地王潮让地方政府也坐不住了 北京表态要降温

本文来源：现代快报 作者：刘果

楼市现象 开发商热情购房者观望

9月8日下午3点40分,南京和保利同时成为国内楼市的新焦点。“中央军”领头开发商保利地产(企业专区,旗下楼盘)通过150轮举牌,15.92亿元拿下河西金沙江地块(NO.2009G34),溢价幅度高达87.29%,楼面价高达7553元/平方米。

保利进入南京的这场“揭幕战”,给南京房价留下了又一波飘飘然的遐想。据了解,这幅金沙江地块的周边目前有中北品尚与和府奥园两家楼盘,且均未开盘销售。其中,中北品尚计划“金九银十”间推出,原预测价格在1万元/平方米上下。而目前已有最新消息称,相关楼盘都有提价的动向。

相较开发商的热情,楼盘销售的上升势头已现疲态。数据显示,8月南京全市商品住宅成交量环比跌幅为11.6%。刚过去的9月第一周并未扭转这种“量跌”的态势。

“需求市场的确已产生了观望,这次观望在投资需求、改善需求、刚性需求各需求层次中均有存在,而非率先在某类需求中集中出现。”网尚研究机构市场研究部经理张景华表示。

地方政府也开始坐不住了

7月起,央行、银监会、国土资源部、国家发改委、国家统计局、国家税务总局等六部委相继发布稳定楼市的相关措施。

地王涌现、房价高企也让地方政府有点坐不住了。南京市房产局发出通知,决定在9月8日至9月18日,对全市商品房销售现场、销售行为进行专项检查。严查未领证先开盘、囤积房源、捂盘惜售、炒卖房号、哄抬价格”等违规行为。同样是9月初,江苏省宣布将出台“房价备案”制度,要求开发商在开盘时或者在销售过程中需要提高价格,都要提前15天备案,其中,宿迁和昆山已走在了前头。

此外,重庆、北京等地方政府相关领导也相继公开表态:须稳定房价,给楼市降温。

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业内观点 房企巨头抢地是出于长线考虑

张景华认为,保利本次南京拿地具有其自身特殊性。“集合城市发展的模式下,上海、南京等一、二级城市的发展前景被普遍看好,有远见的开发商选择在这些城市不断拿地。保利作为央企地产商的代表,更多的是从战略布局考虑拿下南京这块地,考虑的应该是长线运作。”他说。

南京万唐置业董事长周斌也认为,金沙江地王价格的确高了点,但对于保利来讲比较正常。“保利是个比较有理想的企业,它的目标不单是做大业务,可能想赶超万科这类行业老大。针对其今年里频繁在主要城市拿下‘地王’,我们认为,这是出于公司战略的一个长远考虑。”

此外,周斌认为,从江湾城火爆到天正在河西高价拿地,再到保利进入诞生新“地王”,说明作为分流南京主城客户的河西的前景依然被企业普遍看好。

下半年销量预计比上半年降20%

周斌认为,楼市的走势不是受哪一家地产商的行为所决定的,保利高价拿地很难很快就将河西房价推到一个新高度,也不用担心会由此引发新一轮成交热火。最新数据已表明,南京楼市已与北京、广州、上海等城市同步,价格虽然在上涨,成交量却出现明显下降。

“这一趋势在九十月预计不会变,从近一周的楼市成交数据看,9月南京商品房认购量不一定会比8月低,但成交量可能会在8月基础上继续下降。我个人认为,下半年南京楼市成交量较上半年至少将有20%的降幅,也就是说上半年卖了4万多套,下半年只能卖3万多套。”他表示。

“下半年成交量很难赶上上半年了。”张景华也认为,9~10月南京楼市可能会是一个“价升量稳”的趋势。价格上涨的主要原因是:一方面,下半年上市的50多家楼盘主要集中在主城和江宁,和以往江北占主力不同,客观会拉高成交价。另一方面,房价连续几个月上涨,提高了置业门槛,已将一部分经济购买力低的购房者挤出门外。

继续调控可能性不大

对于近期频繁出现的地方政府的调整楼市政策和信号,上海某研究机构资深地产研究员金晓兵认为,近年类似的官方表态已经看得太多,不能看其决心和口号,而要看行动,看疗效。

他分析说,这是因为,回顾中央及地方出台的历次政策,对高房价采取的都是对需求市场的围追堵截,通过抑制需求来实现抑制高房价。其中真正起到作用只有三条:一是2008年1月发布的《国务院关于促进节约集约用地的通知》,二是2008年10月的二次房贷,三是贯彻2008年上半年的金融机构存款准备金率不断上调。

周斌认为,从南京市场看,过去大半年时间里,部分板块房价涨幅确实过大。包括南京在内的地方政府近期放出的调控信号,和央行此前要求收紧二套房贷的政策性质是一样的,都表明时下市场环境具备了这些调控政策的背景。但后面是否会有更加严厉的调控政策,其他地方城市是否会纷纷跟进,还取决于下一阶段的楼市运行。按照目前南京的情况,下半年市场不可能很火,所以出台其他调控政策的可能性不大。

地王诞生与百姓买不起房 地产几人欢喜几人愁？

媒体报道，万众瞩目的长风6B、7C地块9月10日下午成功拍卖，最终中海地产公司以70。06亿夺下了长风地块，平均楼板价为22409。3元/平方米，溢价率达129%。长风地块6B、7C地块一举夺下“中国地王”称号。

在地王频现的今天，出现一个新的地王确实已经很难再引起大家的关注了，但是长风地块不同，因为它不仅是一个新地王，而且夺得了“中国地王”称号，让人忍不住再次将目光转向了地王，转向了这片让很多人欢喜也让很多人愁的房产领域。

“地王”是中国房产2009年的最佳代言词，不仅在北京、上海这样的一线城市频繁出现，就连一些二线、三线城市也不断出现创纪录的地王，让中国的土地着实过了一把当“王”的瘾。同时“地王”又是2009年房产界最具争议的词，不断有报道披露地王产生后却迟迟没有得到开发，而是等待着房价上涨，造成土地闲置，遭到了各方批评，政府也积极采取多种措施来打击囤地居奇的行为。

地王究竟是何如产生的呢？地王其实并不是天生就是地王，而是被各大房产公司竞价给抬起来的，不断地出价使原本很可能普普通通的地块摇身一变成了价格不菲的地王。房产商之所以敢于一次次出价，并最终以“天价”拍下土地，是因为他们仍然有赚头，低价虽高，但房价可以更高，反正最后是由消费者买单。

拿到“地王”的房产商一定十分欢喜，但广大百姓肯定是十分忧愁的，住房梦可能离他们的距离又被拉远了。一块地王的诞生能让多少家庭的住房梦化为泡沫，会让多少百姓买不起房？房产商可能没有考虑过，但对百姓的影响是不可估量的。

地王增加了开发成本，而开发商希望自己的高投入能够得到高回报，因此不惜采取延迟开发、捂盘等手段来等待时机，从而又造成了房源的紧张。在成本大大提高和市场供不应求的背景下，房价的飞涨也就是顺理成章了。

房价飞涨的后果就是开发商赚得不亦乐乎，但越来越多的百姓却再也买不起房，这与我们的社会主义制度是像违背的。人民是国家的主人，但作为多数地王缔造者的国企房产公司，却让国家的主人没有了房住，这是一种如何的悖论与讽刺？

如果地王的出现让如此多的百姓无力承担，那吾等宁愿少出些地王、多出些普通的地块，建起百姓真正能够买得起的房子，早日实现住房梦，过上幸福安宁的生活，亦足以告慰杜甫老先生的在天之灵。