开发商拿地热情高涨 地价占房价比重40%

上海由内至外地价占比渐次降低，内环地价占比高达7成

根据《久银地价•华东报告》监测，7月份，上海、杭州、南京等一线城市的土地交易价格，与城市房价之比已达40%，个别地块甚至超过房价6成。苏州和无锡地价水平稍低，约占城市房价的3成左右。

其中，杭州新近出让地块均位于主城区，地价占房价比超过50％，为华东区重点城市之首；上海土地价格占房价之比在35%-50%范围内，根据地段不同落差极大，其中，内环线附近地价约占房价的7成，显示土地资源的极度匮乏；而土地供应充沛的外环线外区域，地价占比则降至4成左右。

在商品房交易持续火爆的行情下，企业销售回款普遍高于拿地支出，资金压力不大；而新增土地储备远远落后于销售速度，强烈拿地意愿也影响到土地价格的预期。由金地上海公司购入的上海市青浦区赵巷特色居住区的地块，楼板价至14500元/平方米，相当于区域别墅房价的60%以上；再有，杭州滨江地产购入的江干区黎明村地块，成交楼板价接近万元，该区域同期的商品住宅均价仅11000~13000元/平方米。综观二季度在上海市场竞标拿地企业，房地产作为主业的26家企业中，大企业仅金地、绿地、朗诗、复地和江苏新城，从最终结果看，相对大企业的谨慎，中小开发商更激进，也更敢于开出高价，溢价超过100%的地块均为中小开发商获得。

方方地产咨询机构地产咨询部赵豫川提示，随着土地行情的快速攀升，势必影响到区域市场未来房价的预期，同时，对那些高价所得项目的产品定位和规划创新提出更为精细化的要求。

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从今年二季度以来，许多城市土地供应放量，土地交易价格也持续高位。方方地产咨询机构昨天发布的数据显示，华东地区16个重点城市的住宅地价占房价之比普遍达到30%-50%。

开发商拿地的热情高涨

在业内人士看来，近期土地市场的供应、成交和价格同步上行，是由于楼市回暖带动了土地交易。如二季度华东地区土地供应量创新高，新增总土地面积1066万平方米，同比增加8%，环比增加195%；同时，二季度共成交地块157幅，仅3幅流标，并有70幅溢价成交。“楼市复苏使得地方供地信心增强，销售活跃也令开发商拿地热情高涨。”分析师称。

值得注意的是，地价支撑房价、房价又推升地价的局面客观存在。虽然国土资源部组织对全国620个房地产项目的地价专项调查显示，地价占房价比平均为23.2%，不过与同期的城市房价水平相比，近期不少城市的土地成交价格占当地房价的比例趋升。

国家土地供应力度加大

“在销售速度加快的行情下，房地产企业销售回款普遍高于拿地支出，资金压力不大，拿地意愿增强也影响到土地价格的预期，而随着土地行情的攀升，势必也影响到区域市场未来房价的预期。”方方地产咨询部经理赵豫川表示。

不过，业内人士也指出，目前各地政府加大土地供应力度，也有从源头加大供给、改善市场预期的考虑。如在上海，今年上半年已推出约352万平方米的商品房用地（工业用地除外），已赶上去年全年约357万平方米的供应量，且二季度以来推地量逐月提高。昨天，上海市规划和国土资源管理局发布今年第57、58号土地公告，一举推出8幅、约45公顷居住用地。

“土地供应并不能直接放大楼市供给，但面对今年以来楼市可售量锐减的局面，土地供应频率加快、体量放大的情况有助于降低市场内供求紧张的预期。”赵豫川表示。

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