东亚新华韩磊：中国房地产正在快速进步

————建国六十周年房地产系列访谈

房地产门户房天下  作者：王昊   2009-09-16 16:11

[摘要] 为庆祝祖国六十华诞，房天下策划大型主题活动，深刻记录祖国六十年的风雨历程，反映中国六十年沧桑巨变。诚邀中国房地产企业代表一同回顾中国房地产从无到有、从弱到强的巨变，展现当代优秀地产企业的崭新面貌。

六十年，意味着一个新甲子的开始，一轴新卷正徐徐展开。2009年10月1日，新中国即将迎来六十华诞，全中国、全的目光将再度聚焦北京，共同见证这一伟大的历史时刻。伴随着新中国的成长，房地产行业如雨后春笋般蓬勃发展，一批又一批地产企业乘着发展浪潮登上了历史舞台，并逐渐发展成为国民经济的支柱性产业。为庆祝祖国六十华诞，房天下近期推出大型主题活动——“家国-60年”，将通过深刻记录祖国六十年的风雨历程，反映中国六十年沧桑巨变。房天下采访的这些的中国房地产企业代表，将与全行业一同回顾中国房地产从无到有、从弱到强的巨变。

东亚新华地产新闻发言人 韩磊（摄影/冯多思）

访谈时间：2009年9月15日

访谈地点：东亚新华地产

访谈嘉宾：东亚新华地产新闻发言人 韩磊

【热点专题：房天下庆祝建国60年策划专题】

以下为对此次访谈进行的图文直播：

东亚新华一直走在快速发展的路上

【房天下王昊】您能介绍一下东亚新华地产公司现在重点在做哪个项目吗？我们知道东亚上北已经开始办理入住了，具体情况您能介绍一下吗？

【韩磊】：东亚上北这个项目，我们原计划是2009年九月底交房，其实我们6月1号左右提前四个月就交房了，截止到今天，我们3300多户已经办理完了入住了，整个办理的入户过程，我们觉得比较顺畅，因为我们在入住之前，也做了很多工作，一个是本身的施工质量，我们认为同业主的反馈来说，没有太大的问题，说一点问题都没有，这个不可能，但是我们的投诉比例小，不会超过1%的投诉比例。

其次，在入住的时候，我们联合浦发银行、百安居，包括周边的方方面面的商家，做了一个入住活动，这个也是得到了大家的大力的支持，因为持我们的VIP卡到的这些商家去消费，是可以获得折扣的。

【房天下 王昊】：刚才聊到我们办入住，或者将要办入住的一些项目，那么我们有没有准备开发的一些项目？

【韩磊】：应该说，在今年公司从去年年底，就已经规划好了，今年我们是要增加土地开发，所以在今年，也大力的做了这方面的工作，从下半年开始，陆陆续续，应该是取得了三个地块，总建筑面积应该是超过50万平米，现在都在前期规划当中，包括最近那段时间，我一直在忙一些事，每天也是跟设计院，选一些更好的设计院，包括也想引进一些国外的事务所，一起进行产品的研发，这些项目应该说，没有大的变动，明年会陆陆续续入市。

【房天下 王昊】：能透露一下，这三个地块大概的区位在哪儿？

【韩磊】：一个基本上在大兴，这个项目两现房和商品房组成的，还有，在怀柔，还有一个在回龙观区域。

了解历史才能预计未来

【房天下 王昊】：聊到了东亚新华公司的现在的状况和未来的状况，接下来，我们就要回顾一下历史了，我们现在已经建国60周年了，房地产也是伴随着中国的发展，也在茁壮的成长，在您记忆中，中国房地产发展，应该分为大概的几个阶段，有没有让你记忆深刻的事情？

【韩磊】：我觉得这么几个阶段吧，，真正我理解为能称之为房地产市场的，应该是从98年房改开始，之前的住房还是以福利分房的性质，当时权、使用权，老百姓还是不能获得的，还是不像现在，所以98年的房改，我觉得是个阶段。

紧接着98年房改之后，从2000年开始，到2004年左右，是一个比较平稳的探索的这么一个阶段，就是这个时候，开发商说实话，也都没有太多的经验，还在琢磨，我们应该怎么去做市场化的房地产运作，包括也有一些，很多以前是包工队、城建商来做开发商，所以我觉得这个地方是探索的一个阶段，房屋盖得不一定好，这个时候是百家争鸣，当时我们也形容北京的房地产市场，北京是一个大工地，到处都在盖房子，城市化进程快，我印象当中，那个时候，西四环都还是菜地，包括公主坟，都是偏僻的，那段时间，我觉得对房地产开发的市场打了一个基础，不一定是好的基础，但是方方面面都探索到了。

然后我记得从04年下半年开始，一直到07年，我觉得是一个高速发展的时段，这段时间，房地产的价格升的快，尤其在831之后，就是土地实行招牌挂之后，房价快，到07年，达到了一个峰值，这个地方我觉得是发展，但是也是一个盲目的阶段，很多人都觉得，想来分一杯羹，但是盲目的把自己的着重点放在如何更大利益化上，可能对产品、对客户这方面的考虑没有更多的深入。所以，进入了第四个阶段，就是从08年开始的调整期，很多企业也吃到了一些亏，由于市场逐步的健全，老百姓思想各方面武装自己更成熟了，一些不好的商品，然后不良的开发商，在这个阶段可能也接受了一个比较大的考验，包括04—07年过于盲目飞速的上涨，也得到了报复性的下降，调整的时候，有的项目下降了大概50—60%，这觉得这个东西是一个必要的阶段。如果没有这个阶段，可能开发商还不太理解房地产应该怎么做。

第五个阶段，就是从08年的后半段，08年年底的时候，稍微有一个回暖，一直到现在，是整个一个回暖阶段，我觉得这个属于第二次调整阶段，就是说同我个人来看，我并不认为这个阶段长，它一定是一直想好方向发展的，因为从现在来看的话，一次的调整对于开发企业也好，对于购房者也好，对于整个市场，可能要多经过几次调整，才能更向良性发展。

所以我觉得第五个阶段是调整阶段，我希望这种调整阶段越少越好，我希望从2010年开始，房地产市场能够进入第六个阶段，就是说，平稳发展的阶段，前面我们已经摸索过了，也调整过了，也高速发展过了，那么经过两个阶段的调整，应该是平稳一些了，大家都已经很清楚到底要怎么去运作这个市场。

【房天下 王昊】：刚才您强调，希望未来的房地产平稳，就是稳是最重要的，那么你要是总结一下，咱们刚才回顾的这段历史，您除了平稳以外，还有那些关键词可以概括这些年房地产的发展趋势？

【韩磊】：我觉得最一开始是懵懂，买房人也懵懂、开发商也懵懂，甚至政府也懵懂，不知道怎么样进行市场运作更符合中国的国情。

第二个关键词可能就是摸索了，大家都在摸索，政府可能也在这样的阶段对于一些相关政策进行了调整，比如说土地取得的形式，包括一些税收的政策，房地产的一些关于户型区间调整的政策，我觉得这都是一个摸索的阶段，然后摸索完了之后，包括消费者也是在摸索的阶段，可能以前买房子，很单纯，不会想得太多，经历的多了，可能也是摸索出了自己买房的一套办法，就是懵懂、摸索。

摸索完了，我觉得是一种提高，大家都在提高，就是说，可能不合适的，我们把它摒弃掉了，政府也不太懂得这个市场的发展，开发商也提高了，这个时候他意识到了，如果你不太想受市场的影响，或者尽可能小的受市场的影响，你应该是把自己的产品做好，产品好了，可能我们的抗性就小一些，如果产品不好，我们就要靠天吃饭，可能开发商也意识到这点，包括从自身的规划设计层面，从客户服务层面，都在逐步的提高，大家可以看，在这个阶段，04年以后，很多开发商成立了会员组织，从服务的角度提升它，再一个，聘请更好的物业公司。

再一个，从产品的设计上，出了很多以前不可想象的产品设计，的也好，终端的也好，都有，就是跟咱们之前老的设计模式，还是有一个比较大的改变。所以第三个阶段，我觉得是提高。

接下来的阶段，我也没有想好准确的词，我觉得用刚才咱们分的阶段来说，提高完了之后，大家还是要有一个消化的过程，这个关键词可能是消化，就是老百姓也消化消化，开发商也消化消化，政府也消化消化，到第五个，还是稳定，的都稳定在一起，市场稳定了，我觉得这是一个国计民生的产业，我们从事这个行业的企业稳定了，我们的政府层面相对来说，也就稳定了。

客户需求众口难调 细节决定成败

【房天下 王昊】：你刚才给我们用几个关键词总结了这60年的发展，您认为人们的居住环境、居住理念，你觉得这段时间发生了什么样的变化？

【韩磊】：我觉得首先从自身的住房层面来说，从最初的功能性需求，提高到向舒适性的需求，或者是更高层次的，比如说一些相对的产品，还有别墅的路线，可能它不是一个单纯的舒适性的，可能有个性化，秘密性需求越来越大，大家可以想到，94年之前盖的房子，我印象当中，两居室可能也就是50多平米，甚至40多平米的，那就是一个纯功能的东西，它谈不上任何的舒适度，接下来，慢慢的发展到今天，我们看，两居室可以从50多平米一直做到110平米、120平米，户型种类变化多，舒适度各不相同，私密性也大大提升了，我觉得从长远的设计角度来说。

第二，老百姓住宅的需求，以前很少有人会重视环境，你们可以考虑以前的老的小区里面，基本上没有任何的环境，可以这么说，就是一个大院进去，可能找到几棵树很困难，慢慢发展到今天，我们有很多项目是以景观为主题的去做的，随着人们生活水平的提高，大家对健康的需求，对于居住之后环境的感受越来越重视了，所以大家都在下大力气做这个层面的东西。如果好的话，其实这块的成本是高的。

【房天下 王昊】：我听说东亚上北也有个广场。

【韩磊】：对。我们大概有三万平米的园林，以前的房子可能是谁做这些东西谁另类，现在谁不做这个东西，谁就是另类了，变成这样了。

再有一个，老百姓对于选择住宅的考虑因素更多了，之前没有市场化，大家可能就是，我的单位分配我到哪儿，我就到哪儿，只能是这样一个单向选择，现在可能是双向选择，不同的区位都有不同的产品，老百姓的选择会更多，而且考虑的因素更多了。之前老百姓可能考虑商业配套完善，第二那时候更多考虑是不是离我的地点更近一些，当时的交通也不发达，现在来说，可能我选择什么样的交通模式进行出行会有一个考虑的因素，再有一个，我周边的配套，我医疗的配套，很多对于，好多考虑多，包括小区自身的配套，这个都是购房者都在考虑的一个综合的因素，所以我觉得提高是一个全方位的，从早年的单纯的房地产市场，我觉得发展到一个复合型的，以前的开发商，说白了，就是一个建筑商，它考虑得很简单，那么就是把房子盖在这儿，就OK了，房子盖得如何，包括那时候，可能也没有太多的规划设计部门，这儿盖的跟那儿盖的没有太大的区别，现在可能就是各种各样的，所以我觉得要全方位的发展。

【房天下 王昊】：以前很重视后期的物业管理的东西。

【韩磊】：以前没有。

【房天下 王昊】：后来逐渐的形成起来，除了本身房屋上满足需求，服务上也要满足需求。

【韩磊】：房屋上，一些个性化的需求，我觉得按以前来说，简直是不敢想像的，就举我们自己公司的一些项目，就是说，一些小户型，在之前，不用说94年，98、99年、2000年，基本上做得很少，大家可能也不太接受，但是随着市场的发展，发现小户型有固定的群体了，再从其他的层面，沈阳的项目这种，90平米的电梯直接入户的产品，这个在之前，别说电梯直接入户，直接有电梯的房子都不多，包括我们外部有（17：48）房子设置，就是说，一套一居室和两居室按一起，然后是连在一起的，这种设置满足了自己的孩子独立的需求，同时又可以跟父母联系得更紧密，这样比较个性化的产品到处都有，包括别墅的出现，从原来的最一开始出现的别墅，早年的也只有独栋别墅了，后来出现了什么连排别墅，叠厅别墅，方方面面都出现了很多。

【房天下 王昊】：这些都是在几十年的发展之间，不断的累积、不断的改进，不断的从客户那里了解需求，然后加上个性化的设计。

【韩磊】：对，它就是把客户分了类。

【房天下 王昊】：就是说我们现在的房地产市场更加的细化，来针对不同的客户。

【韩磊】：对。

历年政策变化 印象深刻

【房天下 王昊】：这样一个过程中，有没有一些里程碑的事件呢？给你印象深刻的？

【韩磊】：这个每个人可能判断的角度不一样，反正我个人觉得，对于这个市场改变比较大的，个是，我理解是土地出让形式的改变，制约后来房地产市场发展和巨大影响。将来的房地产市场价格就不会升，但是我认为，对于开发商一个竞争是加剧了，那么对于日后的房地产市场高速发展，我觉得有一个重要的意义在里面。当然这个东西倒不一定说这项政策就是最为适合中国的房地产发展的，但是我觉得给我留下的印象比较深刻。

再有一个，像70、90政策的出台给我的影响也比较深。这个对于整个房地产市场一个市场构成，就说这个供应构成造成了一个比较大的改变，可能经过这么一两年的时间发展之后，突然你会发现房地产商从当年的基本是大户型竞争的时代，变成了小户型竞争的时代。所以这个我觉得也是改变了在某个时间段之内整个一个房地产市场的一个发展的趋势，包括由于房价各方面的不同，可能开发商也会调整自己，这个有点像乒乓球和羽毛球调整的一个规则之后，大家多多少少都要向着某一个方向去改变。

再有一个最深刻的可能还是说，当年吧，在往前说当年真正的房改之后，老百姓自己能把这个房子归到自己名下了，我觉得这个也是一个很有深远意义的一件事。

【房天下 王昊】：说完了房地产的一个变化情况，想问一下东亚新华房地产它在创办到今天的发展历程是什么样的，您感觉咱们公司在一段发展过程中有哪些收获，有没有一些成功的经验？

【韩磊】：作为公司来说，肯定每个公司的自己经营理念都不太一样，作为东亚新华来说，我理解我们一开始从成立之初，就没有给自己定一个不太符合实际的目标，还是从实际着手，所以公司前期成立时候的理念就是快速消化，快速回笼资金，然后快速进行下一个项目的建设，就是打一个快字，那么这样一个好处对于我们刚成立的企业来说，在资本积累的阶段，一个时间的成本或基本成本，可能是大大的降低了，所以从这个角度说我们崛起了，当然有的企业它从一开始就追求高利润，可能一个项目会卖很长时间，但是它单个呢项目的利润率很高，而我们可能一个项目卖的时间很短，我们单个项目的利润率不高，但是我们可以在同样的时间内多做几个项目，综合利润率就高了，这是东亚新华，当时一开始一个做法，我觉得那个做法从现在来看对于我们企业是合适的，我们早年运作的项目基本上都是这样的奥北、望京，包括后来的一些像三环，其实都是这样子，就是我们入市的时候销售价格都是比别人低的，而且低的可能不是一星半点。

所以这样造成我们销售快，基本上都是在同区域里面销售最快的，然后这样可能也避免了一个我们像林总说的，07年调整阶段受那么多的创伤，因为我们可能本身，从公司理念来说就比较合理，所以它没有太受市场的影响。所以我们的项目快速地消化掉了，造成了我们有更多的项目去做其他的项目。所以这是东亚新华的一个理念。紧接着下来，经过一段时间的积累，我们进行了一个外部市场的开拓，我们发现其实在北京运作项目的时候时困难是大的，土地越来越少，那么开发商也很多，竞争也很激烈，而且各地的这种品牌开发商都进入驻到北京，竞争激烈，所以我们时时地也在外面进行开发，在包头、沈阳和鞍山开发了一些项目，大概整体上超过200多万平米，所以从这一块来说为公司的可持续发展打了一个比较好的基础，所以到第三个阶段，就是进入今年的时候，我们由于前期良好的积累，就是到今年我们东亚新华总开发体量已 过370万平米，总额超过190个亿，我理解呢还是发展快的，5、6年的时间已经发展快了，今年的公司准备实现销售额超过30个亿，这样的数字跟一些大的开发商来比不算什么，但是我们觉得作为一个时间不太长的企业来说还是比较好的，基本上进入一个中等的开发企业这样一个年销售规模。

迎接未来 房地产发展趋势看好

【房天下 王昊】：你觉得未来中国房地产的发展是什么样的？

【韩磊】：未来的房地产市场发展我觉得可能是向利好的方向发展，而且会越来越多制度化能够出现，但是我希望到最终中国的房地产市场进入一种符合市场规律的，就是有共需关系来真正的调解它这个产品，比如说到底是盖大户型还是小户型，那是由人的需求来决定的，到底卖多少钱也是由人的需求来决定的，而不经常是人为地去控制，因为人为控制的话，我觉得这不是长期行为，也不是一个真正好的市场所出现的。大家可以看，除了房地产市场以外，其实方方面面其他产品多，很少有说人为的出台一些规定来控制它价格、产品供应怎么样的，很少有这么做的，卖鞋的控制说你这个鞋一定不能卖到多少钱，所以我觉得这个方面它既然是一个商业化的东西，无非它可能说现在（30：19），很多的涉及金额比较多，可能更多人关注，但是我觉得从其他国家的市场发展来看，还是要交给市场自己来调解，这个调解可能除了市场以外，跟开发企业和消费者有很大的关系，大家越来越理性的时候，那么可能就比较适合这种去调整，大家不再盲目去盖房，也不再盲目去买房，对这个需求有一个清醒的认知。现在就举一个很简单例子，我觉得现在的消费者比当年理性一些，但是还不是很理性。举个最简单的例子，很多消费者可能在08年调整的时候价格的时候没有买房，而在09年价格高的点去买房，其实相对来说你的需求和三个月和四个月之前有那么大的差异，其实还是自己的理性。其实我一直都说你如果买来自己住的话，你不要管那么多，我觉得这个地方合适，这个价格我承受得了，你就去买，其实现在很多消费者，在去年在的时候去跟开发商闹事，其实也是一种不理性的表现，这个房子如果你自己住它降了或升了与你有什么关系呢，因为你不要看眼前的。

【韩磊】：你只要这一套房子来住，你也不能把它卖掉，你自己住的踏实、开心我觉得就够了。所以从这个角度来说消费者也在经历这种磨炼，将来消费者更理性的话，开发商理性可能，比如说从拿地这个角度，这个也是我们公司一直倡导的，我们公司的理念拿地是要拿，但是一定不去地跟人飙，我定好我的底线是多少，我不会去，一定是这样的，如果你盲目地去，对于市场有太好的预期可能……

所以我觉得尤其从，你可能现在预期好，所以你花了很多的钱去拿地，但是将来的市场不一定是你所预期，所以很有可能砸在自己手里，就会造成这种市场波动，所以我觉得如果大家都理性的话，那么从这个竞争看也不会那么，所以从这个角度来说，慢慢大家趋于稳定了之后，我觉得你盖更好的产品给消费者，那么消费者抱着一种平和的心态去买合适自己的产品，那么整个房地产市场的发展大家也不是盲目地预期，经过这样的阶段之后，我想价格也稳定了，我们的产品质量也稳定了，消费者购买也稳定了，进入这样的阶段我觉得对大家来说都是一个好事。因为土地资源是不可再生的，你可能现在这一批盖完了，你将来可能还面临着进行重新一轮开发的过程，可能说这个重新一轮的开发可能不会很快来到，但是我觉得今后可能二手房这块是一个大的市场在中国来说，所以很有可能将来，比如说过20年，或者30年之后，谁能把握住二手房的市场，可能也会抢占一个先机。

【房天下 王昊】：像您说的就是说，我们未来得房地产市场就是希望能够更加符合中国现在的情况，像其他的商品一样把它作为一个按照市场的规律来正常运作的一个产品。感谢您给我们房天下的网友提出了这么多的好的建议，还有一些对中国房地产发展一些看法，最后就希望你能对着我们的镜头说一句，您代表东亚新华地产公司，同时也是代表着北京房地产然后说几句对建国60周年的一个祝福。

【韩磊】：我觉得建国60周年，单从这个数字上来说我觉得就已经很伟大了，那么再结合中国早年的抗战的历史，如果能成为这么一个伟大的一个国家，我觉得每个人都值得骄傲，那么作为房地产和开发企业来说呢，我觉得应该为这个伟大的国家在今后建设的过程当中多贡献自己的力量，把我们的国家建设得更加美丽，然后也希望我们国家越来越繁荣富强。

东亚新华地产新闻发言人韩磊祝福建国60周年（摄影/王昊）