深圳投资客重返楼市 房价上涨隐忧突显

来自台湾的赵先生刚在深圳某楼盘买下了两套小户型的房子,不过,他并不是买来自己住的,因为赵先生目前在深圳已拥有一栋别墅和另外3套房产。实际上,除去手机配件生产商的身份,他的另一个身份是职业炒房者。【延伸阅读：专家谈下半年房价涨跌 销控暗推房价上涨】

“所以我觉得要做投资,房产还是最保值的,就算亏也亏不到哪里去。”赵先生很是庆幸曾在2007年的时候将部分资金投在楼市里。【延伸阅读：重点城市地价房价比二至四成】

而像赵先生这样重新返回深圳楼市的投资客比例在近期呈上升趋势。“今年年初时深圳楼市的投资客比例不到5%,而现在已经达到20%以上,投资客开始大量入市,助推了房价上涨。”深圳中原地产总经理李耀智透露,但目前入市的主要是保值型投资客。

投资客回流

据深圳市国土房管部门的数据显示,深圳一手住宅价格继4月份环比上涨12.4%之后,5月再度上涨,当月均价逼近13000元/平方米。今年前5个月深圳市一手住宅销售面积为315万平方米,比去年同期增加154%,其中5月份成交面积达77.59万平方米。

根据推算,加上前几个月的小幅攀升,深圳房价在今年以来的涨幅已达20%左右。

但正是在这样的背景下,投资者开始无惧无畏地频繁现身,与今年前3个月以自住型为主的买家相比,4、5月份逐渐涌现出来的投资者比例日渐上升。

深圳中原地产已发布的报告显示,4月购买二手房的目的是投资或自住兼投资的比例为15%,环比3月份增加了5%。

“相对于第一季度,4、5月份买房子的人群中,投资者的数量明显有所上升。5月投资客比例大约增加了5%以上。”李耀智如是透露,在今年1~3月购房者买房主要还是自用,但是从4月开始买房者则多为投资者。

而深圳世华地产研究市场研究中心总监肖小平也透露“目前投资客比例在两成左右,由年初的不到10%上升到近期的20%以上,个别热点片区的投资比例更高。”

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抵御资产贬值

在通货膨胀预期和投资渠道有限的情况下,很多手上握有现金的市民愿意将现金转换为房产,以抵御通货膨胀中的资产贬值,这是近期投资客纷纷入市的主要原因之一。

赵先生便是其中一员。即便是在2008年市场低迷时期损价抛售,5套房产也还是为赵先生回笼了让工厂恢复生产的资金,这让赵先生确定房产投资比其他投资更为保值的重要理由。

据了解,这类投资型买家是以保值为目的的长线投资为主,主要青睐具备一定稀缺性的豪宅物业和具有稳定租金回报的中小户型物业。

一位深圳开发商也表示,虽然5月CPI和PPI指数仍然为负数,但近期银行信贷放量、股市大涨、大宗商品价格飙升等都表明,市场的通胀预期依然存在。

“只要有通胀预期,参与买房的投资者就会增加。”该开发商表示。

促涨房价

随着成交量的持续走高,深圳楼市已有重回2007年的趋势。戴德梁行的研究报告认为,在这一波房价上涨中,楼市投资客回流在一定程度上起到了推波助澜的作用。

记者采访的多位业内人士均表示,近期房价的连续升温,绝非单纯的自住需求所能推动,改善性需求、投资需求以及部分投机炒作成为房价连涨的中坚力量。

另一个更为严峻的事实是,深圳市存量房源数量自今年以来持续下降,目前已达到较低水平。

深圳市国土部门相关数据显示,截至5月底,深圳可售房源只有39974套,该存量远远低于正常的5万套水平。另外,去年深圳土地市场不景气,住宅地块成交率不足30%,这为未来楼市供应量埋下隐忧,也成为房价上涨的导火索。 （来源：中国房地产报 刘晓云）

在北京,商品房市场销售总体仍然活跃,住宅市场销售价格逐步回升。北京市统计局、国家统计局北京调查总队日前发布消息称,统计显示,今年1—5月北京市商品房销售面积为747.1万平方米,比上年同期增长1.1倍。全市住宅销售面积642.5万平方米,同比增长1.4倍,比2007年增长23.6%。尽管5月份商品住宅销售量为15164套,比4月份少销2122套,但相比去年同期7758套的销售量,仍有95%左右的增长。【延伸阅读：外环内涨、外环外跌 沪楼市火爆背后的不对称】

随着销售的活跃,北京市住宅销售价格逐步回升。5月份全市新建住宅价格环比在上月上涨0.4%的基础上再涨0.5%;但5月份二手住宅的价格因销售量的减少,交易价格再次走低,环比下降0.2%,当月二手住宅成交19738套,比上月下降8.3%。【延伸阅读：房价上升或导致楼市成交量"二次探底"】

与北京毗邻的天津,房地产市场回升态势显著,成交“量升价稳”。据天津国土房管局提供的信息,今年1—5月,天津市成交各类房屋821.4万平方米(86279套)、516.4亿元,同比增长55.5%和54%。

天津房屋交易量逐月回升,今年2月、3月、4月、5月同比增幅分别为76.1%、79.4%、96.8%和105.2%。商品住宅平均价格1月至4月环比小幅下降,5月有所反弹,环比上涨5%;二手住宅3月、4月、5月环比分别上涨4.8%、3.1%、0.4%,涨幅逐步减小,价格波动趋于平稳。

在上海,住房销售面积出现逐月回升现象,同比增长较快。上海统计局统计数据显示,今年1—5月,全市商品房销售面积1172.69万平方米,增长19.6%。其中商品住宅销售面积1065.43万平方米,增长26.5%,增幅比1—4月提高5.1个百分点。

另据上海市统计局统计,4、5两月上海市新建商品住房价格指数分别为0.1%和0.5%,二手存量住房分别为0.5%和0.8%,商品住房价格指数止跌回升。

而据广东省统计局发布的数据显示,今年1—5月,广东省商品房销售面积2195.14万平方米,同比增长47.1%,比1—4月增速提高6.3个百分点;销售额1340.56亿元,增长52.5%,比1—4月增速提高6.5个百分点。

其中,广州市商品房销售面积和销售额分别为390.83万平方米和319.35亿元,分别增长39.3%和25.6%,5月当月广州十区一手住宅交易套数7269宗,交易面积77.43万平方米,成交量同比增加近一倍;深圳市商品房销售面积和销售额分别为343.73万平方米和402.26亿元,增长150.6%和129.0%,5月当月深圳共销售新房8479套,环比增加10.2%,成交金额最近三年来首次单月突破百亿,为100.1亿元,环比增加8.4%。（人民日报）

楼市火爆成关注焦点 中央地方低调摸底

楼市连续近6个月火爆上涨，火爆的背景、程度以及楼市的未来日益成为中央及地方政府的关注焦点，并不约而同地摸底楼市，也许初衷不一，但掌握楼市真实情况确已成为政府急迫工作任务之一。

近日，有消息称，国家统计局与国土资源部先后赴各地摸底楼市情况，调查内容包括开发商财务状况，开发费用构成，项目地价与房价等。昨日，南京某大型房地产开发商向记者证实，国家统计局此前确实与地方物价局沟通楼市情况，但并未与开发企业直接沟通。国土资源部摸底方式则是下发了一份“国土资电发（2009）34号地价调查表”，要求地方填报具体的房地产项目土地出让价款，以及房屋售价等。消息人士表示，国土资源部的调查由该部土地利用司具体负责。

对于国家统计局与国土资源部的摸底动因，一些政府相关部门的人士讳莫如深。北京华远集团总裁任志强在其博客介绍，统计局的成本调研与今年“两会”期间全国工商联的人大提案有关。工商联提案指出，房价中五至六成的成本流入地方政府。

记者获得的地价调查表显示，此次为抽样调查，调查范围为2006年以来取得土地且已进入销售阶段（包括已售完）的商品房开发项目，分别调查土地面积、土地出让楼面价与房屋售价。开发类型包括普通商品住房、高档公寓、别墅等。土地取得方式包括协议出让、招标拍卖挂牌出让等。

成都世家机构分析师樊邦勇表示，从表格分析，其主要目的是为了摸清土地成本与售价的关系。这可能为后续国土资源部考虑土地出让方式做数据参考。

但樊邦勇也表示，该调查也有更深层考虑，比如按照普通商品住房、高档公寓、别墅等进行分类，有助于了解不同类型商品房中土地成本比重，为后续区别性政策对待提供依据。毕竟保证保障性住房供地是国土资源部一项重要任务。

上海证券报还独家获悉，上海本周一开始组织连续两天的调研活动，试图汇总楼市最近的真实情况，以为下一步政府工作做好准备。第一天的调研对象为专家、协会和有关职能部门，第二天为开发商代表。

据参会者透露，与会成员大多就楼市成交量、价格问题展开讨论，其中共识包括：此轮楼市回暖主要来源于刚性需求在2008年压抑了一年后的集中释放；部分楼盘房价确实已经回到历史最高水平；实际供给不足的状况仍然存在，并可能导致一段时间内的供小于求的局面。

专家表示，政府摸底不意味着会有政策出台，如果投资比例适中，房价与供给都没有急升或急紧的情况，地方政府不会轻易出台紧缩性政策。（上海证券报）

国土部报告：土地成本仅占房价20%~40%

是地价推高了房价，还是房价上涨的预期拉动了地价上扬，这个话题越来越像“是蛋生鸡还是鸡生蛋”的悖论。

自从今年全国两会上全国工商联发布一项调查称，房地产项目开发中，土地成本占直接成本比例最高达到58.2%之后，房地产业界便开始将房价过高归咎于土地价格的高昂。

但这种结论始终未能得到土地管理部门的认可。

来自国土部系统的一份最新报告显示，近年来全国主要城市同时点地价房价比基本保持在20%~40%之间。而如果考虑到地价增值有可能转化为开发商的利润，地价房价比还要降低。

同时点地价房价比，是指用当前市场上的楼面地价水平（非开发商刚拿地时的价格）与市场上销售的房价水平相比。简单来说，如果一个城市当前的新房售价为10000元/平方米，而楼面地价为4000元/平方米的话，同时点地价房价比即为40%.

地价增值转化为开发商利润

上述报告系由国土资源部土地利用管理司和中国土地勘测规划院共同编写的《2008中国城市地价状况》（下称《地价状况》），该报告对全国和各主要城市、重点区域的地价走势进行了分析，同时对各界一直关注的地价与房价关系、房地产租价比关系等热点问题进行了专题报告。

近年来，在房地产开发过程中，土地成本的地位日渐增大。在社会各界围绕“地价是否推高房价”而激烈争论之际，此报告的出炉引人关注。

在接受《中国国土资源报》采访时，中国土地勘测规划院地价所所长赵松表示，目前进行地价房价比的测算有两种思路，同时点地价房价比往往用于宏观观测市场价格水平和动向。另一种是从商品房成本的角度，将土地获取时的楼面地价水平与房屋开盘销售时的房价相比，即成本地价房价比。

而《地价状况》中公布的是同时点地价房价比，旨在反映当前市场上的地价水平占房价水平的比例关系。如果从开发商的房价成本构成角度分析，还会有较大差异。

“从购置土地到商品房上市，其间通常会有3年左右的开发时间，而这一期间，如果土地市场走势是上涨的，那么这种上涨带来的地价增值就有可能转化为开发商的利润，即使考虑了地价款的利息支出，得出的地价房价比也会更低些。”赵松称。

对于土地增值谁获益，也有观点辩解认为，开发商也要为此缴纳土地增值税相关支出。但一位土地专家昨日对CBN表示，目前土地增值税的征缴方式未尽完善，也时常会有开发商拖欠。

地价房价比在20%~40%

赵松以北京、天津为例表示，根据监测数据测算，两个城市2008年底的同时点居住地价房价比分别为39.01%、36.05%.

而“以平均开发期为3年进行测算，成本地价房价比分别为24.44%、29.51%,可见，在近三年的房地产市场走势背景下，两种地价房价比的差异达到10个百分点左右”.

监测数据显示，2008年第一季度北京居住用地价平均为5707元/平方米。而据北京市统计局的数据，2008年北京市四环路以内住宅期房均价为15581元/平方米，如果扣除政策性住房因素，四环路以内住宅期房均价为16892元/平方米。

2008年，为掌控地价和房价上涨态势，国土部将国家级地价监测城市由最早的35个重点城市逐步拓展到105个城市。这包括报国务院建设用地审批的84个城市中尚未纳入的城市，以及重点地区的部分城市。同时增加交易活跃地区监测点（标准宗地）数量。

“就全国监测城市的平均数据而言，近年来地价占房价的比例基本保持在20%~40%之间。当然经济发展程度不同的城市间，以及同一城市的不同区位间也存在较大差异。”赵松称。（第一财经日报）

炒家疯狂出货 反腐或导致深圳楼市大变革

6月的深圳，酷暑难耐。

去年一度门庭冷落的售楼处，再次开始出现了拥挤。一些楼盘，最近开盘时重现排队买楼，2005年曾横行于深圳楼市的温州炒房团，也再度光顾深圳。

6月5日，当深圳官场突发反腐行动时，热浪汹涌的深圳房地产好似被兜头浇了一盆冷水，地产评论家牛刀甚至预言深圳房价要“暴跌”。

6月12日，刚刚履新深圳代市长的王荣，被网友问得最多的话题，也是关于深圳的高房价能否降低。

这似乎是一个拐点-从2005年开始，在席卷全国的房地产涨价潮中，深圳以火箭速度，连续四年蹿到全国房价最高的城市之榜首。

据深圳市国土局的统计数据显示，今年6月份第一周，深圳市的房产成交均价再创新高，达16500元/平方米，同比上升28.1%,最高一天成交均价高达18200元/平方米。而在5月份，深圳市一手房均价是12900元/平方米。

当下的深圳房价，已连续两月大幅上涨，似乎正欲摆脱2008年以来的颓势，再次抬头，

“深圳房地产价格能否回归正常，后市如何，还要看空降市长王荣。”更多的深圳购房者抱着这样的期望。

巨变前夜深圳楼市

炒家正在疯狂出货。

“一周不到，每平方米单价就涨了3600元，都疯了吧？开发商坐地起价，真是非典型发烧。”某印刷公司的女老板李楠，背对深圳福田水木澜山社区的售楼处，对身后紧张热闹的一切浑然不觉。

6月6日，当又一群百人看楼团涌入这个售楼处，预备完成又一单房产买卖时，这位年纪不到28岁的女老板，正在深圳罗湖一家水疗吧做水疗。炒房的话题已经引不起她的丝毫兴趣。

“总算是解套了，三套房刚刚出货，2007年高位买的，现在卖出去，刚刚好解套，基本上赚不到钱，但我实在是不想等下去了，太受煎熬了。”李楠失落中有带着一些幸运地对时代周报记者说。

选择解套的不止她一个，李楠参加的投资购房团里有100多名炒房客，临近6月时，有20多人选择了卖出。

“目前深圳的楼市价格已经涨过头了，当前房价或者会面临调整，此时不走，亢龙有悔啊。”说完这句话，李楠开着以前炒房赚来的宝马车，呼啸而去。

与炒房客李楠持同一看法的还有深圳的一些开发商。

“受深圳反腐案件影响，一些开发商可能会推迟销售，不敢随意涨价了，未来深圳房价可能会应声而落。”6月11日晚，在星河丹堤参加地产沙龙的珠三角地产网CEO孟家庆对时代周报记者说。

中海地产深圳副总经理张泽林告诉时代周报记者，“想要继续大涨，很难了，房价可能会有短期波动，大家现在都在观望。”

一些楼盘选择了推迟开盘销售的观望做法。

“华侨城纯水岸、圣堤湾、中海大山地，都推迟了销售节奏”，深圳地产业一位不愿透露姓名的资深人士告诉时代周报记者。

消息人士告诉时代周报记者，深圳反腐行动可能将牵涉出一大批开发商，部分游走在官员名利场的开发商将首当其冲。传言最多的是深圳的几大地产民营企业老板，京基地产陈华、卓越地产李华、星河地产黄楚龙等关键人物已经”离开深圳“,不知去向。“京基地产老板一个月前就出国了，早就提前跑了。”

6月12日，时代周报记者分别走访了上述数家开发商。

京基地产品牌部经理熊伟对时代周报记者表示：“陈华一般不在公司，但京基地产现在一切正常，陈华还刚刚任命了公司的一批新领导呢！”时代周报记者在前台的宣传栏里留意到，陈华签署的京基公司任职书日期是6月2日，而传出深圳反腐行动的消息是6月5日之后。

卓越地产、星河地产公司在接受时代周报记者质询时均表示，公司一切正常，不存在所谓的传言事实。不过，时代周报记者拨打上述地产老板手机时，均处于关机或者秘书台状态。唯有李华于6月16日中午冒雨出席了时代卓越广场的封顶仪式。

“过去的4年，正好是深圳房价暴涨的4年，4年暴涨200%,从2005年的约每平方米7000元涨到2009年的每平方米15000元，很难说清楚这是不是一种巧合。”深圳英联国际不动产董事长郭建波对时代周报记者说。

“零供应”后的炒卖地皮

疯狂是自2005年开始酝酿的。

2004年前，深圳市的住房是供大于求，每平方米价格不到6000元，楼市相对风平浪静。

深圳市房地产研究中心副主任罗平在接受时代周报记者采访时分析称，深圳房价连续多年的上涨，深圳早年的土地供应不足是主要原因。

“1999-2000年前后，由于土地供应量比较大，因此导致了2002-2003年期间深圳的住房上市太多，空置率也较高，供大于求。因此，从2002年开始，特区内连续四年‘零供地’”罗平说。

地根一收紧，住房的供应量也应声而落，房价开始逐步走高。

罗平强调：”零供地不表明无新增房，消耗储备土地，城中村改造，房子还是蛮多的。“

不过，一些熟悉深圳房地产内幕的资深人士分析，深圳连续多年的高房价，与地方政府早年收紧土地供应，公开鼓动开发商炒地皮、坐地生财密切相关。

2004年4月16日，深圳房地产拍卖交易中心，香港信和置业和中海地产，以9.5亿元成交价联合竞得香密湖”九万三“地块，这一项目后来被命名为香密湖1号。

“93000平方米，楼面地价每平方米7442元，创下了深圳地价的历史新高，‘九万三’拍卖是深圳地产的一个重要标志，这是深圳高地价的开始，高地价是推动高房价的起点。”参与当年拍卖活动的一位业内人士说。

“深圳国土局亲自出面炒地，要求开发商配合土地交易中心，抬高地价，这就是所谓的‘九万三事件'。”

该人士透露，拍卖深圳香密湖这块地时，深圳国土局邀请了包括万科、中海、金地都大大小小十几家开发商，提前开通气会。

“2005年7月20日，以蛇口高山花园为标志，深圳房地产价格开始一路暴涨，有些楼盘一天可以涨3000元/平方米。”

其时深圳红树西岸每平方米可以卖3万元、香蜜湖1号每平方米要卖2.5万元、中旅国际公馆每平方米可以卖1.6万元。

“深圳房价经历2006、2007年房价暴涨，到2008年又大跌50%,但也只是跌到2007年的1.3万元/平方米的价位左右，这个价格其实还是非常高。”深圳地产豪宅研究专家吴茂萍对时代周报记者说。

此外，2006年深圳投机客横行，许多楼盘开盘时经常出现排队买房的现象。吴茂萍表示，在2006、2007年的时候，炒房的占60%.

“2006年，深圳国土局当时为配合国家宏观调控政策，还出台国八条执行细则和90/70政策，”他说，“不过，这两个政策，对深圳高房价完全没有作用。”

“前几年，地方政府对房地产板块的态度是：放任自流，不管房价是跌是涨，我自屹然不动，其结果就是暴涨暴跌。名义上虽然是与国家宏观调控保持完全一致，但在实际执行上很不到位，区域政策完全没有落实，所以并没有真正遏制2007年深圳高房价的发展。”网名图腾镜的深圳某开发商总裁对时代周报记者表示。

郭建波则认为，深圳市政府主要官员多次公开表示深圳的房价是健康的，采取的是不干预政策，任由市场供需去调节，推行的完全是自有市场经济的做法。

“在2007年9月以前，深圳国土部门对深圳楼市基本没有限制，这导致深圳投资客横行，开发商采取囤房、控制推盘力度，制造房源紧缺的手法和炒家哄抬房价，一直维持着深圳领涨全国房价的格局。”

上述人士认为，地方政府公开炒地皮、投资客炒房、开发商抬轿子是深圳房价暴涨幕后的主力推手。

曾在1992年获得联合国人居奖的深圳市住宅局，此前承载着建设经济适用房的使命，却因故于2003年被政府撤销，迫使大批购房者不得不涌入商品房市场，是推高深圳楼价的一个重要制度因素。

高价下的开发商“魅影”

“深圳民营房地产企业大多通过协议转让、旧城改造、项目合作收购的手法拿地，极少通过招拍挂的公开市场获取土地，卓越、京基地产都是这类地产公司的代表。”郭建波表示。

2007年8月，京基集团收购深圳市莲塘房地产开发有限公司，该公司目前还拥有莲塘东部的莲塘村、坳下村用地，还有部分旧城改造项目、租赁的工业区项目，其莲塘房地产大厦等都归于京基集团名下，所有土地储备的建筑面积接近70万平方米。此外，京基地产在深圳蔡屋围的代表项目蔡屋围金融中心，也是通过和深圳蔡屋围股份公司合作开发，获取的旧改项目。

深圳市为何那么多中心的土地都采取协议出让的方式？记者就这个问题向深圳市国土房管局副局长黄珽咨询，但他表示按照纪律不接受采访。

但深圳市国土房管局地政处处长陈晓光告诉时代周报记者，2004年8月31之后，经营性用地肯定是招拍挂的。那之后的协议出让土地，一般解决的是历史遗留问题。

星河地产的黄楚龙的身影在近几年的深圳楼价暴涨中也是频频闪现，他在2005年前后成就了其在深圳的布局。黄楚龙坚持的做法是：深耕CBD,并保证销售与持有物业的良性比例。

黄楚龙拿地的能力不止于雄厚的资金实力。时代周报记者查阅深圳国土房管局的资料发现，黄楚龙在中心区大获成功的星河国际和星河世纪两个项目，权属来源均为“协议出让”。

炒家最后的疯狂

经历2年大涨后，2007年9月，深圳楼市又一转折点来临。

9月27日，央行和银监会联合发文宣布，第一套住房90平方米以下按揭首付不低于2成，90平方米以上不低于3成，以及申请第二套住房按揭首付比例将从3成提高到4成以上。

从2007年10月到整个2008年，深圳房价开始下跌。

时代周报记者整理深圳房地产信息监测系统数据后发现，2007年深圳楼市全年均价是15853元/平方米，10月份暴涨到17350元/平方米，而到了2008年第一季度，全市均价是13217元/平方米，每平方米下降近4000元。

这个下降的格局一直延续到两个月前，2009年1-4月份，深圳楼市均价11459元/平方米。

“但从2009年5月份开始，房价再次掉头向上，因为政府在救市方面达成的共识。”英联国际不动产董事长郭建波说。

郭建波认为：“代市长王荣上任后，房价会以维稳为基调。”

“未来一段时期，从技术和形势上看，深圳楼市面临短期调整，价格下跌，交易量增加，但从整个通胀预期看，房价要下降还比较困难。因为中国总体的趋势是发展经济，金融危机还没走出来呢，国家不希望楼价大起大落。”

“相比2008年，深圳2009年房价又有所上升，今年1-3月购房者买房主要是自用，而从4月开始买房者多为投资者。”深圳中原董事总经理李耀智对时代周报记者分析说。

李耀智担忧的说：如果长期下去，一定会出现想买房者买不起，而投资者独自占着几套甚至几十套房的不正常现象。

“根据中原掌握的资料分析，炒房者的比率已由年初的5%上升到20%,这对楼价是很大的推力。”

知名地产分析家戴欣明博士对时代周报记者说，深圳楼价近4年之所以暴涨，重要原因之一，就是深圳市是拉动型投资的城市代表，过去几年政府的房地产政策对深圳高房价有直接关系，某种程度上来说，地方政府本身就是大开发商，房价暴涨，政府难脱干系。

接下来，深圳的房价会跌吗？这似乎是一个令人揪心的问题。（时代周报）