房贷利率七折优惠取消传闻引发楼市"末班车效应"

“金九银十”谢幕之际，关于房贷利率七折优惠将取消的传闻也开始在各大房产中介和银行之间流传。记者调查发现，尽管没有正式通知，但各银行对个人住房贷款“惜贷”却是不争的事实。房贷闸门收紧、利率优惠取消的传闻，也在上海房地产市场刮起了一阵“抢贷潮”。

房贷优惠取消未得正面回应

上海日前有房产中介称，接到某国有商业银行口头通知，从11月1日起，第二套房贷利率将严格按照基准利率上调10%来执行，不论是否优质客户，全部一视同仁。

记者致电建行、中行等国有商业银行上海分行相关人士，均未得到正面回应，只是对记者表示，银行一直严格执行银监会相关规定，对二套房贷执行首付四成、利率上浮10%的政策。

事实上，此前各家商业银行对二套房贷政策的执行都差不多，首付四成是“硬杠杠”，基本上没有弹性操作的空间。但在贷款利率方面，按照“贷款利率在基准利率基础上按风险合理确定”的原则，各家银行一般都会对“优质客户”给予一定优惠，在基准利率基础上打85折甚至更低，有的甚至可以跟首套住房一样，享受到利率七折优惠。

一家股份制商业银行信贷经理表示：“最近关于取消利率优惠的传闻沸沸扬扬，一些客户已经开始打电话来咨询优惠政策取消可能带来的影响。但目前没有任何正式的文件或指导意见，监管层也没有明确表态，第一套自住购房或改善性住房的贷款申请仍能获得7折利率优惠，部分银行收紧二套房贷应该只是出于自身经营状况及风险控制考虑的个别行为。”

二套房贷收紧令市场纷纷猜测，房贷政策或将全面调整，特别是即将于年底到期的房贷利率7折优惠政策可能面临取消。2008年10月22日，央行为刺激自住性购房需求，规定将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付比例调整为20%。

银行“惜贷”为哪般

虽然利率优惠是否取消目前尚无确切消息，但银行逐渐对二套房贷收紧闸门则是不争的事实，银行对二套房贷款的受理、审批、放款速度大大放缓。

中原地产业务员万正伟告诉记者，从8月底开始，银行对二手房的贷款明显收紧了。以前办贷只要主贷人、副贷人的简单材料就可以了，现在银行还要求提供工资流水单。好几位上海本地的买家，虽然家境不错，但工资单上收入只有2000元左右，银行放贷时就打了很大“折扣”，比如申贷40万元，放下来只有20万元。此外审批周期也明显拉长，以前五六天基本可以解决，现在至少两个星期。

一位上市银行个人信贷部经理分析认为，银行对二手房贷款“惜贷”以及有些银行“一刀切”将二手房贷利率上浮10%，很大程度上与银行提前完成全年放贷指标有关。今年房地产市场的“井喷”行情导致个人住房贷款发放创下历史新高，一些银行可能借提高门槛的形式挂出“休战牌”。

上海银监局最新发布的一项房地产信贷分析报告显示，截至9月末，全市商业性房地产贷款已经突破7000亿元整数关口，其中三季度454.6亿元的个人住房贷款增量创下单季最高纪录。

此外，监管部门对银行资本充足率、拨备覆盖率要求提高，也令一些银行不得不控制贷款节奏。今年以来的信贷高速投放，令不少银行的存贷比逼近75%的监管红线，一些资金趋于紧张的银行不得不通过发返点券、送家电等手段揽存款。

传言引发“末班车”效应

万正伟表示，不管利率7折优惠是否取消，它已经对房地产市场产生了影响。二套房贷的收紧对商品房成交的影响立竿见影。一些真正有实力的买家，即使银行放贷收紧了还会照买不误，但是很多对贷款依赖程度高的买家就会放弃。再加上现在房价又处在高位，很多人都说到过年时再看看。一般来说，一家20名业务员左右的门店，4、5月时至少有一半的人每月能经手3套以上房子，现在能达到这个水平的业务员只有一两个。

房贷收紧和利率优惠取消的传闻，也引发沪上刮起一阵“抢贷潮”。部分有刚性需求的购房者为避免因房地产交易优惠政策“退出”，已经开始四处托关系，督促银行快点审批房贷合同，试图抢搭优惠政策的末班车。还有一些市民则在要求较高的“中”字头国有大行碰壁后，转投门槛较低、相对较宽松的城市商业银行。

丁立群今年9月在上海康城看中一套二手房，但100多万元的贷款批了近一个月还没下来，无奈之下，他只好转投较为宽松的广发银行。

某房地产研究院综合研究部负责人杨红旭认为，除了利率优惠，市场也担心交易环节各项税收减免政策明年会取消，因此“抢末班车”心态导致近期二手房交易迅猛反弹。去年国家对二套房贷适度“松绑”和营业税减免政策设定期限，既有督促购房者积极入市之意，又有防止投资投机风卷土重来之心。杨红旭判断，随着楼市超预期回暖，这两项政策可能会按期终止，或者调整后延续，比如非普通住宅营业税优惠所限时间由2年还原为5年；至于鼓励首次置业需求、合理自住需求的政策，如契税、印花税、土地增值税的相关优惠，可能会总体维持不变。姚玉洁 叶锋

随着楼市越来越热,房贷政策可能出现更多变数。上海证券报昨独家获悉,上海多家商业银行内部开始流传一则消息,即在基准利率基础上下浮30%的优惠房贷利率可能从明年1月起叫停。而政策最早有望在今年11月份公布。

交通银行上海分行某信贷经理认为,理论上存在取消优惠利率政策的可能性。但由于利率下浮30%这一优惠政策本身在出台时就较复杂,如何针对不同时段的贷款客户界定取消方式,将是政策调整的关键。

2008年10月,为应对金融危机带来的房地产市场需求下滑,中国人民银行规定,自2008年10月27日起,将商业性个人住房贷款利率下浮幅度调整至70%,最低首付款比例调整为20%。前者即市场上所谓的“30%利率优惠政策”。

此后,关于2008年10月26日以前的老客户是否可以享受七折优惠利率成为各家银行“混战”的焦点,并直接导致银行以此争抢老客户。到2008年底,基本上所有银行都对老客户调整了贷款下浮比例。

“如果此前客户借款合同中是下浮15%,后临时调整为30%,那么明年很有可能恢复15%。去年10月27日以后签约的客户如何调整,目前还不能预测。而明年1月起新签约客户有可能直接按新的利率标准执行。”一位银行界人士分析。

除了房贷利率政策外,一些和房地产有关的金融信号也频现收紧迹象。多家中介机构反映,二手房贷款申请大都处于递交但未批复的阶段。“这种状况与银行提前完成全年放贷指标有关。要想享受宽松的贷款审查,除非等到明年初,但那时候政策怎么样还不好说。”上海一家商业银行工作人员称。另外,随着南京等地收缩公积金贷款额度,有消息称上海有可能按正常时间表结束去年公布的公积金贷款额度上调的优惠政策。

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楼市新政尚待中央定调 优惠政策年底到期

去年10月出台的包括营业税在内的多项楼市优惠政策，明年是否存续，再度成为市场焦点。

住建部政策研究中心副主任王珏林向记者表示，优惠政策延续到明年可能性不是太大，因为这些优惠政策是基于当时的情况而制定的。

据悉，包括住建部在内的多个部委，正在汇集各地方的意见，为楼市新政下一步做铺垫。一位刚刚在上海参加完座谈会的人士向记者透露，现在惟一明确的是，“鼓励首次置业需求，保护二次改善需求，抑制投资投机需求，将是下一阶段制定调控政策的指导方针。”

上述参与座谈会的人士表示，二套房贷松绑和营业税减免政策，这两个政策最容易让投资投机者搭顺风车，可能按期终止。至于其它鼓励首次置业需求的政策，比如契税、印花税、土地增值税的相关优惠，可能维持不变。

优惠政策收红

2008年下半年，宏观经济迅速降温。10月22日，财政部发文《继续加大保障民生投入力度，切实解决低收入群众基本生活》，其中规定：对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款利率的下限为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款为20%。住房公积金贷款利率下调0.27个百分点。

12月20日出台的《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》进一步明确，明确改善型购房，对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照首次贷款政策。同时减免营业税，普通住房免征时限由5年降为2年，不足2年转让的，按差额征收。非普通住房差额征收的时限由5年降为2年。以上两政策规定于2009年底截止。

在诸多利好刺激下，2009年楼市强劲复苏，成交量猛增，地王频现，房价回到高点。在此情况下，楼市泡沫论再现，一度有数据表明，国内几个大城市的房价，已经赶上了部分发达国家。

存废遇十字路口

随着时间推移，目前市场关注的焦点是，房地产刺激政策是如期终止，还是会适当再延长一段时间。毕竟现在的经济复苏并不牢固，一旦终止优惠政策势必对消费市场和宏观经济产生影响。

记者获悉，目前各界对地产政策走向有两种截然不同的观点，一是建议优惠的地产政策全退出；另一种是建议政策有保有压，在保障自住需求的前提下，打击投机。

近日有媒体称，据上海房产业内权威人士表示，因应金融危机而出台的多项房产优惠政策肯定会在年底停止，当中包括公积金。

不过，上述参与座谈会的人士表示，实际政策一定不会一刀切，地产政策下一步有保有压已经成为众人的共识。

薛建雄认为，今年能够“保八”成功，固定资产投资功劳最大，目前楼市自住需求量非常大，如果政策急刹车，势必会造成波动，损害经济基本面。

我爱我家房地产经纪公司副总裁胡景晖表示，对于投资性的二套房则应严格按照规定利率执行，而对于改善性需求的二套房贷利率应比照第一套房给予优惠。为避免市场大起大落，二手房交易税费减免政策也应当延续。

近日召开的国务院常务会议今年以来首次提出“管理好通胀预期”。防通胀势必打压资产泡沫，在多位地产人士看来，明年楼市政策收紧将是铁板钉钉。

“要点刹，不要急刹。”薛建雄建议。

住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹表示，二手房交易税收优惠政策何时退出尚无时间表，还需看宏观经济发展是否达到了预期目标，目前距离年底还有两个月的时间，仍需进行观察。

国家税务总局的一位人士在接受记者采访时表示，地产政策下一步该如何走，目前还没有开始研究。现在仅仅是10月份，有什么内幕消息起码也要到11月份。

10月28日，住建部的一位人士在接受记者采访时表示，关于地产政策的下一步的进退，不仅是建设部的工作，还涉及到财税部门、银行部门。为此，建议记者多方打听。

上述接近住建部的人士向记者表示，二套房贷松绑和营业税减免政策规定今年年底截止，当时制定时就有一定的提前量。当时的判断是，通过一年的政策提振，楼市走好，这两项容易引发投机的政策功成身退。

该人士同时透露，相关职能部门已经为楼市新政做好几套不同预案，最后采取哪种方案，就要看12月的中央经济工作会议如何为中国经济定调。