二手房市场给一手房亮起红灯

●二手房市场给一手房亮起红灯

某房地产研究院高级研究员回建强认为，相对于一手房，二手房的成交更具有市场指向性，买卖双方几乎都是自然人，价格博弈更充分。上半年，正是二手房率先启动，成交量上升，带动了一手房的成交回暖。在一定程度上，二手房市场的发展往往是“春江水暖鸭先知”，能够反映市场未来的走势。

从全国范围看，统计局最新发布的数据显示，8月份二手住宅销售价格同比上涨3.6%，但环比上涨0.6%，涨幅比7月份缩小0.3个百分点。这说明虽然8月份二手房价格依然在上涨，但涨幅已经开始回落了。从成交数据看，二手房市场显现调整迹象，但这仅仅是表象，真正的原因是政策和买家心理预期出现了调整。

在央行“动态微调”的表态后，7、8月份的新增贷款也大幅度下降。现在银行对于首套二手房的贷款也开始趋于谨慎，有调查显示，现在首套二手房要想获得八成贷款也比较困难了。

除了贷款成数缩减，金融机构对二手房的交易秩序也开始更加严格起来。为防范信贷风险，北京银监局则向各银行发出通知，要求从9月1日起，二手房放贷时，额度比照银行给予该套房的评估值以及北京市存量房屋买卖合同的价格，在两者之间取低。这意味着二手房市场上长久以来为避税做低成交价的黑白合同得到遏制。这个政策在一定程度上会影响到二手房的成交量。

综合来看，二手房市场的调整已经不可避免，这将再次给市场亮起调整的红灯。二手房如果率先调整，一手房市场按照规律会跟随其后发生调整。从目前市场运行情况看，一线城市一手房的交易量已经开始下降了，成交均价由于成交结构的因素还依然保持高位。预计市场在未来可能陷入观望期，价格首先会在城市外围地区进入调整，在上海，首先进入调整的应是外环外地区，即市场供应量较大且各项配套不太成熟、前期价格又被非理性推高的区域。