楼市面临调整 房贷风险可控

来源：中国证券报

近两个月市场“价涨量跌”的局面引起了业界对于楼市将现调整，进而引发房贷违约风险的担忧。专家指出，楼市调整理论上将对房贷安全产生影响，但取决于楼市调整幅度有多深。除非像2007、2008年那样的大幅调整，否则对银行冲击不会太大，目前房贷风险可控。

房贷占比开始下降

1-8月，全国商品房销售面积49416万平方米，同比增长42.9%。商品房销售额23464亿元，同比增长69.9%。

此外，银行中报也显示，工行、建行和中行三大国有上市银行上半年个人住房贷款余额为20312.33亿元，新增个人住房贷款3157.39亿元，其中工行和建行的个人住房贷款增幅分别达到了17%和18.53%。

在经济逐步企稳后，政府调整贷款规模、防范信贷风险的思路日渐清晰。银监会就曾多次强调关注房贷风险，各家银行的房贷规模也开始有所控制。

国信证券研究报告显示，7月份以来深圳银行房贷增量开始下滑。其中四大国有银行8月份的房贷增量较7月份下降了10亿元左右，降幅为10%。

光大证券分析师沈维指出，虽然绝对数额仍稍有增长，但工行、建行、兴业等大部分银行的房地产贷款占比已经开始下降。银行二季度到三季度进行了相关风险控制，下半年贷款审批将更加严格。

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违约风险可控

充裕的流动性和宽松的政策支持是今年以来房地产市场投资与交易保持火热的重要推手。然而自8月份以来，北京、上海和广州等一线大城市的房地产成交量持续回落，房价却依然在高位震荡。此前部分房地产投资需求的首付比例较低，对银行信贷的依赖性较强，增加了发生房贷违约的潜在风险。

中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇教授表示，房地产调整对消费型购房影响不大，主要针对投资和投机型购房，由于其杠杆比率较高，违约风险更大。楼市调整对银行体系的影响程度取决于两个因素，一是非自住型比例有多高，二是楼市的调整幅度有多大。无论未来楼市是否出现大幅调整，当前二套房贷收紧等政策已经显示出政府抑制楼市投机的决心，目前银行房贷风险可控。

去年六七月，房价快速下跌所引发的“断供”风波曾席卷珠三角。部分首付比例较低的业主“断供”而将房屋“还给”银行。当时商业银行的房地产不良贷款率受到广泛关注。

业内人士指出，房贷还款的最初三到五年是违约的高风险期。这个时期只要利息稍微涨一点，或者收入降一点，房贷风险就有可能爆发。

对此，沈维表示，房地产和金融的联系一直很紧密，银行与房地产相关的业务包括房地产开发贷款、个人按揭贷款以及其他类贷款中以房地产为抵押的部分。虽然我国楼市面临调整，但短期内房价不会出现像2007年和2008年那样的快速下跌。同时由于房贷占比不大，因此目前银行房贷的违约风险还不显著。

来源：国际金融报

"地王"年底前不愿退潮 楼市明年或现供应高峰

来自中国指数研究院的数据显示,上周被监测的31个城市中,楼市成交面积环比上升的城市有20个,接近总城市数量的2/3,面积环比上升的城市中,中小城市占4/5;在楼市成交面积环比下跌的11个城市中,其环比跌幅超过10%的有4个,环比上一周数量有所减少。作为风向标的一线城市的成交量也下挫。研究界对地王现象何时告一段落的定位尚不明晰,不过研究人士和市场人士认为,明年二季度之后全国的房地产市场可能出现供给高峰。

“持地待建”罚款8亿

原本有研究者和媒体预计8月或将是一个地王“消失”的月份。在开发商果不其然的安静之后,伴随着9月的秋燥,新地王中海地产再次黄袍加身。多日之后,华南广州又出现了两款地区性地王:13538元/平方米的珠江新城商务地块新地王和7671元/平方米的大学城新地王。

研究人士杨红旭告诉记者:“我预计地王将持续一段时间,直到今年年底才会告一段落。”

不过,这并非一家之言。国房地产研究会副会长兼秘书长顾云昌则并不阐明“地王隐退”的确定观点。他认为,“地王”只是房地产市场中的个别现象,并不能概括市场全貌。“现在土地供应市场依然不活跃,地王只是对于优质地段的竞争结果。”这位研究者表示,在目前土地资源稀缺、货币政策依然适度宽松等条件下,房地产商将对后市持乐观的态度。

历数前期地王,它们的降生推高了周边楼市的价格,但是“持地待建”的王者却终究无法逃脱监管层的惩处。据悉,广州的监管当局对所辖问题地王的处理措施或将在本月实施。这意味着,保利、金地、富力等知名房企或将被罚8亿元。

供给明年或达高峰

中国国金证券研究所最新报告称,9月14日到20日的一周时间中,全国29个重点关注城市中,有超过六成的房屋销售数据环比出现上升,但二、三线城市表现明显强于一线城市。其中,北京、上海、深圳三大一线城市成交量环比均有下滑,降幅分别为7.7%、7.9%和8.2%。报告认为,一线城市在二套房政策上收紧,但执行力度上仍比较宽松,随着10月份供给的上升,房屋销售存在超预期的可能。

在日前由中国指数研究院举办的“中国房地产品牌价值研究成果发布会”上,房地产金融服务供应商上海华燕集团总裁胡炯告诉记者:“尽管下半年的银行信贷无法达到上半年的7万多亿元水平,但是预计总量依然不会有太大的减少。”这位与银行业联系密切的市场人士分析,在银行信贷支持下的房地产会加速建设开工项目。“今年年底或者明年年初会形成商品房的供给高峰。”

杨红旭告诉记者,很多项目都是在今年二季度建设开发的。根据房地产开工建设的时间规律,2010年的第二季度将会出现供给高峰。“供给的增加可以平抑房价,从而形成成交量的高峰。”

尽管有看似很美的未来,但并不能让学者们众口一词。国巨资本总裁兼首席经济学家孙飞认可未来的供给高峰,但是他对需求方却不抱太大希望:“尽管未来有可能形成成交量高峰,但是供不应求的状态不会被改变。”其言下之意是,随着供给的增加,成交量也会加大。但是终究无法满足庞大的需求群体,于是在总态势不变的前提下,房价还会再次出现上行的弧线。