深圳投资需求助推10板块价格涨幅超三成

2007年至今,深圳住宅市场经历了三个发展阶段:高速发展-回落低迷-恢复企稳,分别以2007年8月的最高点和2009年2月的最低点为分界点。受政策的强烈刺激,在持续了长达一年半的回落低迷期后,于今年春节后深圳二手住宅市场触底反弹,成交量和成交价均大幅增长。

根据中原领先指数监测数据,至2009年6月,深圳全市二手住宅价格指数达252.5点,相比2009年2月最低点上涨27.6%,指数逼近2007年8月的峰值。

本报告选取了涨幅前10名板块进行研究。统计发现,短短数月时间,前10名板块涨幅均在29%以上,其中投资需求助推作用明显。

一、前期跌幅较大则反弹力度强

对比分析发现,涨幅前10板块在之前回落低迷期间的跌幅也较大,均在20%-45%之间。这也反映出,前期跌幅过大的板块,在市场全面回暖影响下快速反弹。其中,南山蛇口板块的涨幅和之前的跌幅双双位居第一。

二、集中分布于福田区和南山区

涨幅前10板块中仅宝城中心区板块位于关外的宝安区,其他9个板块均位于关内,这也凸现出关内配套齐全、交通便利的优势。关内的9个板块主要聚集在福田区和南山区,各有5个和3个,罗湖区仅1个。其中,福田区是深圳二手住宅成交最活跃的区域,交投活跃拉动价格快速上涨。据中原统计数据显示,2009年上半年,福田区二手住宅成交面积占全市的26%,位居全市六区榜首。而南山区是目前关内一二手成交均火热的区域,一二手相互牵引作用明显,价格回升速度快。据中原统计数据显示,2009年上半年,南山区一二手住宅成交面积占全市的比例均为21%。

三、投资需求助推价格上涨

在上述板块价格快速下跌和反弹的过程中,投资需求扮演了重要角色,也正因为投资比重过高,才出现价格暴涨暴跌的情况。今年,在整体经济预期好转以及通胀预期下,投资需求重新进入房地产市场,也因此拉动了房价快速上涨。

据中原监测,涨幅前10板块中,南山区的华侨城板块,福田区的皇岗板块、景田-香蜜湖板块和中心南区,投资的比重都较高,约占50%。另外,在涨幅超过50%以上的楼盘中,以18000元/平方米以上的高档楼盘居多,而这些高档楼盘的投资需求亦相对集中。