货币政策导致房价飞上天成交量下降的怪现象

楼价上天，对于中国的消费等已显示负面抑制作用。如果不加以控制，楼价会继续上涨。

国家发展改革委、国家统计局调查显示，7月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.0%，涨幅比上月扩大0.8个百分点；环比上涨0.9%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。这是今年以来全国70个大中城市房价环比连续五个月上涨。其中，3月份环比上涨了0.2%，4月份环比上涨0.4%，5月份环比上涨0.6%，6月份环比上涨0.8%。房价一月一个阶梯，节节向上。

令人奇怪的现象出现了：房价上升，成交量在下降。按照中国指数研究院、21世纪不动产等机构的调查监测数据，全国各主要城市7月成交量环比集体下挫，以重庆、广州、深圳降幅最明显。在中国指数研究院重点监测的10个城市中，除重庆外，四大一线城市及杭州、天津、武汉等城市的住宅成交均价都依然出现不同幅度的上涨。

只能用投资与货币政策来解释奇怪的市场现象。

今年1-4月，这段时期是房地产市场触底复苏的阶段，在一系列政策、降价、自住型需求释放的推动下，房地产市场交易量开始活跃，整体价格出现止跌回稳的状况。可以说，到4月份为止，主要释放的是刚性的自住性需求，因此成交量上升而价格上升不快。但到5、6月份，上涨主要是金融因素推动所致。在流动性放量的带动下，房地产市场资金由紧转宽，投资性购房上升，加上市场对通胀预期的提前到来，自住型、投资型需求双双旺盛超过预期，由于供给跟不上，政府的保障性住房和开发商的投资都赶不上需求增速，造成房价进入快速上升通道。

房价快速上涨主要集中于5、6月份，此时投资性需求占据主导地位，人们之所以购房并非自住，而是担心信贷大规模投放，导致未来货币贬值，因此大量购入房地产以应对通胀预期，这与笔者从市场上调查到的情况非常吻合。银监会的个人消费信贷数据也显示，房贷增长的力量，还有国外热钱的大量涌入。

开发信贷与个人按照贷款的增加，是房地产上升的两把火。在1到7月的房地产开发企业本年资金来源28639亿元，同比增长28.7%。其中，国内贷款6524亿元，增长42.7%；利用外资273亿元，下降33.1%；企业自筹资金9557亿元，增长9.9%；其他资金12285亿元，增长43.2%。在其他资金中，定金及预收款7179亿元，增长35.7%；个人按揭贷款3628亿元，增长78.9%。截至6月末，银行业金融机构个人消费贷款余额4.4万亿元，上半年累计新增个人消费贷款6508亿元，比去年同期多增3920亿元。个人消费贷款明显增多主要因为个人住房贷款增加较多，汽车贷款也出现较快增长，房贷占比高达七、八成。

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上半年销售火爆、信贷增长，导致开发商有了捂盘惜售的资本，他们不必急于回笼现金，即便成交量下降也不会改变开发商与投资者的预期，房地产市场的卖方占据了心理与资金优势。

Wind数据统计显示，13家已披露中报的房企，2009年上半年经营性现金流量净值为144.23亿元。其中有7家公司现金流由负转正，同比增幅在100%以上的共有8家。受益于楼市销售火爆，二季度房企的经营性现金流量净额为89.02亿元，环比上升61.26%，增幅显著。2009年前6个月，万科销售金额307.6亿元，比2008年同期增长27.5%。有8家房地产上市公司预计今年销售额将超过200亿。

不仅如此，与销售量相比，房地产开发并未跟上，这让供给恐慌症得以延续。1-7月，全国完成房地产开发投资17720亿元，同比增长11.6%，增幅比1-6月提高1.7个百分点，比去年同期回落19.3个百分点。其中，商品住宅完成投资12427亿元，同比增长8.2%，比1-6月提高0.9个百分点，比去年同期回落25.5个百分点，占房地产开发投资的比重为70.1%。

高房价、低供给与宽货币营造出了最好的房价上升预期。为什么工业品价格不涨而大宗商品价格节节上升？为什么居民工资未涨而房价节节上涨？最大的原因是，货币发毛恐慌症。货币政策成为投资市场火爆的根本原因。

注：又是房价。在周末的南方都市报金钥匙公众论坛上，说过面对赌徒之间的无聊争执，大可不必当真。但无聊之事左右经济大局，赌徒居然能够左右经济前行的道路，奈何？

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中国日报网中国在线消息：英文《中国日报》8月12日社论：作为刺激经济复苏的重要举措，中国政府坚持适当宽松的货币政策和积极的财政政策。这些政策成效显著，中国大陆7月份物价水平持续降低。但7月份社会对银行贷款需求量出现大幅下降，此时需要政府及时坚定各界信心，在规避通货膨胀的前提下，重申其刺激经济持续增长的决心。

国家统计局昨天公布的数据显示，7月中国消费物价指数比去年同期下降1.8%。中国消费物价指数连续六个月负增长，目前已经跌至近十年来的最低水平。这为政府保持宽松的货币环境提供了充足的政策空间。近来中国房地产市场和股票交易市场价格的上涨引起公众对政府将采取措施控制贷款增长以规避通货膨胀的猜测。但考虑到全球经济总体上依然不景气以及中国国内私人投资持续萎靡，中国政府依然认为通过财政和货币政策支持经济复苏的做法是十分必要的。同时，政府始终向公众保证将严密监控通货膨胀出现的可能，保持经济健康有序复苏和市场环境的稳定。

中国政府对其经济刺激政策的信心对于国民经济的稳步和可持续复苏至关重要。在这个振兴经济的关键时刻，面对已经取得的成效和现实存在的问题，我们既不应有自满情绪，也不必过分惊慌。但当贷款激增引起投资者对潜在通货膨胀压力的警觉时，政府需要迅速及时地做出适当的回应，以稳定投资者的信心，保持市场秩序稳定。

7月份，银行贷款量下跌幅度超出各界的普遍预期，必将给央行实行的放松银根政策带来严峻考验。中国大陆银行6月份新发放贷款总额增量超过1.5万亿人民币（约合2200亿美元）。但在随后的7月，银行将新增贷款总量降低至不及上个月四分之一的水平。这或许是借贷者基于市场现状做出的选择，但央行必须及时向公众说明，上个月贷款总量的急剧下降并不代表国家因为对通货膨胀的担心而改变了原有适度宽松的货币政策。

目前，消费物价指数持续走低，近期对出现通货膨胀的担忧似乎并不现实。但中国的消费通胀指数很有可能在今年年末转为正增长。因此，中国政府应当采取新的措施将私人投资转变为刺激经济增长的重要力量之一。这样才能更好地增强公众对经济刺激计划的信心。政府主导的基础设施建设和大型国有企业的投资为经济平稳有序复苏起到了重要作用，但这些政府背景的投资行为并不足以长久维持经济复苏的强劲势头。如果适度宽松的货币政策能够有效促进私人投资的增长，那么坚持这种货币政策的合理性就不容置疑，同时引发通货膨胀和资产泡沫出现的可能性也会大幅降低，有利于从根本上实现稳定和可持续的经济复苏。

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