潘石屹“痛失”前门大街项目的开发权

SOHO中国上市之后,潘石屹曾跟随任志强到长沙等二线城市考察土地市场,但此后并无结果。潘石屹仍把目光集中在北京的黄金地段。

2007年11月,上市仅一月有余,潘石屹就与任志强再度上演“鸡蛋换粮票”,从后者手中分别以14.1亿元和10.3亿元购入北京公馆和光华路SOHO2两个项目。北京公馆位于燕莎商圈,是一个豪宅项目,建筑面积6.6万平米,任志强本来已整售给一家外资基金,但由于限外令外方无法付款。而光华路SOHO2原名民源大厦,是一个烂尾了十多年的写字楼项目,由任志强从一家名为野力的公司买入。

收购北京公馆之后,潘石屹将之命名为SOHO北京公馆,市场定位从豪宅调整为服务式公寓,售价也从收购时的每平方米2.1万元大幅提高到4万~5万元。潘石屹曾对本刊调侃说,2007年12月SOHO北京公馆高价入市,令北京市朝阳区商品房成交均价“翘尾”,招来了区建委的抱怨。

而民源大厦位于北京市东大桥路与光华路交叉口东北角,距国贸中心3期很近。该项目先经任志强“火中取栗”,完全洗清之后才转让给潘石屹,并由华远地产(企业专区,旗下楼盘)担保。对于已建成部分,目前已被SOHO中国拆掉。潘石屹计划将之发展为高档写字楼及商业项目。

2008年5月,潘石屹以55亿元的大手笔再次收购烂尾楼项目—凯恒中心。SOHO中国宣布以22亿元出价收购北京凯恒房地产有限公司全部权益,并承担该公司总共33亿元债务,并将项目更名为朝阳门SOHO.2008年8月,SOHO中国以8.9亿元从中冶新奥正诚房地产开发有限公司购得中关村一综合项目—金和中心。金和中心位于北京中关村区域核心地段,是写字楼与商业零售的综合项目,建筑面积为5.8万平米。潘石屹将之重新命名为“中关村SOHO”,这也是SOHO中国在CBD之外复制SOHO模式的第一步。

上市之后,SOHO中国以资金优势到处收购烂尾或滞销项目,其实是把这些项目纳入到成熟的SOHO模式中,盘活了项目,获得了物业的增值收益。这已有点基金公司的特征了。现在来看,SOHO中国的商业模式很完美,风险小,期限短,获益高。因此,我们不难理解潘石屹抛出的百日剧变论的目的,想必,自2008年初以来,潘石屹的心情喜悦而焦灼。

但成功的悖论也时刻困扰着潘石屹:如果你过度相信和迷恋导致你成功的逻辑,那么成功的逻辑必然会把你带向失败或平庸。

在中国房地产市场,SOHO模式有着很多创新,也是一种不可复制的商业模式。但创新与惰性看似对立,实则是一对孪生兄弟,或者说惰性是创新的隐形伴侣。一种创新越是能让企业成功,成为企业的核心业务,它越是可能暗中把企业挟持在原来的成功路径上,而且在企业内部,这个在不知不觉中老化的核心业务极易挟“现金牛”以自重,排斥、压制可能在未来成为企业新的增长点和核心业务的“外围”业务。这一点在SOHO中国内部相当明显,SOHO项目遍地开花,潘石屹看似点石成金,但实质上仍是一种做生意,乃至捡便宜的商人思维模式。上市已近两年,但潘石屹并没有为SOHO中国开拓新的疆域,只是把原来的招式玩得更熟练。

石碳酸灌木是一种生长在沙漠中的植物,会分泌出一种有毒的油,杀死它附近生长的所有植被。它的存在能造成满目葱绿的景象,但危险就在于,如果有一天气候发生不利于这种物种的变化,这里就可能成为一片巨大的荒漠。

如果SOHO中国不能很好地抑制自身的战略惯性和经营惰性,不限制SOHO这种模式在公司内部的“霸权”,那么企业内部就在发生一场看不见的荒漠化,随着市场生态的变化,隐性的荒漠可能会突然显形。其实,今天,这种风险已初现端倪,即潘石屹失去前门大街项目的开发权。