二套房贷关紧"半扇门" 首付卡死四成利率仍优惠

（来源：上海证券报  涂艳）自今年6月份起，二套房贷收紧的风声已经传出，而在近几个月各地银监局不断重申要严格执行二套房贷政策过后，银行和中介机构打的“擦边球”一刻也没有停歇。但日前记者走访发现，由于前三季度银行贷款额度的指标提前完成，且近日监管风声渐紧，年内二套房贷收紧已成定局。【延伸阅读：各地收紧“二套房贷”悄对高房价 】

记者走访沪上几家中介公司得到的回复是，相较节前，二套房的放款标准被收紧已成大势所趋，一旦银行认定购房人所购房产不属于改善型自住房，贷款首付必须达到4成。

“现在可以依照客户资质办理最低7.1折、首付4成的二套房贷。”中行某支行的一位房贷部门经理告诉记者。今年7月份起，中行在沪上推广了一种名为“省息供”的房贷利率优惠产品，即如果贷款总额达到200万以上、资信良好的优质客户可以申请办理在3年期贷款利率3.78%的基础上再打7折的超低优惠。“但是，9月初时就停办了这项业务。”这位部门经理表示。【延伸阅读：首付最低仅一成 二套房贷暗中松绑?】

今年6月份，银监会发布了《关于进一步加强信贷管理的通知》，通知中要求“不得以征信系统未联网、异地购房难调查等为由放弃二套房贷政策约束，不得自行解释二套房贷认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。”而近日，上海银监局向辖内各商业银行下发《关于进一步维护上海银行业良好竞争秩序的通知》，重申二套房贷首付比例和房贷利率方面的规定。

“而除中行之外，包括建行、农行、工行和中信银行等多家银行都还可以申请最低7折利率，但首付4成肯定是最低标准了。”沪上华燕抵押贷款顾问公司的客户经理表示。而记者从另外几家中介了解到，和中介公司关系密切的银行网点也没法“疏通”，首付4成的标准被各家银行卡死。

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收紧二套房贷需标本兼治

高资质客户成香饽饽

其实，银监会要求二套房贷的标准是首付4成和利率为基准利率的1.1倍，但在实际操作时，银行普遍根据客户的资质和具体贷款额度对利率实行优惠，最低可参照首套自住房在基准利率的基础上打7折。

“由于近期房贷收紧的风声已成共识，即使原先积极争抢客户的中小银行也将门槛提高。资质好、对银行贡献率高的客户一般办理比较容易些。”我爱我家的一位姓刘的资深客户经理透露。“由于房价居高不下，成交量相较3-5月份明显下降，现在基本上是银行和客户两头冷的局面。”

对于资质良好标准的界定，各家银行也各不相同，但是以往还贷的记录、信用卡还款记录和职业收入等是主要的参考依据。“如果客户递给银行的材料达不到标准，我们一般可以介绍贷款公司给客户疏通，通过银行内部特批的方式放款。”某地产中介公司的刘女士向记者支招。如她所述，神通广大的贷款公司甚至可以帮助贷款人抹去不良贷款记录和以往的借款记录，只要支付3000至8000元不等的手续费即可。

另外，受到营业税优惠政策即将到期的心理影响，市场预计年底前二手房成交会出现一波小高峰。但是，根据记者对中介公司的走访发现，营业税优惠的前途未卜目前并未对成交量产生太大影响。“主要看楼盘的好坏和卖家的心态，虽然营业税是由卖家支付的，但是不排除紧俏楼盘需要买家全部承担或分担这部分费用的可能。”我爱我家刘经理表示。

因此，如果购买2年以上的房产转让优惠政策不延续，做低房价可能成为不少卖家和买家共同选择的逃税手段。但是专家并不建议购房者做低房价来摊薄成本，做低房价意味着再转让时要缴纳更高的差价个税，而且贷款额度也将因此受到影响。

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市民:等待优惠回归

国庆假期后,南京、上海楼市政策收紧之声四起。

据悉,10月9日,南京市住房公积金管理中心出台了新政,对高档房及二次贷款买房作出了新的规定。从10月10日起,对所购买房屋建筑面积为144平方米以上的,以及夫妻双方任何一方曾经办理过公积金贷款的,全部结清后第二次申贷,其贷款额度为可贷额度的50%。 【延伸阅读：专家支招应对二套房贷再收紧】

同日,上海银监局向辖内各商业银行下发《关于进一步维护上海银行业良好竞争秩序的通知》,重申各行应严格执行二套房贷相关政策。《通知》要求,各行应认真贯彻执行住房按揭贷款首付比例及利率等方面规定,特别要严格执行“二套房贷”相关监管要求,避免住房按揭贷款业务的过度竞争。

“现在向银行申请二套房贷款,想要享受上半年的最优利率看来是办不到了。”计划在沪再购置一套房产的市民李先生向记者感叹,“国庆长假归来,就听说上海银监局重申严格执行二套房贷政策,购房计划越拖越难以实现了,早知道上半年就买了。”【延伸阅读：上海银监局：严格执行二套房贷政策】

银行:利率下浮

沪上某家私营房产中介公司的工作人员对记者表示,“下半年贷款量有所下降,审批方面也较严格,合作的几家银行中,工行的二套房贷仍有4.158%的利率优惠,其他几个银行最近不怎么做贷款了。”

上海银行某工作人员表示,二套房贷比起以前确实是紧了些,虽然利率仍可相对下浮,但下浮幅度比之前有所降低。原先是五年期以上基准利率下浮30%,现在为五年期基准利率下浮25%,即5.94%。【延伸阅读：二套房贷收紧应对有招 首次购房不用公积金贷款】

招行某支行工作人员表示,“其实上半年的时候,分行并没有给出很明确的贷款额度限制,下半年给出了1个亿的限制。现在不仅对于二套房的贷款有所紧缩,其他方面的贷款也是如此。”

专家:重申意在抑制房价

今年7月初,银监会下发了《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》,重申要严格遵守二套房贷的有关政策,应对“假按揭”、“假首付”、“假房价”以及“二套房贷”标准放宽等问题。10月初,上海银监局下发《关于进一步维护上海银行业良好竞争秩序的通知》,重申各行应严格执行二套房贷相关政策。

对于房贷业务,某业内人士表示,“房贷业务一直是银行难舍的优质业务,各家银行竞争非常激烈,而且从业人员有着业绩压力,难免会使得放贷的标准有所放宽。”他表示,“现在利率下浮幅度降低可能是迫于监管层的施压、放贷额的限制、贷款质量等因素的考虑,执行符合政策的标准并不是短时间内可以做到的。”

上海财经大学金融研究中心副主任奚君羊表示,“二套房贷政策不断重申,但效果却不佳。原因除了房贷业务相较于其他贷款业务较安全,银行不愿放手外,还有来自于社会的压力,房贷需求很旺盛,购房者对房价走高有强烈预期,纷纷向银行贷款。并且,监管上的手续比较复杂,特别原来如果在异地买房,各银行间信息传递不一定完全到位,使二套房的界定增加了难度。”此外,奚君羊还表示,此次重申二套房政策可能与房价不断高涨有关,银监会一定程度上抑制房价过度走高,意在保持市场稳定、安全。

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