新房开工趋势性复苏 楼市供应期待四季度"放量"

受新增供应量面临阶段性瓶颈的影响,进入8月份,全国主要城市商品房销量继续下滑。“缩量上涨”的楼市,在地产股破位大跌的印证下,似乎开始酝酿“拐点”之变。显然,在供不应求的“故事”大幅推升房价后,下半年,楼市“价量齐升”的态势将很难延续。不过,高房价将导致房企盈利预期改善,并带动开发投资和新房开工量回升,进而改善供求关系。【延伸阅读：投资气氛增加 警惕楼市泡沫制造虚假经济“暖流” 】

开发投资持续回暖

“今年初,市场曾担忧高库存给房价带来沉重压力。但目前来看,高库存导致的开发投资‘冷却’,才是关键问题。”中国房地产业协会副会长朱中一对中国证券报记者表示。【延伸阅读：潘石屹首次走出北京楼市收购上海东海广场】

事实上,在主要城市库存房源消化基本接近尾声的5、6月间,房地产开发投资和新开工数据已呈现回暖趋势。其中,土地购置面积、土地开发面积和房屋新开工面积等先行指标的降幅逐月收窄,房地产开发投资额的同比升幅逐月扩大。【延伸阅读：楼市下半场大预测：任志强潘石屹激辩房价涨跌】

统计数据显示,今年1-7月,全国完成房地产开发投资17720亿元,同比增长11.6%,增幅比1-6月提高1.7个百分点,增幅在半年来首次超过两位数。其中,7月房地产开发投资3215.12亿元,同比增长19.6%,创今年以来新高。

广发证券最新报告预测,全年房地产开发投资增速有望超过20%,与城镇固定资产投资增幅“拉近距离”。其中,一线城市房地产开发投资增幅更为明显,北京7月份完成开发投资同比增长87%。

而对房地产市场未来供应起决定性影响的新开工面积也在逐渐改善。1-7月,全国房屋新开工面积5.5亿平方米,同比下降9.1%,降幅比1-6月缩小1.3个百分点;其中,7月新开工面积同比增长1.4%,连续两个月保持增长。

更值得注意的是,前7个月累计的新开工面积比累计的销售面积多出1.32亿平方米,两者的差额接近2006年与2007年的平均水平,并呈现逐月扩大趋势。

“一般而言,项目开工后,3个月左右便能形成市场的期房供应,因此,从全国范围来看,后续的供应量是较为充足的。”住房和城乡建设部一位研究人士指出。而随着去库存化进程的结束,房地产商纷纷开始调高年度开工计划,由此,新开工面积也将逐渐提升。

一线地产商开始在半年报中调高本年度的计划开工面积。万科的计划新开工面积由年初的403万平方米增加到585万平方米,增幅达到45.2%。金地集团的计划开工面积也上调了16%。万科明确表示,“公司8月份的新开工面积肯定会比7月份高。”

申银万国房地产分析师江征雁预计,下半年的房地产新开工面积,中性预测环比上半年增速为8.4%,而乐观预测环比增速的上限可达20%。

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销量调整预期一致

“房地产是处于上升态势中的产业,供不应求是市场的常态。但这并不意味着楼市会持续繁荣,房价过快上涨将遏制需求的释放,预计楼市销量将出现较为明显调整。”一位资深地产人士认为。

1-7月,全国商品房销售面积4.18亿平方米,销售金额19600亿元,同比依然大幅增长;但7月份当月的销售面积为0.76亿平方米,销售金额为3800亿元,分别环比下降19.6%和13.8%。其中虽然有季节性因素,但房价过快上涨导致政策可能生变,也是重要原因。

国信证券分析师方焱认为,从政策层面看,7月份市场充斥“微调”的声音,以及部分城市出现“二套房贷”窗口指导的现象,给市场带来一定的“利空”。他预计,三季度房地产销量调整已成定局。

申银万国最新报告指出,下半年,在流动性宽裕程度下降的背景下,房价很难超预期上涨,大部分城市将难现上半年“价量齐升”的局面;而部分城市由于杠杆过大,价格上涨过快,成交量或看房量将出现“超预期萎缩”。光大证券研究报告认为,由于二套房贷的收紧,部分需求重新转入观望状态;而供给还是偏紧,导致房价持续上涨,已对部分城市的需求产生压力。

国家信息中心经济预测部高辉清则更为悲观。他认为,房地产与宏观经济联系很密切,7月份经济数据显示我国经济复苏还不牢固:居民消费品价格与工业品出厂价格呈现持续下跌趋势,工业增加值的增长速度低于预期,明年GDP增速可能逐季度“往下走”。而收入效应减弱,将导致楼市销量进一步回升失去支撑。

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调控指向有效供给

显然,管理层对于房价泡沫的担忧已公开化。央行表示将关注资产价格变动以及政策动态微调,预示着未来货币政策或将“明松暗紧”。不过,通过收紧信贷从而遏制需求的可能性不大。

中国房地产研究会副会长顾云昌指出,信贷政策对房地产需求的影响很大。今年上半年,个人住房抵押贷款同比增长近8%,直接推动住房购买力的上升。在保增长的大局下,央行强调货币政策取向不变,对于二套房贷,也仅要求严格执行“既定政策”。他预计,下半年,楼市调控将在增加土地供应上做文章。

今年各地政府对土地供应指标较往年大为增加。国土资源部消息显示,今年以来,全国共有81个城市申报了用地计划。经审查后,国务院批准这些城市新增建设用地25265.69公顷,较去年增加16.7%。其中,有七成以上的批准用地是用于城市交通和公共基础设施及居住项目建设。在今年申报用地的81个城市中,有41个城市新增建设用地比去年增加。

7月以来,各地方政府纷纷加大房地产开发用地供应,以期改善楼市供求关系。下半年,北京市计划进一步加大土地供应量,拟推出1000公顷土地,同时投入1000亿元用于土地储备。而1-7月,北京土地储备中心和房地产开发企业完成土地一级开发投资达454.3亿元,占同期房地产开发投资总额的37.7%。与此同时,上海、广州等城市也出台了扩大土地供应的计划。

相应地,开发商拿地扩张意愿强烈,特别是追求总资产周转率的大型房企,今年的新增土地储备十分可观。

不过,“储地”不等于开发。有专家建议,地方政府在增加土地供应的同时,应加强监管,实时公开开发商的开发进度,敦促开发商加快销售以增加当期供给。

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