追踪房价拐点论——降价 大概只是美好愿望

今年9月，一些媒体报道称，“重点城市楼市成交涨跌各半，成交情况并不活跃。”9月至10月，众多数据显示中国各地楼市出现“价升量跌”继而“价微升量跌”甚至“量价齐跌”，楼市“拐点论”开始显现。直至10月22日，国家统计局发布的上半年数据显示，中国上半年国内生产总值(GDP)为139862亿元，同比增长了7.1%,比一季度加快了1.0个成分点，其中投资对经济增长贡献率为87.6%，拉动GDP增长6.2个百分点。分季度看，一季度增长6.1%，二季度增长7.9%，三季度增长8.9%，这表明国内的实体经济开始恢复。虽然GDP的公布并不能直接对楼市产生影响，但较为乐观的宏观经济态势，无疑为国内的房地产市场的发展提供了良好的沃土。在楼市“拐点论”显现后至今，又有越来越多的业内人士出面否认“拐点论”的存在，针对今秋楼市遇冷现象的种种评判似乎也无法让人具体判断未来楼市的发展方向，拐点论的适用性也并非某些评论所说那样广泛，市场上出现的打折楼盘与一夜间售罄的楼盘两个极端，让消费者在各式各样的猜测中继续摸索前行。见首不见尾的“拐点论”是否成真，还是只是一时兴起的不负责任的推测，各方人士给出了自己的答案。

市场呈现两极分化

据市场统计，今年8月份市场供应出现了井喷，9月份新增供应量有所回降，供应面积有8月份的168万㎡下降到9月份的85.1万㎡，下降幅度近50%。进入秋季后，各项目的开盘价格虽继续上涨，但上涨的幅度有所回落，9月全市开盘项目均价为16294元，环比微涨0.25%。另一方面，据北京市房地产交易管理网数据显示，楼市成交情况也并不乐观，今年10月1日至7日黄金周时期，北京商品房共成交1119套，日均成交160套，均为三年来同期最低。而去年楼市 “冰封期”期间，黄金周假期的商品房成交量依旧达到了2256套。

二手房市场交易也持续降温，据北京房地产交易管理网数据显示，10月中上旬北京二手房总成交量为10257套其中住宅为9841套，环比9月同期分别下降了44.02%及43.97%，而成交价格更是首次跌下12000元。中上旬住宅成交量不足1万套，而全月将肯定自从3月来首次跌下2万套。中旬虽然成交住宅7991套，但是这很大部分原因为黄金周导致的大量购房者推迟成交。即使这样的成交量也明显的少于9月下旬的8848套住宅成交量。下跌幅度达9.7%，10月惨淡的市场已成定局。

与此同时，低价与打折楼盘越来越多地出现，某些楼盘也开始了小规模的促销活动。据思源置地高级经理袁斌分析，9月10月楼市交易量下降，并不能说明楼市严冬即将到来，纵观这段时期新开的楼盘，性价比好的高品质楼盘并不多，而少数具有较高性价比的楼盘，因为供房量有限，销售火爆到买不上的情况也并不罕见。以西二环外的新盘第三区为例，该楼盘初步面世宣传是在今年9月初的房交会，仅仅一个半月的蓄水时间，就让该楼盘拥有了相当高的关注，以至于开盘当天540套服务式公寓全部售罄，成交额达到7亿元。而据该楼盘负责人介绍，在楼市较为平淡的秋季，该楼盘销售火爆的原因主要有两点，一是价格比较合理，二是地理位置优越。由此不难看出，在交易量持续下跌的情况下，能够符合市场定位的楼盘，特别是满足市场刚性居住需求的楼盘，依旧是消费者掏腰包的首选目标。

未来楼市依旧看涨

据专业人士分析，对于刚性及改善性需求等自住需求来说，最新的市场价格以及房子本身的品质决定着购房者是否会“出手”；而对投资性需求来讲，重要的不是眼前房价是高是低，而是将来有无继续上涨、实现盈利的空间。上述楼市一冷一热的迥然态势，反映出这样一个客观事实：房地产市场的结构正加速分化，各类需求本身及其对市场的预期差异十分明显。

在今年8月份举办的“地产中国新思维论坛”上，任志强大胆预测，如果北京宏观经济不下滑的话，北京房价5万元时代将于5年内到来。中国应对金融危机第一阶段初战告捷，国内实体经济处于恢复阶段，有关专家预测，如果宏观经济状况能够如预测版持续恢复，那么今年年底至明年3月份，楼市价格会呈现稳中有升的态势，其中高端物业相对比较稳定保值，（即使在交易量降温的秋季，高端物业的交易量也是稳中有升）。2009年9月北京中高档二手商品房成交均价为16487元/平方米，环比8月上涨2.90%，再创2009年的价格新高。同时，2009年9月价格同比继续上涨13.36％。今年年底，由于贷款政策紧缩等影响，年底可能会有存房量。

对于广大潜在消费者持币待购的观望，思源置地高级经理袁斌说道，目前买房很容易出现“大拨哄”的情况，某个楼盘大家说好，就一哄而上扎堆购买，这样导致了楼市的不均衡，对消费者也并没有益处。在选购房子时，一方面要考虑形式和外界的评论，但更主要的则是考虑到自己的需求，不要盲目扎堆购买。

看准出手VS持币待购

北京的各大媒体都在盯着楼市情况，不论是“首都经济报道”三不五时播放房地产类专题，还是各大楼市报刊笔墨浓重的总结“金九不金”、“银十”不稳，和人们休憩相关的住房问题是永不过时的谈资。面对现今“房价处于高位，购销略有僵持”的局面，人们为了自己的美好生活真是各抒己见，犹如八仙过海，用着属于自己的楼市观点筹划着自己的房子……

S小姐的出手三原则

出镜人 s小姐 27岁 公司职员

记者在北京某热销楼盘的售楼处采访时，巧遇前来看房的S小姐，当日该项目正在进行最后登记交付定金。据了解，还没有结婚的S小姐已经来这里看房好多次了，自己踩点、朋友陪同、父母确认，最后全家一致认定了S小姐的购房意愿。记者随即采访了她的出手原因，想来还有几分道理。

第一原则，小户型投资。女孩子会理财的不多，股市基金总是弄不明白，平日大手大脚的开销不如转至每月还房贷的方式来攒钱，房产也是一种投资。S小姐看中的是小户型，小户型的倒手也许会倒出大房子的首付，这也是她说服家里人的理由之一。

第二原则，考察房价和地价的差距。虽然现在房价处于高位，但S小姐认为，如果选房子不要选择房价正在疯涨的东部，因为东扩政策和本身的商务氛围，那里的房价已经升至较高，不仅小面积公寓项目变少，总价也是很惊人的，没有一定经济基础的话观望才是重点。而北京南部商品房开价相对较低，距离它本身的价值还有一段距离，了解周围二手房价，挑选相对临近商业区的公寓是S小姐这次的重点。既然是投资大于自住，项目所处大区域就不用特别苛求，以自身承受和易租情况作为主要判断标准，这也是S小姐向不少买房专家学艺之后的总结。

第三原则，50年产权不再是重点。如果倒退回一年以前，S小姐是不会考虑商业用地项目的。40、50年产权的商用项目虽然房价相对较低，但高价的商水商电且不通燃气，一层楼大概十几户的格局都不好接受。S小姐说，是朋友们给她做了无形的开导，投资型的小户型一般手持10年总会卖掉，主要看位置、价格、社区规模、水、电、燃气等因素就好了，朋友们的小户就是这样的审核过程。

出稿前，记者再次致电S小姐询问买房情况，S小姐说已经购入那所房子。的确，她的行为不是个案，此时出手的人很多，不然也不会在10月17、18日众多项目开盘当日出现成交量峰值。伟业顾问的市场部调研显示，今年以来，朝阳区房价持续上涨，月均涨幅在5%左右，成为北京市房价上涨最快的区域。既然该区域房价已经接近高位，在未来市场整体走势不太明晰的情况下，建议在该区域置业之时适当考虑风险，切忌盲目跟风；而还在集中发展的北京南部，因为价位相对偏低且还有上涨空间，可以适当出手挑选。

墨先生的观望观

出镜人 墨先生 35岁

和现在的楼市局势有些类似，墨先生的购房观处于观望状态。说起墨先生的购房需求，无非就是想进行一下改善性换代，孩子已经上幼儿园，原先的两居室似乎装不下整个家了。按照墨先生的要求，这次的改善性住房一定要大于等于三居室，而住房位置也不想更多偏离自己原本的居住中心，北部和西部都好，南部绝不想涉及……

按照墨先生自己的说法，他的考量也是众多人士的内心想法，自我居住的改善性住宅总价高昂，面对10月17000元/平方米左右的售房均价，这样的高价是不会介入楼市的，持币待购是最好的方式。墨太太曾经想动用资金来购入小户型进行投资，为大房子做基础，但墨先生认为购房占用资金，万一看到大房要出手就会周转不灵，而小面积的房子就算倒手也不会有大幅收益，因而讨论多时仍然持币观望中。

面对楼市中的众多户型，专家认为现今情况应该多方看待。对于普通人来说，如果是投资小户型，只要理清房价地价间的差距（通常周边二手房价就是当时当地价格，东三环至东四环要进入均价30000元时代，而南二环至南三环则要进入均价20000元时代）和自身可承受的房价便可出手；至于改善性大户型自住住宅，二手房是一大选择，北京南部的新房还是可以考虑的，其次北京周边的几个郊区新城（通州、顺义、大兴、房山等）也可参考，轨道交通的扩张会促进它们更为神速的发展，北京的北部和西部项目减少，价格略微高升，有实力的话也可涉及，火热的东部暂时观望较为安全。

栏目：房与防

不论是一手房选购还是二手房买卖，这中间总会出现想不到的种种环节，面对千千万个心生疑虑的纠纷点，人们旺旺有些不知所措。我们特别开辟“房与防”栏目，邀请房地产界知名律师们为大家解答买房中如何预防纠纷发生，每期专题不同，点点关键。

本期专题：婚姻与房产

1，婚前财产产生的收益是否归夫妻双方共有？

马女士问：我于2006年和丈夫结婚，结婚前，丈夫名下有一套商业用房专用于出租，他名下还有一家公司，经营广告事业，同时他还有固定的工作。我们结婚后，我一直帮助他打点生意，现在我们感情不好，他提出离婚，我想知道我能分得他公司的经营收益吗？我能分得他的商业用房的租金吗？

北京市忆通律师事务所秦兵律师解答：依照婚姻法司法解释的规定，婚姻关系存续期间，一方以个人财产投资取得的收益属于夫妻双方共同所有的财产。所以，你丈夫名下的商业用房和广告公司属于你丈夫的个人财产，但是这些财产产生的收益属于你们夫妻共有，你当然有权分得结婚后商业用房的租金，也有权分得结婚后他公司的经营收益，但是你需要举证证明他在广告公司有盈利收入。

2，父母为儿子出资购房，产权归儿子夫妻共有吗？

李女士问：我的孩子今年初开始工作，交了个女朋友，我和丈夫出全款买了个房子给儿子结婚，现在他们结婚了，可是感情不是很好，打算离婚，可女方要求分割房子，说房子有她一部分，请问，我们出资给儿子买的房子，有她的份吗？

北京市京华律师事务所王佳红律师解答：依照婚姻法司法解释的相关规定，当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。据此，您和您的丈夫在儿子结婚前为儿子出资购房，就属于您儿子的婚前个人财产，但您和您丈夫声明是给儿子和妻子两人的除外。同时，房屋属于不动产，不动产的归属是以房产登记为准，而房屋作为商品，价格昂贵，普通人多数是通过银行贷款方式支付房款，这种付款方式必然导致房产登记的时间和付款时间产生差异。所以，我们判断房屋权属还要看房产证的取得时间是否在婚内，实践中有以下两种情况：第一，父母的出资是全部的购房款，在子女结婚前已经取得房产证的，这完全属于子女的婚前个人财产。第二，父母仅仅出资了一部分，其余的房款是由儿子和妻子银行贷款共同偿还的，这种情况下，这个房子就属于您儿子和妻子共有，若儿子和妻子离婚，他们应该将您和丈夫的出资部分扣除然后再进行分割。

3，如何判断夫妻期间的财产系共同所有还是归一方所有？

王先生问：婚姻期间我和妻子买了一套商品房，因为我在一家事业单位上班，每个月有固定的收入和住房公积金，所以每个月都是用我的公积金偿还贷款， 而她没有工作也没有任何收入，现在我们夫妻关系不好了，请问这个房子属于我个人财产吗？什么财产才是我的个人财产呢？

北京市京华律师事务所王佳红律师解答：虽然你的妻子没有工作，也没有任何的收入，但依照婚姻法司法解释的相关规定，你个人的工资、奖金、住房公积金都属于你们夫妻共同所有的财产，所以，这个房子属于你们夫妻双方共同所有，系夫妻的共有财产。在法律上，只有一方的婚前财产、一方因为身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费、一方专用的生活用品、遗嘱或赠与合同中确定只由一方所有的财产或其他应当归一方的财产才属于夫妻一方的财产。若夫妻双方担心财产辨别不清，建议夫妻双方可以做财产约定，即约定婚姻关系存续期间所得财产以及婚前财产归各自所有，这样发生纠纷时容易区分和解决。