易晓迪：市场化的机制会替代政策调控的制度
房地产门户房天下 2009-06-14 14:34
[摘要] 2009年6月14日上午9点，博鳌·21世纪房地产论坛第9届年会在海南三亚华宇皇冠假日酒店举行，本次论坛继续邀请了中国地产界、金融界、学术界及传媒机构的首脑人物，共同面对严峻的房地产金融环境，找寻地产企业生存和发展的空间。
2009年6月14日上午9点，博鳌·21世纪房地产论坛第9届年会在海南三亚华宇皇冠假日酒店举行，本次论坛继续邀请了中国地产界、金融界、学术界及传媒机构的首脑人物，共同面对严峻的房地产金融环境，找寻地产企业生存和发展的空间。此次年会的主题是，“正本清源：后危机时期的地产回归 迎接下一个周期”。搜房网对此次论坛进行全程图文直播。以下为阳光100置业集团董事长易小迪在大会上的精彩发言。
阳光100置业集团董事长 易小迪
精彩专题：博鳌·21世纪房地产论坛
易小迪：我今天演讲的主题是：“新形势下房企的变更之中”
2008年后房地产市场大起大落大家进行了深入的分析和研究，大家还没有重视到变化背后带来房地产条件和市场的变化，变化来的是深刻，而且已经开始了。1998年后我们走向了市场化的道路，并不意味着房地产市场是市场化了，我们是在土地和政策的制约下夹缝中生存，基本上每年都有宏观调控，过去房地产对政策的关注是可以理解的，甚至我们还想影响政策的走向，因为对我们太重要了，甚至我们的利润主要来源于房地产的政策平台。
去年以后，市场化的机制会替代政策调控的制度，尤其是二线城市地方政府才会的政策，完完全全的用市场的手段来做，很多调控政策已经迎风吹了，这一点是明显的变化。大家已经看到了，多年来政府通过宏观政策要做的事情，没有达到的目标，通过本次市场调控使房价下跌了，这是多年来希望达到的效果。因此政府意识到市场机制的力量是很强大的，我们相信市场的力量好过人为的干扰，这是大的变化，也忽略了好趋势带来的机会。在这种形势下，房地产在2009年“小阳春”的情况下有所缓解，是否要进一步的拿地，如何发展企业的下一步，未来的利润点是否是在土地中产生，还是在经营过程中产生的，还是在市场细分中产生的，实际上每个人都在想这个问题，并不是说销量可以无忧了，牛市的特点是量价齐升，目前这种情况还没有到来，目前的市场还是处于振荡期，实际上一年多来已经悄悄的发生了很多的改变。
房地产企业的改变就是库存和土地要保持合理的水平，甚至要持有可以控制以及可开发的土地，而不是说要全面的储备土地。因为土地不全部是的，没有必要进行土地储备，这一点大家有所改变。大家的注意力从过去高度关注、土地变成市场和产品。
根本的变化就是产品和市场的专业化、产品精细化的竞争已经达到了白热化，2007年以前不管怎么卖产品，实际上卖的都是预期，很多客户买产品是买通胀的预期，我们只要把预期让给客户就可以获得市场。
2008年以后，我们卖的是产品，卖的是性价比，过去跟通胀竞争，跟未来竞争，现在跟同行竞争。从08年以来公司都感受到同行打折、跳水带来的压力，的公司都认为定价的时候不得不考虑周边产业定价的水平，并不是说短缺时代或者牛市就要来了，基本上要很谨慎的跟竞争对手进行价格竞争。
市场化的机制已经发生转变了，我认为这个转变还会持续下去，这个对于房地产企业并不是好消息，市场竞争越来越激烈。同时要看到好的一面，就是市场机制在发生变化，可以预见宏观调控会越来越宽松，真正的市场条件越来越成熟，这个就发生了本质的变化，不仅是政策面，过去我们认为影响房地产有“两个根”一个是银根，一个是地根，发生了颠倒，过去基本上土地紧张，地跟很紧张，银根是相对宽松的，现在尽管销量还不错，但是银行对房地产还是积极和谨慎的态度，积极支持谨慎的监控，所以房地产资金并没有宽松07年的水平，尽管需要再生产再，也属于另外一个境遇型状态。
反过来说土地已经变成很宽松供大于求的市场，08年以来土地基本上分期付款，不但价格下来，分期付款下来了，所以大家认为资金虽然紧张，实际上并不会影响真正市场化企业发展的步伐，这个是有效的变化。大家不是把钱赌到资源占有上，过去讲房地产是最最重要的，现在是产品专业竞争和市场对客户的争夺。甚至今天买地买错了，差别都不大，更重要的是买什么地。
政策的变化大家看到了，只不过是影响的深远还没有感觉到，现在大家担心的增多是否会带来新一轮的房地产价格的上升，目前的土地没有保障，除了少数的一线城市，目前的低价没有改变，而且可以分期付款，在这种情况下，我认为大家对房价的上涨没有太多的预期，加上土地政策比较宽松，过去的政策是比较严格的，现在政府说没有开工证也可以开工，政府是推动的，因此从供应到需求的链条是宽松的，也不会出现供不应求，根本是在于土地和政策的限制，而不是开发商开发的速度和产品的供应。
亮点到底在那里？
我们会发现一些新的机会，要将刚性需求转变为真正的普通大众的需求。目前的房价由于低利率、低房价反而启动了消费者的购房需求，真正的需求已经开始入市了，如果房价的上涨慢于收入的增长，房地产市场的需求就会越来越大，例如汽车消费一样，已经开始进入家庭。如果土地不是大幅度的上升，生产成本不断的下降，房价就处于合理的水平，因此房地产的需求就会的大。目前，一些二、三线城市已经取消了经济适用房的保障，因为商品房的价格跟保障性住房的价格是差不多的。
城市化带来了更多的机会，尤其是二、三线城市不仅是规模扩大，关键的一点是城市的升级换代，这就是房地产开发利润的来源，如果只是盯着普通住宅的产品率就是有限的发展。所以在近些年我们阳光100在三、四级城市开发住宅，因为这些城市升级换代，小城市变成大城市，大城市要变成国际化大城市，小城市也要做CBD，这样的情况的多，不能简简单单的按照过去的模式盲目扩张自己，在此过程中有很多的亮点和机会。
最后我讲一下房企未来竞争之道，不同的公司有不同的竞争方式，可以说因为细分市场和竞争战略的差别，从本质来说追求外在规模的增长，外在的机会会导致内部的改变，要提升管理能力，提升产品的竞争力，提升客户对你的忠诚度，甚至是提高服务等各方面的水平，将粗放开发跟开发经营结合在一起，对社区的经营和持有物业的经营能力也是未来重要的竞争手段，因为大家要吃饭，我就讲这些，谢谢大家。
主持人：谢谢易小迪先生精彩演讲他对今天上午很多嘉宾也做简短的回应，我先做上午会议的小节，从去年很多媒体和开发商都在谈生死的问题，现在谈的是冷热的问题，这些到底是如何发生的，今天很多的嘉宾做了生动富有逻辑性的解释和阐释，很多的观点是精彩纷呈，火花四溅，只有着眼于长远的改革措施，才可以改变中国经济增长的方式，才有利于中国房地产业的长远发展，今天上午的会议到此结束，感谢各位嘉宾的精彩演讲，同时感谢各位来宾的积极参与。
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