

据伟业内部数据统计，2007年全年总退房量为3749套，占当年总成交量的2.8%；2008年全年总退房量为3273套，占当年总量的4.7%；今年前五个月总退房比重4.5%。相比2007年及之前，受整体宏观经济形势的变化，2008年以来退房率有所上涨，幅度约为2个百分点。

b) 北京市整体退房率未超过5%，不能用来证明市场“虚假繁荣”

     数据层面来看，各年总体退房率均在5%以内，整体退房率很低。这样，不足二十分之一市场，很难左右整体市场的发展；导致退房有很多种原因，因为是假按揭的原因退房的也只是其中一小部分而已。因此，媒体上报道“退房相关‘假按揭’现象导致楼市虚假回暖” 的说法显然不太负责任。

c) 各项目退房率数据需要甄别，不能一概而论。

媒体报道的近期退房量比较大的项目都是非住宅项目。例如尚城，退了190套，是科研办公项目；三里屯SOHO中心，退了66套，是商业项目；据建委官方的测算，今年前5个月的退房中，有47%为非住宅项目

     媒体报道的近期退房量比较大的项目更多的只是该项目某一个销售证的退房率，对整体项目来说退房率并没有这么大，从某种程度来说放大了部分项目的退房率。

二、定性分析

    关于退房原因，我们归结为以下几类：

1． 政策变动导致购房条件变化，程序上需要先退房然后再变更

这政策包含行政管理政策和信贷政策。例如，身份证号、姓名等信息填写有误，或者购房人变更为配偶、直系亲属，随着公积金贷款条件放宽，许多人将商业银行贷款变更为公积金贷款，这些情况都要先办退房再作变更。

2． 开发企业无法按照合同要求正常交房导致退房

房屋建设质量问题、烂尾及其延期交房问题等，都是开发商没有履行购房合同要求，导致业主利益受损，会直接导致解除购房合同。例如：2007年，褐石园项目因开发企业经济问题无法按时交房； 2008年底，珠江奥古斯塔城邦因为建筑质量问题业主集体要求退房。（信息来源于：公开网络渠道）

3． 房价下行通道中，开发企业无法正确处理客户关系导致退房

2008年以来，随着国内经济环境的改变，房地产市场也面临前所未有的压力，成交量急剧下降，开发企业资金压力陡然增加，部分开发企业通过降价来自保与自救，楼盘降价后，原来在高价位购房的老业主要求退房，而开发企业当然也不愿意退房，双方矛盾也在一步一步升级，该类现象已成为2008年房地产年度的重点事件。在这个“要求退”和“不给退”博弈过程中，利益双方都没有十足的把握取胜，但是一旦处理不当，就会产生退房，且这类事件媒体曝光度很高。而从实际项目一线的统计来看，真正因为降价的原因而成功退房的也仅仅是少数。

4． 开发企业以房屋买卖做担保进行融资，现已经赎回导致退房

2008年房地产市场形势不好，开发商销售受阻，国家继续收紧了银根，企业资金非常紧张，一些企业通过预售方式把房子抵给单位或个人进行融资。今年以来，市场形势转好，企业资金压力有所减缓，还款赎回原有房屋，就形成了退房。当然，在交易过程过程中，如果通过虚假的方式操作，从银行套取购房贷款。这样就构成了传统意义上的“假按揭”。受美国次贷危机的警示，银监会、央行多次强调加强对住房按揭贷款的风险控制，银行也加强了对借款人身份、收入情况、贷款意图的审查。因此，技术层面上，现在开发商做假按揭的操作难度非常大。

    以上四类主要的退房原因中，因为贷款政策（原因1）和未按时正常交房（原因2）造成的退房的比例较大，因为整体房价下跌（原因3）及担保、假按揭（原因4）导致的退房比重很小。作为政府，应该构建系统的、严谨的、公平的市场管理平台和法律体系，尽量规避不必要的被动退房事件发生；作为开发企业，合理控制开发企业工程质量和工程进度，带着诚意处理好自己与成交客户的关系，减少客户主动退房的意愿。
总之， 既然房屋交易也是一项商品交易，那么在购房过程中产生的“退房”和日常生活中的“退货”本身就是一件十分正常的事情，无需人为将之夸大用于混淆视听。

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