二套房贷款利率上浮10% 新房贷严格定价
产业网综合整理 2010-01-18 19:39
近日，国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》)，除了规定二套房贷首付款比例不得低于40%外，在贷款利率方面则明确表述为 “贷款利率严格按照风险定价”。
业内人士指出，“贷款利率按风险定价”过于模糊，如果只靠银行自主拿捏标准，利率将呈现竞争性下浮的局面，这一规定很可能成为新一轮风险的源头。
不再“一刀切”未必是好事
业内人士分析，银行自主确定二套房贷利率，极可能使得业内统一操作变得混乱，银行间利率竞争的恶战在所难免，从而导致银行房贷业务存在更大的风险隐患。
“如果二套房贷首付不低于四成被看作勒紧房贷缰绳的话，那么，贷款利率按风险定价的规定则更像是宣布对银行房贷利率松绑，长远来看，二套房贷利率不“一刀切”并非好事。”
中国银行北京某支行个贷部门负责人在接受记者采访时指出，“贷款利率按风险定价”的政策过于模糊，如果只靠银行自主拿捏标准，利率将呈现竞争性下浮的局面，这一规定很可能成为新一轮风险的源头。
随着“国十一条”重申二手房贷首付4成，首套房贷7折利率能否持续也备受关注，经济导报记者11日从省城各家银行了解到，半年前各银行均已实行二套房贷首付4成，目前虽然7折利率政策未有取消迹象，但各银行均不同程度收紧了新房贷7折利率。二套房贷利率上浮10%“从去年6月份开始，山东省银监局就已下文要求各行对二套房贷执行首付4成，这次‘国十一条’不过是再次重申。”11日，工商银行[5.34 0.75%]环山路分理处一位工作人员告诉导报记者。“去年，银行流动性充裕，银根放松让房贷一族轻松了不少，虽然银行嘴上都说二套房首付比例不低于40%，但是个别银行不同程度的放宽也是有的。”英雄山路一家房产中介机构的工作人员说。
据了解，此前原有的“二套房贷”首付不低于40%的政策范围存在模糊区域，在“国十一条”明确规定二套房贷款首付4成后，我省银行二套房贷将再次紧缩。而此前山东银监局规定，二套房“贷款利率在基准利率基础上按风险合理确定”，而此次国务院下发的相关通知中也只是明确，“贷款利率严格按照风险定价”。所以，目前我省各家商业银行对二套房贷的利率政策并未统一，但多数银行的二套房贷款利率是在基准利率基础上上浮10%。
“年前二套房贷款高峰已经过去，现在来申请的很少。”建设银行[6.17 0.49%]环山路支行工作人员表示。中介方面的说法也印证了这一情况，“现在二手房价格涨得很快，房源又少，优惠政策取消后，销售很冷清，房贷也自然少了。”环山路一家房产中介机构工作人员告诉导报记者。新房7折利率有些难“目前没有修改对存量客户的房贷政策，不过，新办贷款审核更加严格，想拿到7折利率的优惠不再像以前那么容易了 。”济南一家国有银行房货部门的工作人员表示。
事实上，各银行新一年的房贷已经缓慢开闸。“新年刚过，我的房屋按揭贷款就批下来了。”市民刘先生向一家国有商业银行申请房贷，等待20多天后，终于获得了银行批准。刘先生说，早在去年12月初，他就向这家银行提出了申请，但银行受理后就再无下文，直到新年之后，才通知房贷批下来了。该行房贷部门主管张女士告诉导报记者，去年底信贷资金额度紧张，银行只接受申请，目前正在加紧处理去年以来积压的个人房贷申请。市民现在办理个人房贷，一般情况下不用再排队等候。
据导报记者了解，一些商业银行已经拿到今年的信贷额度，虽然具体的投放政策还没出台，但各银行对于房贷已谨慎发放。多家银行人士在接受采访时表示，截至目前，商业银行都还没有收到取消7折利率的通知。对于此前享受7折利率优惠的老客户，今年的优惠幅度还照旧，再加上去年央行没调息，只要按去年的还款数往还贷账户里存钱就可以。工作人员还表示，如果国家政策没有变化，客户在整个贷款期间，都将按照30%的幅度下浮利率。不过，一位国有银行个贷部人士表示，对于一些还款能力较差的客户，银行会通过提高利率的方法来规避贷款风险。而且，今后能拿到7折利率的客户将受到比例控制。
交通银行[9.11 1.22%]一分理处工作人员表示，银行对新办贷款利率优惠更加谨慎，可以给到7.2折。据了解，目前有部分银行要求客户提高贷款首付比例以拿到利率优惠。比如首付40%以上才可享受7折利率优惠；低于40%至20%的，则只能依次拿到7.5折、8折和8.5折利率优惠。
不提“改善型”银行难打擦边球
《通知》明确表示，金融机构“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。”
与此前的文件相比，该《通知》的措辞发生的一大变化在于，并没有提及“改善型”二套房亦可以享受首套房贷的优惠。业内人士分析，此前出台的这一政策极可能被取消，二套房认定标准更加明朗。
2008年12月，在国务院《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》中(即131号文)，提出贷款购买改善型住房的居民，可比照首次贷款购房的优惠政策来执行。成都某大型商业银行负责人表示，131号文的出台背景是为进一步扩大内需、促经经济平稳较快发展，其执行截止日为2009年12月31日，“如今期限已到，国务院没提，估计就取消了。”
建设银行一位个贷经理分析说，银行间出于竞争的目的，房贷业务人员为做多业务、赢得客户，把客户计划购买的第二套住房通过修改相关资料等操作认定为“改善型住房”，享受与首套房相同的贷款标准。
“以前若有客户首套贷款还清后再度购房，银行多会以首套房贷的标准执行，以后这样肯定没有操作空间了，房贷人员打类似‘擦边球’的可能性太小了”。
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