任志强：短期政策带给楼市巨大冲击
房地产门户网站房天下 2009-06-14 11:28
[摘要] 任志强：“短视”政策带给楼市巨大不良冲击
2009年6月14日上午9点，博鳌·21世纪房地产论坛第9届年会在海南三亚华宇皇冠假日酒店举行，本次论坛继续邀请了中国地产界、金融界、学术界及传媒机构的首脑人物，共同面对严峻的房地产金融环境，找寻地产企业生存和发展的空间。以下为华远集团总裁、华远地产董事长任志强先生在大会上的精彩发言。
华远集团总裁华远地产董事长任志强
精彩专题：博鳌·21世纪房地产论坛
我个人觉得的问题是中国政府在用短期政策决定一个长期消费品的预期，1998年住房制度的改革目的就是希望建立一个重要长期的住房政策，从1949年政府开始提出住房制度以后，直到23号文件决定了住房可以私有化，建国50多年房地产业只出台了一次重大的房地产政策变化。
到2003年以后陆陆续续出台都是短期政策，几乎没有一个是针对房地产长期政策，比如说关于土地闸门和银行信贷闸门，比如说国八条、国六条等等，但是谁可以告诉我们未来是什么？再看看1929年美国金融危机做的是什么，罗斯福大部分建立长期政策，比如说建立住宅法，美国在1930年代开始出台住宅法，建立长期解决人们住房问题和长期预期政策，而且住宅法里面包括住宅金融，罗斯福还建立了社会保障体系，所以可以说30年代的美国经济危机是靠更多长期政策来决定未来一个发展趋势。1929年大危机之后一直到这次经历了差不多70、80年的时间又出现了新的危机，这次危机是以金融危机发起的和实体经济产生是不同的。但是中国有问题，一个有70年的住房产品，是长期积累形成的消费过程，这样的消费过程靠短期政策调整，能不能形成一个稳健的预期，我觉得是中国政策在决定着未来房地产经济走势，比如说指数的变化，市场的变化和民众消费预期的变化。
买一套住房可能要有几年的时间做前期的准备，要准备首付，对一般家庭来说要3—5年才可以把首付凑齐，在准备首付的时候有一个决策，我未来预期要买房的，还是房屋不断的跌，或者今天跌明天升，要把首付用于其它的消费，比如说买车。支付首付以后还要有7—20年左右按揭贷款支付期，对大多数家庭来说，他们会考虑融资成本是多少，最终成本是银行借贷利率，从现在来看2007年贷款60万元，需要还贷20年，一套60万房子很难在短期之内上涨到80万，所以融资成本高低比房价短期上涨，涨几倍或者涨10倍要严重的多。在决定长期政策的时候，我突然发现宏观调控是短期的，比如说在09年已经出台的包括地方和很多政策，都是在2009年12月31号以前有效，过了12月31号到2010年这些经济政策失效。
既然住房是长期发展过程，必须要看稳定长期政策来决定，但是到目前为止没有看到任何和住房市场长期相关的调控政策，所以更多可以看到房地产市场是随着短期政策的调控而不断出现波动。去年年底和今年年初我们认为房地产已经进入了底部，恰恰因为出台了一系列政策。随着各地方政府又出台一些相关政策，而这些相关政策让房地产市场出现了比2007年更好的销售速度，比如说对一二套住房信贷的调整，比如说旧房进入市场以后的税费减免，这些都在短期之内发生了巨大的作用，这个推动作用让市场销售增长已 过2007年，2007年1—5月份销售了2亿6千万平方米，已 过了07年，政策应该如何进行调控。
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