楼市调控进行时 组合拳能否招如火箭上的房价

京华时报  2010-01-22 09:54

[摘要] 中指研究院常务副院长黄瑜:目前北京商品住宅市场需求仍比较旺盛,购房者对房屋的保值预期依旧较高。在短期市场供应不足的情况下,市场将呈现短暂的供不应求现象

对楼市而言,2009年是令人困惑、迷茫且兴奋的一年。超宽松的信贷政策下,楼市一夜之间咸鱼翻身,资本从四面八方涌入楼市,短短9个月的时间,各地房价纷纷飙升到历史新高,成交量更是创下有史以来纪录。岁末,政府终于开始出手干涉,一道道新政以前所未有的密度频频下达。只是,这楼市调控的是否召得回已经绑在火箭上的房价?沦陷在“高地价——高房价——更高的地价……”这个怪圈的楼市,肩负着经济振兴之重的楼市,是否能在调控中走向健康?我们只能关注着市场变化,并期待美好。

凶猛2009

2009年注定是要被房地产行业的从业人员以及购房人铭刻的一年,这一年,成交量从一片惨淡到遍地火爆,房价也从谷底飙上了高峰。

北京市房地产交易管理网统计数据显示,2009年期房商品住宅销售达到了145238套,比2008年的6万套增加了140%。这个数据甚至比销量出现高峰的2007年还要高20%,2007年约为12.1万套。

成交量创历史新高的同时,房价也突破了历史纪录。

据统计,2009年1-11月,北京商品住宅成交均价为13940元/平方米,同比上涨3.4%。从月度价格走势来看,1-12月北京商品住宅成交均价持续上涨,其中12月达到峰值18401元/平方米,与1月相比上涨了70.58%。

据搜房网数据监控统计,2009年北京在售的288个项目有行为,占到在售普通住宅的近80%,丰台区29个在售普通住宅,26个项目上涨,平均金额达到5726.55元/平方米;单个项目中,均价涨幅的项目,涨幅达171.74%,的项目,每平方米上涨27000元。

与此同时,土地市场也高温不下,地价翻番,频出。据北京市土地整理储备数据显示,截至2009年12月30日,北京土地市场共成交地块245宗,成交面积1346万平方米,成交金额925亿元。其中,住宅类地块成交75宗,成交面积587万平方米;商业金融地块成交37宗,成交面积146万平方米;工业用地成交110宗,成交面积480万平方米。六成以上住宅地块溢价成交,单块溢价达到508%。据统计,2009年,北京成交住宅用地楼面均价达到5702元/平方米,同比去年增长52%。

组合拳挥来

拳

营业税征免时限2年变5年

国务院召开常务会议决定,个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,其他住房消费政策继续实施。——2009年12月9日

第二拳

要求遏制房价过快上涨

经济工作会议指出,要增加普通商品住房供给,支持居民自住和改善性购房需求。——2009年12月14日

第三拳

国四条

国务院常务会议提出,增加供给、抑制投机、加强、推进保障房建设等四大举措,继续综合运用土地、金融、税收等手段,加强和改善对房地产市场的调控,以促进房地产市场健康发展。——2009年12月14日

第四拳

拿地首付不低于50%

财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》,明确开发商以后拿地时,“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年,特殊项目可以约定在两年内全部缴清,首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。如果开发商拖欠价款,不得参与新的土地出让交易。——2009年12月17日

第五拳

国11条

国务院正式下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,《通知》要求,对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价。——2010年1月10日

第六拳

存款准备金率上调0.5个百分点

中国人民银行决定,从2010年1月18日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,这是自2008年6月以来首次上调。——2010年1月12日

组合拳下市场反应

交易量: 骤降七成

元月已过大半,据北京市房地产交易管理网的数据显示,截至1月17日,北京市一二手房交易量环比2009年12月同期都大幅下降,其中新房住宅期房环比骤降63.9%,二手房住宅签约降幅更大,达到了73.3%。不过,房价仍然上涨。

统计数据显示,据交易管理网已有的签约记录,一手房1月1日-17日,期房签约共4417套,其中期房住宅签约3606套,而上个月同期,期房签约达到了16695套,期房住宅签约10874套,环比这两个数字分别下降了73.5%和66.8%。

而二手房已经有的交易记录显示,1月1日-17日,共签约房屋5982套,其中住宅5382套,而上个月同期,签约房屋是24865套,其中住宅23476套。环比这两个数字分别下降了75.9%和77%。

外地: 市场波动强烈 

外地反应方面,据记者了解,同期,沪深元旦楼市降温,成都惊现住宅“零成交”;重庆主城区房价重回“4时代”,成交均价4761元/平方米;杭州已经出现部分楼盘借春节前促销打9.7折、9.8折销售,“这已经是一年没有出现的景象了。”杭州的业内人士感慨。而受“降温”政策影响,广州和深圳房地产市场出现反复波动,买卖双方陷入一种僵持观望状态。调控政策出来后,深圳全市成交均价出现回落,并跌破2万元。1月11日至17日才开始止跌回升。广州楼市成交量则明显萎缩。

交易量萎缩的同时,部分二三线城市出现了退房潮的现象。据了解,杭州、温州、南京、丽水等二三线城市近期的新房撤销量远高于去年同期。在杭州、丽水等城市,甚至出现了合同撤销量和当天销售量相当的情况。而在上海等一线城市,新房合同撤销量比去年12月同期大幅减少,形成了强烈反差。

购房者:

陷入观望情绪

新年以来,楼市交易量锐减,消费者沉浸在新一轮的观望情绪中。营业税2改5的政策已经实施,此时的消费者更关心的是价格是否有下浮的趋势。

调查显示,北京新房市场已经出现较为明显的观望,二手房300万元以下的房源也出现成交难,原本着急买房的他们实际上已经自动将自己放入“观望”一族。

记者在东三环、东四环了解到,看房的人多,但买房的人明显变少,“这几天以来,看房人都不着急了。”售楼处的工作人员表示。但是有刚性需求的人还是面临买房难的局面,因价格相对,打算在回龙观购买一处住房的小李却没有摇到号,没能选到房子。价格在20000元以内的新房仍是刚需们的抢手货。相比较起来,价格在25000元以上的新房门前就冷清多了。

链家地产一门店经理告诉记者,1月以来,成交量明显下降,很多打算年初买房的人都表示再等等看,自从“2改5”政策出台后,5年内有税的房子销售速度明显放缓。但尽管交易量下滑,大部分的客户还是认为房价不会下行。我爱我家三元桥店的一名业务员告诉记者,1月过半,交易量又稍有抬头。

业主: 心态坚挺

相比买房人的焦急,二手房主们可就从容多了。

受到2009年北京二手楼市火爆交易的影响,业主的心态仍旧比较坚挺,除个别着急用钱急卖或本身房产在某些方面有缺陷(如采光差等)的业主可以有微量的议价空间外,绝大多数业主的报价仍旧在高位徘徊,仍然看好未来的楼市。

虽说也有部分客急于将手中的房子出手,愿意接受小幅的议价,但那些手中有多套房又不差钱的房主,面对买房人的还价态度很是坚决:少了不卖。他们宁可拖到年后再卖,也不愿意出让。对于今年卖房将要增加的营业税部分,不少人都表示,大不了加价把多出来的税费都算进去。

北京望京区域的分行经理介绍,1月以来,区域内中高档二手商品房的报价虽未继续大幅上涨,但也未出现回落的迹象,区域内的二手房均价从去年12月的18000元/平方米左右涨至18500-20000元/平方米左右。经历了过去一年楼价的一路狂飙,业主们普遍信心满满,尽管对目前房价走势的乐观程度有所下降,但不少人仍长期看好。

 开发商: 谨慎开盘

虽然政策风向开始扭转,政府进一步打击囤地现象,按理说开发商应该趁着去年市场大势的惯性,增加供应,加紧卖盘才是,但是,记者调查发现,希望加快速度售房的项目仅仅是少数,大部分开发商也通过谨慎推盘的实行,观望市场。

其中一个原本去年三季度就传言要开盘的项目,一拖再拖,12月底终于确定1月开盘,但时至今日依然未说明开盘时间。其销售人员告诉记者,目前销售证尚未拿到,等拿到后,自然就会开盘。在一等再等之时,该项目的预计售价已经上涨近5000元/平方米。

有业内人士告诉记者,现在开发商延期开盘倒不是为了,等待,主要是因为近期政策较多,对市场形势看不清楚,需要一段时间消化,等看清楚局势后,才会决定销售策略,正式推盘。

开发商看好今年楼市

不担忧目前调控政策

在对开发商的采访中,记者几乎没有听到对近期调控政策的作用有担忧的声音,开发商普遍反映这些政策对市场影响不大,甚至有开发商直言:“政策太温和了,对市场只会产生短期影响,目前的观望是暂时的,成交量很快就会上来。”

虽然开发商们凭着去年丰厚的收入对今年的行情有恃无恐,但是,谈及最担心的政策时,不约而同地直指信贷政策。

中经联盟秘书长陈云峰告诉记者,现在开发商最担心的就是政府出台金融调控政策,“别看最近一段时间出台了不少政策,但对开发商而言,都没有调整存款准备金这一条有影响。”据其分析,现在房子已经脱离了居住属性,更强烈地体现出金融属性,使得现在的楼市更像一个金融市场,因此,要对楼市调控,仅仅增加供应量,对交易环节调控其实用处不大,这方面的政策再多,只会增加交易复杂性,短期内有效果,但很快就会有报复性反弹。“要调控楼市,最有效的办法就是通过金融调控。”

资金足没有打算

世茂地产主席许荣茂表示,收紧银根是意料中的事,但目前资金并不缺乏,也不会改变公司内地发展策略。

许荣茂强调,事实上房地产政策总体还未发生很大变化,他也不担心会有更具打击性的新政策出台。他表示,世茂地产在内地发展策略不受影响,“有机会的话我们不会放过,还会继续拿地”。世茂地产副主席许世坛也强调,去年卖了很多楼盘,目前资金充足,他继续看好2010年内地楼市。房价方面,他认为只有去年升太多的地区才会出现调整,但是中国对于住房的长期需求量巨大,一时的政策影响不应过于忧虑。

一位不愿意透露姓名的开发商表示,新政调控很温和,对于开发商来说并没有太大影响。并且,去年开发商们都赚得盆满钵溢,普遍不缺钱,所以对后市比较乐观,认为交易量的下降只是暂时的,一旦消费者看不到的希望,在“买涨不买跌”的心理驱使下,还会选择购房。当然,今年的交易量超过去年的可能性比较小。在这种乐观的情绪下,开发商们并没有的意愿。

怕的是银根紧缩

记者了解到,虽然增加二套房贷首付、提高二套房贷利率对市场产生了一定影响,但是开发商最担心的还是银根紧缩政策,尤其是对开发贷款方面的限制,以及加息的可能性。

一位大型房地产企业的负责人表示,二套房首付提高对市场有一定影响,但不大,紧缩银根将对房地产市场产生巨大的影响,“虽然2009年我们的销售回款比较好,但依然会密切关注信贷政策的变化。”

“在通货膨胀信号越来越明显,且有效渠道狭窄的前提下,整个房地产市场投机色彩严重,只要市场还存在价格一定程度上升的可能性,不管目前的价格多高,还是会有者争先恐后地进来。这种资本逐利的趋势,是政府目前这样温和的调控信号所无法抑制住的,必须出重拳才可能刹住房价进一步上涨的预期。”一位业内人士这样提醒市场。

>>观点

 观点1

政策影响初步显效

上海某房地产研究院综合研究部主任杨红旭:交易量大减主要就是受政策影响。

自从1998年房地产市场启动以来,估计从未有过如此密集的房地产调控政策出台。短短一个月的时间内,竟有6次之多,而且政府高层官员还多次表示当下房价不合理,部分城市房地产市场存在过度投机现象。

一连串的调控政策如同金箍一般套在了楼市这个不听话的、精力过于旺盛的顽猴头上,并很快显现出了威力。

北京中原地产研究部总监张大伟:短短一个月内,6次大手笔调控楼市,即使在2007年也没有如此的政策密集度。虽然政策的执行效果有待市场确认,但是对于购房者来说在如此高价的情况下,政策给了观望的理由。

鑫尊地产市场推广经理龚靖:政策的连续出击,可以对抑制房地产投机产生立竿见影的效果,对于老百姓是好事,因为飞涨的房价已经成为老百姓沉重的负担,稳定房价让房子重新回归其本质,即房子是用来居住享受的,不是用来炒的,更不是政府借以敛财的工具,房地产的健康理性发展才是真正的王道,急涨急跌都只能让中国重蹈美国日本的老路,让老百姓背上沉重的负担。像二套房贷首付不得低于40%这样的政策应该有连续性,2008年从紧,2009年从松,则是让2008年压抑的需求,在2009年集中释放,造成短期内房源供不应求,造成房价的恶劣后果。先抑后扬,是控制房价的大忌,而且还会由于短期累积的泡沫过高,将来会面临房地产泡沫破碎的灭顶之灾,故新出台的二套房贷政策,希望政府将这一政策持续下去,这样中国的房产市场才会保持理性和健康。

观点2

政策过于温和

房地产高级经济师章林晓:国11条中对二套房贷款的规定,相较以前应该说“温和”得多了。2007年9月,央行、银监会就二套房首付比例40%、利率不得低于基准利率1.1倍曾作出过严格的规定。而这次只规定了二套房贷款的首付比例不低于40%,但对贷款利率则留下了“按照风险定价”的操作空间。不管市场向上还是向下,只要有银行为抢占市场份额下浮利率,其他银行肯定会跟进,除非部门对“贷款利率严格按照风险定价”这一模糊性表述做出解释,否则在基准利率基础上下浮也不算违规。

杨红旭:“贷款利率严格按照风险定价”为商业银行的操作留下了一个差别化对待的空间。

张大伟:虽然从去年12月开始宏观调控政策密集出台,但是政策的导向性明显偏宽松。政策出发点以增供应抑制价格飞涨,这给市场的影响远小于2007年底增加交易环节税费带来的打击。

观点3

短期效果难以持续

虽然最近各地都出现了成交量大幅下降的现象,而且杭州、温州等城市还出现了大规模退房的事情,但是,业内人士普遍认为这只是短期效应,如果没有新的政策出台,市场交易量很快就会出现反弹,“指望房价今年大幅下降,更是不可能的”。

张大伟:最近两个月将会因为市场对系列政策的适应期出现成交量明显下滑的迹象,部分区域的房价很可能会出现5%-10%的下调。虽然从房价上涨速度看,的确已经有泡沫化,但是针对大规模以后不可避免的通货膨胀来说,房产的保值因素已经获得了大部分人的重视。因此,只要不出现明显的信贷收紧政策,楼市依然是而且的渠道。一旦市场对12月开始的政策消化完毕,春节前后将可能出现类似2009年初的爆发。

北京中原三级市场研究部:虽然在新年的成交量下跌了73.6%,但是需求并未下降如此多,新增需求减少仅在40%左右,而且新增加的购房者中50%都存在抄底的心态,依然表示只要房主愿意希望能够购房。

经济学家李开发:近期由于政策调控,开发商开盘数量少,购房人有市场观望的顾虑,估计有3到4个月的“中场休息期”。

观点4

二季度将是指标

杨红旭:受政策面、基本面、资金面等因素的综合影响和作用,一季度将成为今年迷的时间段,而二季度将决定全年市场的整体形态。

如果3-4月份市场反弹过猛,导致价格重新飙升,则还会招来更严厉的调控。所以二季度市场会升温,却不会出现高温。

中指研究院常务副院长黄瑜:目前北京商品住宅市场需求仍比较旺盛,购房者对房屋的保值预期依旧较高。在短期市场供应不足的情况下,市场将呈现短暂的供不应求现象。此外,经历了2009年的热销,开发企业已经失去了快速回笼资金的压力,预计2010年北京商品住宅仍将维持上升走势。

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