房贷利率优惠明年或叫停 相关政策有望下月公布

随着楼市越来越热,房贷政策可能出现更多变数。上海证券报昨独家获悉,上海多家商业银行内部开始流传一则消息,即在基准利率基础上下浮30%的优惠房贷利率可能从明年1月起叫停。而政策最早有望在今年11月份公布。

交通银行上海分行某信贷经理认为,理论上存在取消优惠利率政策的可能性。但由于利率下浮30%这一优惠政策本身在出台时就较复杂,如何针对不同时段的贷款客户界定取消方式,将是政策调整的关键。

2008年10月,为应对金融危机带来的房地产市场需求下滑,中国人民银行规定,自2008年10月27日起,将商业性个人住房贷款利率下浮幅度调整至70%,最低首付款比例调整为20%。前者即市场上所谓的“30%利率优惠政策”。

此后,关于2008年10月26日以前的老客户是否可以享受七折优惠利率成为各家银行“混战”的焦点,并直接导致银行以此争抢老客户。到2008年底,基本上所有银行都对老客户调整了贷款下浮比例。

“如果此前客户借款合同中是下浮15%,后临时调整为30%,那么明年很有可能恢复15%。去年10月27日以后签约的客户如何调整,目前还不能预测。而明年1月起新签约客户有可能直接按新的利率标准执行。”一位银行界人士分析。

除了房贷利率政策外,一些和房地产有关的金融信号也频现收紧迹象。多家中介机构反映,二手房贷款申请大都处于递交但未批复的阶段。“这种状况与银行提前完成全年放贷指标有关。要想享受宽松的贷款审查,除非等到明年初,但那时候政策怎么样还不好说。”上海一家商业银行工作人员称。另外,随着南京等地收缩公积金贷款额度,有消息称上海有可能按正常时间表结束去年公布的公积金贷款额度上调的优惠政策。

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楼市新政尚待中央定调 优惠政策年底到期

去年10月出台的包括营业税在内的多项楼市优惠政策，明年是否存续，再度成为市场焦点。

住建部政策研究中心副主任王珏林向记者表示，优惠政策延续到明年可能性不是太大，因为这些优惠政策是基于当时的情况而制定的。

据悉，包括住建部在内的多个部委，正在汇集各地方的意见，为楼市新政下一步做铺垫。一位刚刚在上海参加完座谈会的人士向记者透露，现在惟一明确的是，“鼓励首次置业需求，保护二次改善需求，抑制投资投机需求，将是下一阶段制定调控政策的指导方针。”

上述参与座谈会的人士表示，二套房贷松绑和营业税减免政策，这两个政策最容易让投资投机者搭顺风车，可能按期终止。至于其它鼓励首次置业需求的政策，比如契税、印花税、土地增值税的相关优惠，可能维持不变。

优惠政策收红

2008年下半年，宏观经济迅速降温。10月22日，财政部发文《继续加大保障民生投入力度，切实解决低收入群众基本生活》，其中规定：对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款利率的下限为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款为20%。住房公积金贷款利率下调0.27个百分点。

12月20日出台的《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》进一步明确，明确改善型购房，对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照首次贷款政策。同时减免营业税，普通住房免征时限由5年降为2年，不足2年转让的，按差额征收。非普通住房差额征收的时限由5年降为2年。以上两政策规定于2009年底截止。

在诸多利好刺激下，2009年楼市强劲复苏，成交量猛增，地王频现，房价回到高点。在此情况下，楼市泡沫论再现，一度有数据表明，国内几个大城市的房价，已经赶上了部分发达国家。

存废遇十字路口

随着时间推移，目前市场关注的焦点是，房地产刺激政策是如期终止，还是会适当再延长一段时间。毕竟现在的经济复苏并不牢固，一旦终止优惠政策势必对消费市场和宏观经济产生影响。

记者获悉，目前各界对地产政策走向有两种截然不同的观点，一是建议优惠的地产政策全退出；另一种是建议政策有保有压，在保障自住需求的前提下，打击投机。

近日有媒体称，据上海房产业内权威人士表示，因应金融危机而出台的多项房产优惠政策肯定会在年底停止，当中包括公积金。

不过，上述参与座谈会的人士表示，实际政策一定不会一刀切，地产政策下一步有保有压已经成为众人的共识。

薛建雄认为，今年能够“保八”成功，固定资产投资功劳最大，目前楼市自住需求量非常大，如果政策急刹车，势必会造成波动，损害经济基本面。

我爱我家房地产经纪公司副总裁胡景晖表示，对于投资性的二套房则应严格按照规定利率执行，而对于改善性需求的二套房贷利率应比照第一套房给予优惠。为避免市场大起大落，二手房交易税费减免政策也应当延续。

近日召开的国务院常务会议今年以来首次提出“管理好通胀预期”。防通胀势必打压资产泡沫，在多位地产人士看来，明年楼市政策收紧将是铁板钉钉。

“要点刹，不要急刹。”薛建雄建议。

住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹表示，二手房交易税收优惠政策何时退出尚无时间表，还需看宏观经济发展是否达到了预期目标，目前距离年底还有两个月的时间，仍需进行观察。

国家税务总局的一位人士在接受记者采访时表示，地产政策下一步该如何走，目前还没有开始研究。现在仅仅是10月份，有什么内幕消息起码也要到11月份。

10月28日，住建部的一位人士在接受记者采访时表示，关于地产政策的下一步的进退，不仅是建设部的工作，还涉及到财税部门、银行部门。为此，建议记者多方打听。

上述接近住建部的人士向记者表示，二套房贷松绑和营业税减免政策规定今年年底截止，当时制定时就有一定的提前量。当时的判断是，通过一年的政策提振，楼市走好，这两项容易引发投机的政策功成身退。

该人士同时透露，相关职能部门已经为楼市新政做好几套不同预案，最后采取哪种方案，就要看12月的中央经济工作会议如何为中国经济定调。