京普通住宅市场回暖戛然而止 豪宅市场进旺市

北京：豪宅成富人“资本避难屋”

随着房地产价格的日益走高，京城普通住宅市场持续回暖现象似乎戛然而止，楼市观望情绪渐浓。但与此同时，别墅市场特别是所谓“豪宅”却越发炙手可热。【延伸阅读：

北京别墅“金九”放量

8月，京城商品房、二手房成交量均呈现下降现象。然而，据某房地产研究机构的监测数据，8月份北京别墅销量却创下今年以来的新高，成交超过650套，成交面积为25.06万平方米，成交总金额达39.85亿元。而2008年下半年，北京别墅一共才成交1320套。

今年以来，京城别墅成交量逐渐上升，6月以后别墅市场进入“旺市”。今年1月，北京别墅销售130套；2月，别墅销售88套；3月，别墅成交量出现一个小高峰。随后，在别墅集中供应的推动下，5月份北京别墅销售达378套，环比增长近五成。而7、8月份，北京市别墅销售再度放量。【延伸阅读：投资人看好回报率 北京别墅市场进入投资时代】

别墅销售的火爆使得别墅开发商增强了推盘信心，别墅项目加快了推盘节奏，年内未开发别墅用地可能会加快释放，有不少别墅新盘以及老盘后期纷纷有计划推向市场。有数据显示，北京目前在售房源的别墅项目有122个。其中，在售的独栋项目有78个，占63.9%；在售联排项目43个；在售双拼项目21个；在售叠拼项目11个。业内预计，下半年北京别墅的供应量约为3000套，是上半年成交量的近两倍。其中，9月份估计有12个别墅项目开盘，产品以独栋项目为主，供应量预计超过700套。【延伸阅读：北京别墅价量齐飞 部分项目5年价格涨近10倍】

豪宅成储蓄转移手段

在经历滞销的低迷后，北京豪宅市场明显开始放量，表明投资性需求迅速复苏。

“如果你在豪宅售楼处工作就可以知道，80%都不是理性消费，有人一买多套，而中国的富人在经济危机中所受到的打击显然比开发商预想的要小。”一位不愿透露姓名的房地产经纪公司高管向本报记者表示，别墅的需求相对稳定并呈上升态势，价格也在上涨。住宅市场波动较大，而别墅市场的波动却较小。

亚豪机构统计数据显示，仅5、6、7三个月，北京累计销售了1340套别墅，这与2008年前三季度的别墅销量基本持平，充分显示出投资性购房者积蓄一年半后的强劲购买力，而别墅产品上佳的保值增值能力使其成了投资客的主要投资对象。虽然楼市在2008年遭受了“价量双跌”的重创，别墅的销量也随之大幅减少，但价格仍然坚挺。统计显示，2009年5月，北京在售别墅项目的销售价格相比2008年同期平均上涨了13%。到了8月份，别墅价格上涨的趋势更加明显。【延伸阅读：8月别墅成交涨幅放缓 市场呈现两极分化】

某研究中心总经理陈啸天认为，在别墅市场中，改善性需求和投资性需求是主要的两类购房者，由于两类需求的差异性，不同需求所偏好的产品也存在巨大差异。改善性需求的客户偏好经济型别墅，旨在改善自住条件；投资性需求的客户则偏好高总价的高端别墅，通过别墅的稀缺来达到保值升值的投资目的。“别墅、花园洋房等低密度高端物业表现良好，首先是因为占有稀缺自然资源；其次，具备良好环境，产品具有较高的附加值，在通胀预期下，这些物业具有保值增值功能。”某房地产研究机构负责人表示，低密度项目正日益成为高端人士进行资产沉淀和储蓄转移的手段。她预计，在9至11月别墅销售的传统旺季，北京别墅市场仍将保持活跃，成交量有望超过上半年。

独栋别墅长线投资潜力大

近日，世邦魏理仕发布了《2009年上半年北京高档住宅市场回顾及展望》。该报告显示，自2008年高档住宅销售市场趋冷以来，高档别墅的成交量也一直处于低位。受土地开发期限的限制，开发商早期囤积的别墅用地正在逐渐转化成有效供应投向市场，近半年来新开盘的誉天下、清锦源 ，以及一些老牌别墅项目的后期如泰禾红御 、亚运新新家园四期等均属于此类情况。政府对别墅用地的审批限制一直没有放松，目前高档别墅市场基本在消化近几年的土地存量，未来高档别墅项目的供应将十分有限，稀缺性使高档别墅的价格前景看好。

该报告认为，目前政府对住宅销售市场的鼓励政策同样涵盖了高档住宅市场，另外，2009年暂停对境外人士购买房产的限制政策对高档住宅市场的需求回升起到了很大的推动作用。境外人士在北京住宅成交客户中所占的比例在2005年一度达到了27%，2006年限外令出台实施后这一比例在2007年和2008年分别下降到了4%和3%，可见在境外人士中存在相当大的购买需求。在宽松的货币政策下，通胀预期越来越强烈，为了规避通胀风险或赚取资产升值收益，房产投资需求近期开始回升。有关专家表示，真正意义上的别墅指的是独栋别墅，在禁批令下达6年后的背景下，产品的确越来越少，长线投资潜力巨大。

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