太阳公元尹瑛：祖国60周年 希望祖国更强大

——建国六十周年房地产系列访谈

房地产门户房天下  2009-09-25 14:14

[摘要] 为庆祝祖国六十华诞，房天下策划大型主题活动，深刻记录祖国六十年的风雨历程，反映中国六十年沧桑巨变。诚邀中国房地产企业代表一同回顾中国房地产从无到有、从弱到强的巨变，展现当代优秀地产企业的崭新面貌。

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访谈时间：2009年9月25日

访谈嘉宾：信远地产董事总裁尹瑛

【热点专题：房天下庆祝建国60年策划专题】

以下为对此次访谈进行的图文直播：

谁在改变太阳宫

【主持人】欢迎今天信远地产董事总裁尹瑛接受我们房天下家国六十年系列访谈，尹瑛是因为太阳公元这个项目引起了业内对您近期的关注，我们都说人如其名，楼盘也大致类似。大家很关注太阳公元这四个字，在它成为一个楼盘的名字时，其中蕴藏着怎么样的寓意？

【尹瑛】太阳公元这个名字我赋予了他两个涵义。首先是公元的谐音，我们项目周边有三个公园，有一个叫太阳宫公园，业主买了太阳公元就是买了太阳公园，买了这里的公园的环境资源。另外一个公元意味着元年开启，一个新的起点。太阳宫区域虽然处在三环边，但是前几年的开发并没有完全挖掘出这个地块的价值，经过房地产这几年的发展，太阳宫这个地方已经成为城市核心地带，而太阳公元的到来，将会开启太阳宫板块的一个新局面，让大家对这个区域的区域价值有一个重新定位。

【主持人】象征着一个起点，充满着活力和希望。

【尹瑛】对，就是从这两方面起了这个名字。

公园地产，名校入驻

【主持人】房天下也了解了的信息，太阳公元这个项目截止目前今年的总成交额超过了30亿，这样热销的背后也引发了大家对这个项目更高层面的关注，对于这个项目本生，除了我们刚才提到的案名外，还关注其他地方，比如太阳公元是与公园地产概念比较贴近，但是在推广、宣传、推介方面，我们听到新的概念，叫公园群地产，可能和它现在独特的地理位置是密不可分的对吧。

【尹瑛】评价一个项目有很多指标，比如交通、地理位置、环境、配套还有楼盘本身的产品设计以及产品品质。公园群只是指其中的环境这点，我们周边有三个公园，可以说是三个半，南边隔了一条路就是元大都遗址公园联着，应该说是三个半，这在生态方面具备了公园群的概念。总的来说太阳公元这个项目是一个均好性强的项目，是决定房子那几大因素最完美的结合。

【尹瑛】比如交通位置，目前来说三环边上可开发的土地已经没有了，生态方面，四环以内没有三个半公园围着的，而且我们建设用地20公顷，周边绿地158公顷，这样算下来绿地是建设用地的好几倍，不能用绿化率来计算，这样算我们绿化率有好几百了。

【尹瑛】然后是品质，前一阵太阳公元刚刚得了广厦奖的预审3A认证，而且是广厦奖成立以来的一个获得3A认证的住宅项目。广厦奖是中国建设部评选的奖项，里面包含23项300余条的评价指标，相当于房地产的奥斯卡奖，而且它会跟踪从设计开始到施工一直到入住一年后，最终评选广厦奖。太阳公元是当时几百个参评项目中评价的项目。我们在老百姓看不到的指标里都做了很多工作的，所以我们不愧为的3A认证的住宅项目，品质我们是没有问题的。

【尹瑛】再加上配套，名校方面，我们把的名校引进太阳公元，而且是十五年制，幼儿园、、初中、高中、国际。

【主持人】房天下业主论坛对于这方面的关注度高。

【尹瑛】我们和的签约早就已经签完了，在政府没有跟他签约之前我是不能正式对外发布的。今天上午朝阳区政府、教委和，人学刚刚举行了签约仪式，我也是刚刚参加完赶了过来，时间对房天下友公布这个消息，正式进驻太阳公元了。

【主持人】对于房天下业主论坛关注这方面的业主和准业主是好的消息。

【尹瑛】而且我们是公办校，是来办、幼儿园、初中、高中，另外周边有国际，这与其他做的概念不一样，实际是我们信远地产帮助朝阳区做了件事。

专业良心，细节苛刻雕琢

【主持人】太阳公元这个项目是去年2月拿到的地，10月份正式动工，目前正式推出，对于产品打造有什么样的故事可以与大家拿来分享。从项目规划，到园林，到产品方面。

【尹瑛】首先，我们公司的董事长和我说这块地有价值，我们要对得起后人，所以我们对这个项目的要求高。董事长给我们提的要求是，我不管别的，就要老百姓没有投诉。这实际上是做不到的，肯定做不到。因为什么人都有，至少你要问心无愧，只要不是胡闹的，我们能解决的给他解决，这个指标就定的很高了。在这个前提下我就抓细节，像户型设计从一开始就抓细节。我拿着我们设计好的户型图找我的朋友，找我的太太，让他们看，提意见。比如说步入式衣柜啊、功能分区啊等等这些都要满足人的生活需求。

【尹瑛】我们218平米的户型150平米和160平米的户型餐厅都是独立的，不管大小都是独立的，是女主人提出来的，餐厅就是餐厅，不能在客厅吃饭。当时规划设计还是受70/90限制，实际这条政策捆住了开发商的手脚。你说70/90，又要保证面积，又要保证舒适型，难度很大，后来我们也在设计上也受了些限制，在这个基础上我们还是牺牲了一些东西，比如我们考虑楼间距，就把楼的高度提升，楼板很薄，这样我们的进深比的都窄，有的小户型是十一二米，一般都是做十五六。我们大户型也就十三四米，这样房间布局很好。

【尹瑛】像我们小户型，一居室客厅和卧室都是朝南，两居室有朝南的，小的三居就能做到通透，90平米三居和110平米的三居都是南北通透，户型方面我们下了很大功夫。

【主持人】户型这方面我们知道，目前市场上有个关注度比较高的项目，是在西二环，整个项目推的时间与太阳公元比较接近，当时也是受70/90的限制，后来结果客户调研，他们做了很大胆的尝试，就是提出了定制化户型设计概念，有一些客户来买户型，可能会买两套联在一起的房子，然后打通，他们就把最后推出的楼做了定制化，重新做设计打通。

【尹瑛】原来我们也考虑过这种拼接方案，但是里面存在很多问题。，拼接的时候，按照两套房卖的时候，你必须采取技巧性的措施，如果说那个人就买这套，你就没有办法实现两套一起卖。我就想要这套，开发商不可能说我不能卖给你，这法律上有问题了。另外你在签约的时候，老百姓的经济负担也会加重，贷款啊等等，两套房带来一堆问题，后来我们没有采用这个方案。

【主持人】细节方面有没有让你拆了又拆，改了又改。

【尹瑛】样板间，说实在我现在还在改，一开始我犯了个错误，我比较相信大牌设计师，当时他们做过星河湾，做过其他项目，后来我觉得图不细不能落地，做出来的效果只是想象的，像这些（大户型客厅的软包）原来都是镜子，后来我感觉许多地方做不出来，就临时换，最后还没有换彻底。还有中间这些柜子和里面的设计，包括门口的画，开始设计都不是这样，都有变化，他设计得比较粗，门就是门了，后来我要求门必须带装饰线，必须有细节处理。样板间我现场带着设计师，现场我说怎么做，他就画图。我们之前的房子已经卖出去了，在合同也不能写的很清晰。在样板间做的时候比过去合同要求是提高的。

【主持人】包括摆设，我们在衣柜里发现了一套漂亮的裙子，很精致，他们给我们说是他们专门上街一件件挑出来的，可以看出是用心的打造样板间。

【尹瑛】样板间很多的配饰都是我亲自挑选的，包括床上的毛皮、地毯还有窗帘。

【主持人】尹瑛您家自己装修的时候呢？

【尹瑛】不管，从来不管。我们样板间是24施工，我就经常盯在这。我太太她说你干脆住在样板间得了。家里装修不管因为家里我太太说了算，我说了没用，由她负责处理，在这里我说了算。

原生态园林打造自然360度景观

【主持人】刚才谈了户型的设计以及样板间的打造，我想很多业主和关注这个项目的人还是很注意我们园林这一块，我们进来也看到大片的绿化，开阔，太阳公元绿化率应该达到70%的覆盖，在园区当中，感觉舒适，对于园区打造方面你们有什么样的细节考虑？

【尹瑛】园林我是重视的，但是说实在的，因为这是属于我们租了50年使用权的公园，对于现在做出来的品质方面我还是不太满意，还在改。本来作为一个公共场所，它的预算造价就比项目园区内低得多，园区里会高得多。我们项目园区里这一块，我们考虑名师来设计，第二我接受样板间的教训，自己配园林工程师。原来我的设计部没有非毛坯设计师，现在我招了好几个非毛坯设计师。是做样板间用，第二是将来定户型的时候，每套户型就让他们到现场定，出现问题立刻画图修改。在设计部招了非毛坯工程师，成立了质量部也有非毛坯的工人，你不会做我教你怎么做，我可以雇高价工人，就要求的技术，人家给100元一天，我可以给200元一天，他干不好你上。

【主持人】园林专业人员是不是也配进团队里去了？

【尹瑛】配了，我工程部里有园林设计师，我的设计部也有搞园林的，我感觉我们选的设计单位还是不错的，设计比较不错。另外我找大师来看，把园林怎么来做更好，如采纳了他讲的一个十二生肖水力钟。我们设计了三条自西向东的水系象征龙，西高东低，高坡地还能抵挡噪音，居家又好这是人的正常想法。

【尹瑛】这次样板间做完了，接下来的重点工作就是抓园林，我觉得园林是给人视觉上的美感，我准备私底下会提高造价来做园林，会比这个公园做的好得多。

【主持人】园林是不是也考虑了采用四季的植物。

【尹瑛】都考虑了，但是在北京不可能做到像南方一样，你既要考虑现在的状况，交房的状况，也要考虑五年、十年后的状况，考虑的事会比较多。

【主持人】在园林打造过程中有没有尹总心目中想要达到的标准，有没有可参照的项目或者楼盘？

【尹瑛】我觉得山水文园的园林不错，各个项目的长项都可以吸取，比如人家做的非毛坯，门口立个50万的玉，这个事情我是不会做的，没有意义的东西。你看太阳公元的装修，既要豪华也要实用。有人说我喜欢简洁的，但是你真做成简洁的人家会说你没有花钱，所以你只能符合大部分人的想法，没有办法。我们小户型做得相对简洁一些，希望让大家感觉花钱少买的东西也不错。每个人对于带装修约的喜好都不一样，我们只能满足大部分人的要求。

再掀抢购狂飙

【主持人】整个项目，在规划以及打造，园林的细节，我们现在也很关注在今年目前为止，销售的这30亿当中，主要的产品是集中在什么样的区间？从户型来看。

【尹瑛】前面卖了几栋90平米的户型，110多平米的户型，还卖了几栋170平米的三居和200多平米的四居，其实那个楼我是最舍不得卖这么快的。

【主持人】我一直以为你们只有小户型，没有大户型。

【尹瑛】有的时候没有办法，老百姓催着你卖，大家天天催着你，总问下一期什么时候开盘，一开就没有了。比如这次9月20号开盘，我明知道25号与签约，完全可以放在25号以后开盘，再把价格提起来。就差一个星期还等不及啊，这些工作都是我做的，我还不知道哪天签约吗，我完全可以等到那一天，价格可以再涨两千，但是我没有这样做。与周边楼盘比，即使签约一宣布，我们的价格也是低于市场价。老百姓天天催着你，你为了涨这一点价，等宣布消息以后再开盘，我觉得也不妥，也不想赚这个钱。

【尹瑛】另外我一直给他们讲，你早相信信远早赚钱，晚相信信远晚赚钱，早相信多赚钱，晚相信少赚钱，不相信不赚钱。你今天买，你也要放心，我现在的价格还是低于市场价。

【主持人】大家都觉得，信远地产从拿地到规划，到推出来销售这个时间节点上，对大势把控的准，大家也很关注，因为现在毕竟市场现在又到了一个关口，很多人都关注比较有代表性的项目，所以大家很关注接下来太阳公元销售的计划和营销的策略？

【尹瑛】说我们把握得那么准，其实我的观点不是这样。很多人整天讨论现在的宏观市场情况，现在的市场数据，我基本不看这个。只要你是好项目，只要把产品做好，任何市场形势下销售情况都会很好。比如说炒股，有人操作的好，股市熊市的时候也赚钱，操作不好，股市牛市的时候一样赔钱。当时我推太阳公元的时候，大家说形势不好，我说我要把太阳公元做到北京楼市回暖的一个起点，现在做到了。房地产的运作周期很长，不能用短期的市场形势来判断或者轻易的下结论。

【主持人】从今年四月开盘到现在，太阳公元成交均价的数据平稳往上走的曲线，在往上走的曲线过程中，它的品质以及非毛坯打造，有没有在价格曲线往上走的时候将品质也往上提升？

【尹瑛】不完全这样，我们刚开盘的时候，我们卖的六号楼也是楼王产品，当时均价2万3千多，我想象的就是要做5千元的带装修约。开始我们的临时售楼处在三环边上，公园也没建好，有些人不相信我们信远。我说好，批买我们房子的人一定让你赚钱，让相信信远的人赚钱，所以我很多朋友都买了，因为他当时相信我。我说五千元的精带装修约，他们就知道我要做五千的东西出来，并不是一些项目说5千的带装修约，结果跟8百元一样。

【尹瑛】当时我卖的时候大户型的精带装修约是不配送家电的，但是现在也配送了一部分，这也是回馈大家的一种方式，因为大家前期相信我了。像昨天，我就说改一改把消毒柜做进去，这就是增加的东西。包括我样板间展示出来之后，后来我说，保姆间的洗衣机送的。当然谁也不注意保姆间，但是我说做个柜子，把洗衣机做成嵌入式，那么又问洗衣粉往哪放，我说上面做个柜子。说保姆柜子也没有做，我说那就做上，都送。

【主持人】从去年2万4左右的均价到今年2万8左右的均价，以至于我们现在的楼王3万6的均价，价格往上走的背后我们发现了市场对这个产品的需求热度依然没有减弱。在上个周末刚刚推出的一些产品依然出现了很多人想买房但是买不到的场面，所以我们很关注太阳公元接下来在销售方面是否有心的调整，或者还是按照现有的节奏，每个月都会推出一部分？

【尹瑛】不一定，因为今年只有最后一期了，大概要在十月底、十一月初推最后一期。

【主持人】以什么样的产品为主？

【尹瑛】户型和十一号楼一样。

【主持人】今年如果十一号楼也售完，那么今年销售总额会达到多少？

【尹瑛】可能要接近33到34亿。

【主持人】去年的销冠好象是媒体村，大概是25还是28万。

【尹瑛】这些我不太关注。

【主持人】那么现在销售出去的项目占整个项目体量的多少比例？

【尹瑛】我们销售额应该在120亿以上。

【主持人】那么明年一年大家也很期待太阳公元的表现了。

【尹瑛】明年应该不错。

【主持人】它的产品形态与今年不会有太大的区分吧？

【尹瑛】差不多。

广厦大奖，实至名归

【主持人】我们也关注到整个区域，目前为止我们是一家独有的大盘，那么你对整个区域当前在北京板块当中，房地产发展的前景会是怎么样？

【尹瑛】前景会好，太阳公元带动了整个太阳宫的发展，提升了它的局域价值，当签约后，二手房也会，太阳公元整个区域也会提升，但是现在已经没有地了，项目的综合因素比较起来我们是比较有的，遗憾的是太阳宫这里已经没有其他地了。总的房地产形势，一个是与政府的政策有关，但是不要太关注这方面，只要把产品做好总会有市场。

【主持人】刚才提到这个项目拿到了3A的认证，应该还有建筑和节能减排方面的要求。

【尹瑛】对，很多方面的要求，对你的园林设计建造的标准，另外要求你有新风系统等，很细，几百项指标，包括临高速的房子能够换气。

【尹瑛】广厦奖是有它的性的，不像是其他奖项，你要什么奖给你什么奖，其实那没有意义了，我也不争这个奖。但是广厦奖我们现在是个培育项目，到实实在在落地，入住一年之后最终成为3A住宅奖，这个步履还是很艰难的。

【主持人】尹瑛总，我们听您仔细解读太阳公元以后，实际对信远地产也有很大的好奇心，大家更多的关注信远地产基于我们对于太阳公元的高度关注，业内会说星河湾是做产品的，万科是做企业的，对信远地产的定位以及您希望它未来成为什么样的企业是您项目中想要的？

精品地产，三城三境界

【尹瑛】我们没有这么大的雄心，，整个公司既然要做就要对得起身边的人，第二对得起社会上的人，第三，开工了不能不赚钱，但是赚钱不是的，要保证做的产品是精品。做房地产最重要的，是要给大家留下什么。我们希望留下的是百年建筑精品。你现在看二环周边盖的房子，有的没有多长时间但是已经跟不上这个时代了。做房地产不能说我盖出来的房子十年后就说要危改了，要拆掉，我不想有这种东西。你要给社会留下的是财富，给老百姓留下可以长久的居住舒适的生活的房子，我们董事长经常说，很多人买房子是用一生的财富买了你的房子，你要对得起他们，对得起良心。

【主持人】我知道信远地产在您大力的助推下，从2003年“康城水郡”项目到长安两个整售的楼，到现在，这很长的期间，除了两栋整售的写字楼外，您主要致力于哪些方面，哪些事情？

【尹瑛】信远地产只是其中一块，金融这一块也比较大，我是把这作为公司整体来管理，地产只是其中一块，我是坚持一条，做好的产品，做写字楼我要做好地段的，做住宅要做好地段的，凑凑和和的我是不做的，情愿歇着，要做就做好的东西。所以并没有今年必须怎么样，要销售多少，明年必须要怎么样，要做什么项目。

【尹瑛】我现在准备投入到顺义做别墅，和朝阳其他住宅项目。当时做“康桥水郡”，我就看中那块地，但是那个项目规模小受市场限制，产品不能做成现在这个样子，你做成现在这个样子没有市场。现在你去问房价，二手房房价已经很高了，当时卖的时候是7千，周边一个项目卖1万，可现在我的二手房价格已 过了它。你做出来的产品并没有被其他项目淘汰。像其他项目当时做出来一万五，现在一万估计没有人要，这是产品的差距。

【尹瑛】所以我做“康桥水郡”的时候，我说别看现在卖得比我贵，过三五年我肯定比你贵。我们“康桥水郡”管理的很好，虽然很小，只有十万平米，但是物业管理的好，客户满意，别人求着你，你有房吗，卖给我。“康桥水郡”的二手房买不着，没有人放，所以我们要坚持做好的产品。

【主持人】在尹总看来，不做很多项目，但是要做很精品很好的项目。信远地产接下来应该有大的战略方向吧？

【尹瑛】北京是我们重点，另外外地方面，在成都、云南有一些项目在做，成都刚开始启动，我觉得重点还是在北京，在北京准备做别墅，但是时间会比较长，因为一级开发、二级开发时间会很长。

愿祖国更强大

【主持人】感觉尹总在认真的做产品时，还是很认真的做当前最需要自己去完成的事情，最后有个小问题想问您，在您看来，可以把大量时间为别人打造一个很好的家，但是可能会在一定程度上忽略了自己的家，您的最理想状态是什么？

【尹瑛】我的理想状态就是现在，可以做我喜欢的事业，我喜欢房地产现在就从事这个行业。家里也很稳定，夫人理解并支持我的工作。现在我孩子也不错，今年从毕业，直接考到美国名校。她也很高兴，也有个寄托，她也很理解我喜欢做自己喜欢的事情，她也鼓励儿子做自己喜欢的事选自己喜欢的专业。有的时候可能是有一些怨言，但是有时候女人的嘴和心里的想法不一致的。

【主持人】尹瑛最想达到的最理想的工作状态是什么？

【尹瑛】对我来说工作做自己最喜欢的事是最理想的状态，我挺轻松的。我觉得我的精力应付这些事很轻松。

【主持人】最后一个问题，因为今年十一月日是我们祖国六十年华诞，我们地产业内人士也是通过房天下对于我们祖国以及房地产行业给出了自己的希望和祝福，最后也希望从您的角度谈一下您对房地产未来的寄望以及对我们国家的祝福？

【尹瑛】对房地产行业我是希望能够发展的更健康一些，我觉得现在是不太健康，也不够专业，做起来比较累，有很多社会弊端。祖国六十周年，我希望祖国更强大。因为我是从军队出来的，经常看军事片，我经常想上有这样的先进武器我们国家也应该有，这样的思想越来越多，就是希望我们的祖国能够更繁荣昌盛。

【主持人】感谢尹瑛接受我们房天下家国六十年的访谈。

建国60年寄语：

祖国六十周年，我希望祖国更强大，希望我们的祖国能够更繁荣昌盛。

——信远地产董事总裁尹瑛

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