二手房贷新规堵死阴阳合同灰色通道

继二套房贷从紧后,又一项从紧二手房贷款的措施从9月1日起开始实施。记者昨天从北京多家房屋中介公司了解到,北京市银监局已经发文明确,9月1日起,二手房贷款,各银行必须以二手房网签合同中约定的成交价格作为审批依据,以网签价格和评估价格两个中低的作为房屋抵押物价值发放贷款。这意味着,过去部分二手房购房人靠“阴阳合同”既实现避税又获得更多房贷的做法将被禁止。业内人士认为,该项政策实施后,对二手房成交的影响可能会大过二套房贷从紧。

该文件强调,网签合同则以市住建委《关于全面推行存量房买卖合同网上签约有关问题的通知》中的规定为准,包括经纪成交版和自行成交版。84号文强调,“各银行必须按照网签合同第四条”成交价格、付款方式及资金划转方式中约定的房屋成交价格与评估公司出具的评估价格两者孰低原则确定房屋抵押物价值,发放住房贷款。而对于当事人就网签合同附件或补充协议中约定的房屋附属设施设备、装饰装修等款项提出贷款申请的,各银行应按照本行消费贷款审批程序另行予以审批。

据了解,从9月1日起,市住建委已经根据市银监局的要求,增加了指定网站,即北京市房地产中介行业协会网站www.breaa.cn和北京市房地产交易管理网www.bjfdc.gov.cn,可供查询存量房交易信息。各银行在进行存量房贷款审批时,根据存量房买卖双方在网上签约时设置的密码,登录指定网站,对存量房交易信息笔笔查询,以确认房屋信息和交易信息的真实性;对贷款审批中未登录指定网站查询存量房交易信息的不得放款。

政策解读

废止阴阳合同影响超二套房贷从严

“通过‘阴阳合同’,购房人获得更多的贷款,是多年以来业内都心知肚明的一个潜规则。这次,北京银监局出台的这个规定,首次对这个潜规则说‘不’,其对二手房成交量的影响可能要大过二套房贷从紧的政策影响。”京城多家房屋中介公司负责人告诉记者。

一家中介公司负责人给记者详细解释了“阴阳合同”的“奥秘”。根据相关规定,从去年10月15日开始,北京二手房买卖全面实行网签。为了避税同时获得更多房贷,买卖双方和中介方往往采取以下做法:买卖双方“线下”即网签前双方签订一个合同;之后,双方和中介公司“上线”网签,参照房屋所在地最低缴税指导价签一个较低的成交价格,以此缴纳税费实现“避税”;之后,买方以“线下”签订的合同申请贷款。业内人士判断,新规定实施后,对银行而言,可以规避风险,但对买房人而言,今后能选择的只能是“取其一”,要么“避税”,要么多申请贷款,“影响或将超过二套房贷从严规定”。