北京十月新盘整体均价仍上涨 五环外已降价盘整

陷入“价涨量跌”后的北京楼市,在传统销售旺季也未见起色。据北京市房地产交易管理网的数据显示,9月1日至20日,北京成交期房住宅7689套,成交面积85.4万平方米;除去保障性住房,实际成交的期房商品住宅6541套,成交面积为75.9万平米。环比分别下降10.8%和4.8%。期房商品住宅日均成交量仅为327套。业内预计,“金九银十”北京楼市月均成交量将跌破万套。

再现“滞涨”

亚豪机构副总经理高姗指出,自商业银行对二套房贷重新收紧后,投资性和改善性购房需求受到一定抑制;与此同时,开发商库存又显不足,不少项目逐渐通过提高项目销售价格、推迟开盘时间等方式来控制销量。北京楼市再度出现“滞涨”局面。

协成机构房地产经纪公司的数据显示,8月份,在北京市建委干预下,楼市约有50个项目推盘,而9月中上旬,北京只有17个新盘项目入市。楼市新增供应量呈下降趋势,对比往年数据看供应量也偏低,这主要是因为在七八月份楼市火热期,新盘供应已提前释放。

另外,9月份别墅类和公寓类产品成为新增供应的主体,公寓类产品以50-90平方米小户型为主。而别墅类产品却全部为独栋类别墅,主力面积为450-550平方米之间。由此推高了北京楼市的整体房价,并导致量能的萎缩。

同时,北京二手房的成交量也迅速滑落。数据显示,9月份北京二手房的日均签约套数环比降幅达30%左右。21世纪不动产孟奇指出,9月开始,二手房网签报价与实际合同报价必须统一,以防止“黑白合同”导致的贷款风险。由于实际交易过程中,普遍存在以“黑白合同”规避交易税费的做法,政策实施后将增加二手房交易中的实际成本,从而导致交易量的下滑。

“房价的过快上涨和信贷政策微调的预期,导致观望气氛加重。”中原地产华北区董事总经理李文杰表示,楼市“金九银十”褪色也将已成定局。

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外地“扫楼客”来京购房意愿反增

新盘仍涨价

亚豪机构监测数据显示,10月份北京即将入市销售的项目达48个。其中,首次开盘的纯新盘项目达20个,占总开盘项目的42%,老项目后期入市的项目28个。有价格记录的项目整体开盘均价达17154元/平方米,而9月已经开盘项目的整体均价为16166元/平方米。

目前,北京房价仍在高位徘徊,但五环外远郊项目价格有所松动。10月即将开盘的五环外项目整体均价为11818元/平方米,环比下降了5.3%。

亚豪机构高姗认为,10月价格总体水平处于高位,但五环外的远郊项目却出现了价格下调的趋势,楼市开始进入盘整期。不过,一些区域位置好、前期销售火爆的项目、因开发商资金充足并不急于推盘,因此价格仍然保持坚挺,他们还会执行高价策略。而地段较偏远、而开发商急于回款的项目则可能选择及时调价策略。

从区域分布看,10月即将开盘的项目中三环内的项目仅有7个,三至五环的项目有16个,而五环外项目达到了25个,而且,这些项目中,别墅、公寓、商住楼及花园洋房项目有许多都是地处五环以外区域。

业内专家指出,京城土地资金的日渐稀缺,商品房开发的郊区化成为必然。虽然今年供应的多数地块并不处于城市中心区,但受到北京“多中心”发展规划的影响,各个新城仍然涌现出一批地王,今后,高档化、舒适型住宅将呈现向外延伸的趋势。

(来源：北京商报 王营)

预约国庆2-8日到北京看房的外地客户有500组左右,另外港澳台地区一个星期内预约的也达100组。”美联物业市场部统计数据显示。

记者了解到,9月份楼市成交量持续萎缩,“金九银十”这个楼市的传统销售旺季也没有解救购房者持续的观望情绪。相关调查显示,仅一成京城购房者打算在“十一”期间出手,另外九成购房者则表示会继续观望。

与此不同的是,外地来京购房客户兴致不减。

“临近国庆,市场上明显出现了旅游置业的风潮。这个假期来北京置业的主要是一些临近省份,比如山西、河北的"投资客"。利用8天长假不仅能来北京游玩,而且能顺便置业。”美联物业总经理白纪远告诉记者,这些购房者比较看好地王周边的房源。比如合生国际、后现代城等楼盘的房源甚至出现了一个房源有5个以上的客户都约看。亚奥区域的一些房源也比较被看好。

此外,和北京一样,香港楼市也将受益国庆8天长假。来自美联地产香港公司等机构的信息显示,国庆期间,也将有350多组内地购房人经香港开发商或者中介机构的安排,赴港“扫楼”。而和来京“扫楼”的外地人一样,这些内地赴港购房者也是以投资为主,最早的一批“扫楼团”成员已经赴港。

(来源：新京报)

“总价46万起”，“买一层送一层”，“金九银十”的京城楼市中，Loft项目俨然成了一支中坚力量。本报记者统计显示，9、10月份，北京有14个Loft项目开盘放量，据业内人士分析，Loft风行，主要原因之一是其变现较快，以及可以省下一部分土地出让金。

本报记者统计发现，9、10月份北京开盘的Loft项目有14个，其中包括合生世界村、合立方、华贸城等纯新盘。而市场上仍在售的Loft项目还有10来个，比如尚城、美利山Loft等，因此预计未来一段时间北京市场销售的Loft产品将达到20余个。

据业内人士介绍，北京的Loft产品出现于2000年9月底，中远地产（也就是现在的远洋地产）首次推出了Loft的项目，但随后几年Loft产品一直发展缓慢。直到2007年，随着住宅市场的火爆，不少开发商开始将一些商业配套和公建项目改装成Loft推向市场，2008年后，配套商业改成商住项目的产品越来越多。2009年以来，由于年轻人的追捧，Loft产品热度不减，并有升温之势。

产权年限多为四五十年

记者调查发现，北京Loft楼盘推盘营销过程中，大多采用买一层送一层，售价略高于周边单层产品，但在均衡下Loft单层价格具有优势。比如位于朝青的青年工社，预计均价20000元/平米，购房时只计算底层面积，折合下来每层的价格为10000元/平米，而朝青区域普通住宅产品的价格在15000-18000元/平米。

此外，Loft产品一般面积较小，多数在90平米以下，所以总价也相对较低。据记者统计，9、10月份开盘的Loft项目主力面积在40平米-80平米，总价多数在百万元以内。不过，尽管有价格上的优势，但是无法落户、无法使用住房公积金贷款和住宅商业贷款、水电煤气按商业标准收取等问题，也令不少购买者打了退堂鼓。

从项目性质来看，Loft项目极少有“以住宅立项，70年产权”，一般以商业或办公楼立项，产权年限为40-50年。

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开发热情高缘于变现快

记者采访发现，开发商乐意开发Loft，其中有一簿成本账，暗藏了土地出让金的“玄机”。中经联盟秘书长陈云峰告诉记者，对于开发商来说，如果做成Loft，那么交一层面积的土地出让金，可以得到两层面积，比如交50平米的土地出让金，可得到100平米的面积，就算按75平米的价格来卖，开发商还是有赚头的。

研究人士牟增彬认为，开发商把商业做成Loft来销售，主要是为了变现快。牟增彬说，这样一来就由商业功能变成了居住功能，相对而言，商业地产的运营成本要高一些，变现也慢一些，而改成有居住功能的Loft后，就销售来说更容易一些，而且与普通住宅首付30%相比，商业立项的项目需要首付50%，这就进一步加快了变现的速度。

■ Loft生活 “为住别墅做准备”

2002年，小金从巴黎读完博士回北京开了一家画廊。就读于奢侈品管理行业的她，却更喜欢贴近自然的生活。经过朋友介绍，她选择在798的一个loft厂房居住。“我们一边享受着高大空间的敞亮，一边忍受着物业的不方便。”她回忆那时候说，后来798也越来越商业化了。

去年，小金决定离开798，她在苹果社区买了一套二手Loft，层高5.8米。“虽然没厂房高，但也可以做些小创意。”她说，户型面积为160多平米，是东南北三面采光的，户型设计是3室两厅两卫，原来的房东买了也没有入住，一直是毛坯房。

由于小金不跟老人一起住，所以一层原本设计为给老人孩子的卧室，她将其隔断出一个小的衣帽间和小客卧，这样不仅梳妆打扮好出门更方便，朋友来了，也能将就住一下。同时，她还将厨房改成开放式，增加了酒吧台，三面采光的一层更加开阔。

由于喜欢厂房的感觉，所以地面没铺瓷砖或地板，直接用水泥地面处理，墙面颜色也保持跟地面色系一样，用简单的涂料处理。沙发的色泽和款式每个都不相同，冲击力很大，也有一种混搭的魅力。客厅挑空处理，有一面墙是高至天花板的书架，起到了很好的装饰作用。

一层很酷，二楼有温馨的感觉。两个卧室之间是一个半开放的书房，墙面贴了感觉温馨的壁纸卧室是田园和欧式混搭风格，不仅舒适，还有别墅的品质感。

“最开始喜欢Loft是因为特别，现在喜欢是为将来住别墅做准备。”小金调侃道。

 购买提示

先看项目再看产品

“买房本来就很复杂，再加上是Loft产品，需要事先了解的事情就更多了。”成功购买了Loft的林先生，经常向朋友们讲述自己购买Loft的经历。Loft，从最早的概念，到现在越来越多的开发商炒作，买房者也经历了从懵懂茫然，到摸清头绪的过程。购买这种产品，从项目到户型，都需要格外留意。

选择项目，了解三个方面

首先，要先了解项目产权。由于Loft产品对层高有一定要求，所以现在市场上大多数Loft产品的产权都是办公立项或商业立项，这样产权年限就是40年或50年。一般来说，办公和商业立项的产品，水电均为商用收费标准，而且没有市政煤气入户。这种情况下，开发商会建议购房人使用电磁炉来烹调，加上水电收费标准较民用高，购房人需要计算，常年居住会多产生的生活费用。但现在也有一些项目的开发商，可以做到将民用水电、市政煤气引入项目。但产权还剩多少年，购房人也要多问一句，有的项目拿地时间较早，剩下的年头并不多了，所以购房之前了解清楚，以免日后心里不舒服。

其次，由于现在很多Loft楼盘都会采取“买一层送一层”的方法，这对购房人来说看上去有很大诱惑力。但是，到底值不值，购房人要认真算账。如果周边项目平层产品均价在10000元/平米左右，那么Loft买一层送一层，均价超过20000元/平米自然就不合适了。有的项目会强调，按照实际面积销售，看似价高，但如果综合周边同品质平层产品，再看是否稀缺及产品质量，也许相对就不贵了。

最后，也要问清楚，物业费怎样收取。因为大多Loft产品都会有买赠的面积，就会多出很多实际面积，这部分面积入住后物业费如何收取，一定要事先问清，并签到购房合同中，以避免将来有纠纷。

选择户型，注意三个要素

首先，最重要的当然是层高，这是影响舒适度的重要因素。北京市规委下发的《容积率指标计算规则》就对此类产品的层高划了一个分界线，其中规定：当住宅建筑标准层层高大于4.9米时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；办公建筑、普通商业建筑的标准层高则分别是5.5米和6.1米，超出标准的也要双倍计算建筑面积。也就是住宅立项的Loft，需在4.9米以内，而办公立项和商业立项的Loft，层高需分别在5.5米和6.1米以内，开发商所承诺的“买一层送一层”才合法有效。

其次，要注意Loft户型的空间。Loft结构与平层的最大区别是拥有灵活的空间，可以设计挑空，这样既节省了实际空间又可以灵活安排，不受平层的拘泥。

再次，要了解谁来做隔层。现在有的项目需要购房人收房后自己来做隔层。所以隔层怎么做，会是一个大问题，因为如果层高4.9米，如何分两层而不压抑，是一个技术性的操作，非专业人士很难处理得当。

(来源：上海证券报)楼市的“金九银十”正渐行渐远,9月中上旬北京的商品期房成交量连续第三个月创出新低。

9月21日,记者根据北京房地产交易管理网数据统计,9月1日至9月20日,北京住宅期房网上签约量为7381套,剔除经济适用房、限价房等保障性住房,签约量为6234套,日均仅为312套。这一数值,比8月份日均签约343套足足下滑了9.0%。

“房价的过快上涨和信贷政策微调的预期,导致观望气氛加重。”中原地产华北区董事总经理李文杰早在本月初就曾向记者表示,楼市传统旺季的“金九银十”将遭遇成交量继续下调。

记者此前与万科、保利等一些开发商人士交流中了解到,同比去年仍处高位的成交量使这些房企们并担心市场过于恶化,而是在寻求“合理”的销售进度。并且,有业内专家还指出,由于开发商资金链并不紧张,因此其降低销售以回笼资金的压力并不大,未来楼市更可能僵持于“有价无市”的局面。

北京楼市成交上周跌破300套 创3月以来新低

(来源：北京晨报)北京市房地产交易管理网昨天发布的最新数据显示,上周北京商品住宅期房签约总量跌破2000套,日均签约跌破300套,创下3月份以来的日均成交量新低。

统计显示,上周全市期房住宅签约总量为2442套,环比上一统计周期的2597套下降5.97%,其中,纯商品房住宅(不包括限价房和经济适用房)期房签约1962套,环比前一统计周期2204套下跌10.98%,日均签约跌破300套。上周现房签约总量为615套,相比前一统计周期的657套下降6.39%。

作为传统楼市销售旺季,北京楼市今年的“金九”并没有一个火热的开头。北京市房地产交易管理网的数据显示,9月上半月商品房总成交量相比8月同期下降幅度高达14.99%,而商品房的成交均价则出现了今年以来的首次微调,下降了1.37%。

国海证券研究所的一份报告显示,今年前8个月,全国商品房销售面积累计同比增长42.9%,销售额同比增长69.9%,价格涨幅达到29.5%。然而区域市场数据已经开始出现分化,“以北京、上海、深圳三大一线城市为代表的区域市场近期出现了不同程度的成交萎缩。我们倾向于认为商品房成交量高峰已过。”

事实上,进入9月份以来,北京部分新房项目又开始出现了打折优惠的促销方式,而一直底气十足的二手房业主也开始接受买家的讨价还价。我爱我家置业顾问表示,接受议价的主要是二手次新房中的大户型,其中大多数楼盘今年价格累积涨幅在35%以上。北京大学房地产研究所所长陈国强认为,由于此前房价上涨过快,一线城市的楼市将不可避免地出现调整。

来源：中国证券报-中证网

北京商品住宅期房周签约量跌破2000套

上周(9月14日—20日),北京商品住宅(期房加现房)签约3057套,环比下降6.05%。其中,期房住宅签约2442套,现房住宅签约615套。

2442套期房住宅中,商品住宅期房签约量仅为1962套,环比下降10.98%。自今年3月份以来,北京商品住宅期房周成交量只有两次跌破两千套。

今年3月,北京商品住宅期房签约总量突破1万套,此后,北京商品住宅期房月签约量从未少于1万套。9月以来,北京商品住宅期房周签约量连续环比下滑,9月1日—20日的合计签约量仅为6234套,9月的月签约量很有可能跌破1万套大关。

在期房成交量下降的同时,上周,北京现房住宅周成交量环比下降6.39%,四周以来首次环比下滑。

部分业内人士指出,在宽松货币政策、库存量下降等有利因素支撑下,北京开发商降价意愿仍不强烈,市场成交量萎缩的僵局将至少持续到年底。

来源：每日经济新闻 记者 张敏

北京市房地产交易管理网统计数据显示,上周(9月14日~9月20日)北京市日均成交商品住宅期房280套,自今年3月以来,第二次跌破300套,并创出新低。

网络数据监控中心的统计数据显示,上次北京市商品住宅期房日成交量跌破300套是在6月第一周,为282套。“那次(6月)是意外,因为前后两周的日成交量都在350套以上。”某网站研究员杨程诚表示,近两个月以来,北京市商品住宅期房日均签约量总体呈下行趋势。其中,每个月约有3周下降、1周上涨。此外,商品房交易价格也开始有“商量余地”,不少项目在陆续推出价格优惠策略。杨程诚表示,从近期房源更新信息来看,折扣现象已成市场主要趋势。

然而,二手房成交仍然较为旺盛。北京市房地产交易管理网的数据显示,上周共成交二手房5642套,环比前一周上涨8.08%,与今年3月以来的平均值相差无几。但与官方数据不同,中介机构却感到一丝寒意。我爱我家市场研究中心研究员秦瑞向记者表示,公司的业务量已比前段时间有所下降,降幅约不到一成。同时,二手房交易周期开始变长,表明购房者已有观望情绪。

楼市拐点是否已经出现?杨程诚表示,尽管北京市商品住宅期房的日成交量跌破300套,但与去年相比,仍维持在相对高位,二手房同样如此。

某证券公司一位研究人员也表示,虽然市场已有“刹车”势头,但政策仍未有大的调整,因此,“拐点论”还言之过早。

京沪楼市让利促销 购房者仍持币观望

(来源：中国广播网)据中国之声《央广新闻》9时40分报道,在经历连续6个月的价格上涨后,北京并没有迎来传统楼市的“金九银十”,部分楼盘价格出现下调。北京楼市是否会出现“拐点”,下面连线中央台驻北京记者李文蕊:

北京:楼盘销售速度变慢并不代表楼价走低

主持人:北京楼市价格有没有出现下跌的现象?

记者:局部的微调还是有的。3月份以来,北京楼市出现了一个急速上升期,四环内均价达到18000,五环内均价超过15000,而这个水平是2005年二环到三环的价格水平,说明北京房价涨得还是比较快的。经过这一轮价格飞涨之后,购房者的刚性需求已经得到了一些释放,楼盘的销售速度缓慢下来,导致一些楼盘出现让利销售的情况,但这并不代表楼市价格的下跌和走低,只是上涨速度慢了下来。

主持人:老百姓和购房者如何看待这一轮北京楼市出现的变化?

记者:如果是投资者的话,最近似乎不是出手的好时机,但如果只是一个具有刚性需求的购房者,不必过多去考虑房价高或低,单纯的数字的高低没有任何意义,应该综合考虑自己的购买能力、还贷能力和家庭资产抗风险能力,如果都想清楚了,能力具备,不必太去想买房会不会亏,毕竟买了是自己用,不是拿去投资。

了解北京楼市之后,下面关注上海房价,在热盼楼市降价的期望中,上周上海部分楼盘出现了促销风,相关情况连线中央台驻上海记者杨静:

上海:让利促销难起效 二手房仍“僧多粥少”

主持人:上半年上海楼市也是一路高涨,到现在应该说“金九银十”,到了商家收获的季节了,但是却一反常态出现了促销风潮,上海房价老百姓怎么看?

记者:我先举个例子,例如在宝山有一个叫“公园七号”的,最高优惠推出对老百姓让利4万元的优惠,但是我们仔细研究开盘以来的房价走势不难发现,这些促销的楼盘成交价格都已经大幅度上涨。还是以这个楼盘为例,去年成交价为5000多块钱一个平方,今年8月份涨到1万多块钱,涨了一倍,相比3万、4万的促销显得微不足道。

为什么这个阶段开发商会进行促销,薛建雄表示,这只是开发商的一种盈销手段而已,目的还是为了吸引购买力。和北京情况一样,也是因为前期房价上冲时,购买力被大量释放以后,现在的购买力明显不足,也造成市场有点冷,所以才进行楼盘打折。可以说促销只是开发商一种营销手段而已。

从今年的形势来看,房价还没有下跌的趋势,而在全市200多个楼盘当中打折促销也不过10个左右,也说明不了什么问题。对于购房者来说,一些小的促销也未必能引起购买者,能吸引他们,因为中国房市特别是上海,经历了重重考验的购房者,有不少选择持币观望的状态,这个和北京的状况是相似的。

主持人:消费者等待的并不是徒有其表的让利,而更加希望的是实在的房价真正的回归,现在一手房出现促销情况,上海二手房市场价格有怎样的变化?

记者:相对于一手房,二手房的成交具有一定的市场指向性。上海主要中心城区已经没有新房出售了,基本上已经成为二手房的市场。上半年,正是因为二手房率先启动,成交量的上升,带动一手房的成交回暖。从今年8月份二手房的指数来看,比7月份上升15个点,但是环比价格涨幅是0.62%。也就是全市18个区县当中,13个区县平均涨幅是1.31%,但涨幅略有下滑。

记者这两天走了一些中介公司,从市场上二手房抛售情况来看,依然是僧多粥少,不少二手房的房东还是惜售的状态,不要说打折,基本上是几家房地产公司同时在卖一个房子,导致房东的心态不平,一天一个价。主要是因为房价依然看涨,只是涨的速度比原来放缓了,上海民营房产公司的蔡小姐说,最近交易情况并不乐观的主要原因还是因为银行放贷的严格,几家银行甚至在本月已经放不出贷款;另外一点就是当供需双方进入疲惫的时候,遇到了一些房贷政策的调控,也使得之前已经持续半年多的成交量开始下滑。

来源：12580地产客

杨红旭:从9月前20天的数据来看,今年的金九银十注定要破灭。成交量还在下跌,局部地区甚至出现价格松动,这都是不好的征兆。目前来看,虽然打折促销的楼盘多处于郊区,但这股降价的趋势很可能在未来向城区蔓延。

从购房需求来看,观望氛围越来越浓。刚性需求早已在几个月前就开始观望,而近几个月支撑楼市交易的投资性需求也开始观望,造成购买力严重不足。

要停止这样一个下滑的态势是需要时间的。成交下滑必然会带来价格下滑,而这又会进一步打击市场信心,那么即使打折促销恐怕也不能起到作用,相反会令购房者更加犹豫。买卖双方的博弈要经历一个过程,等到价格跌到一定程度,触底企稳了,市场才可能出现转机。

楼市才刚刚进入下滑通道,不要指望九十月份就能结束。在我看来,今年楼市秋凉的局面已定,年底前不可能出现反弹。至少要等到明年年初,才有可能出现另一波行情。