业内：物业税将引发“房价下跌”心理预期 抑制

新京报  作者：张晓玲  2010-01-27 08:08

[摘要] 地方政府通过卖地获取财政收入的近半，开发商频繁谋取利润，客转手套现获得高溢价，而最终，的开发和交易成本全部转嫁到买房人身上……

■影响

地方政府通过卖地获取财政收入的近半，开发商频繁谋取利润，客转手套现获得高溢价，而最终，的开发和交易成本全部转嫁到买房人身上……

作为有可能改变这种格局的利器，物业税自2003年首次提出以来，一直被寄予厚望。业内预计，开征物业税将是楼市政策的重大转折点，将对楼市产生深远影响。

楼市投机可能会被抑制

去年12月底，朝阳公园一楼盘出现12套房集中抛售的大单；今年1月5日，物业税空转将推广至的传闻不胫而走。

“开征物业税，最紧张的要数那些手里有多套房的客了，”中原地产张大伟表示，由于物业税是对物业的持有环节征税，并且高档房及多套房可能多征，一旦开征，这类人群的持有成本将增大。

从2009年12月开始的这一轮房地产调控来看，“抑制投机”也是调控的核心要务。张大伟表示，之前的营业税细则已经抑制了中高档二手房的投机，市场出现议价空间，如果真的再开征物业税，抑制投机的效果将会更加明显。

另外，自二手房客抛售之后，在北京的期房市场，此前一些客集中的2009年新盘如北京华贸城、通州天时名苑等，一些敏感的者已经决定“离场”。中原地产三级市场研究部数据显示，部分12月开盘的项目甚至有10%的成交期房，已经开始挂牌出售。

“未来如果真的开征物业税，我的就会下降，甚至赚不赚钱都不知道，”一位了通州某新盘的业内人士私下对记者表示，他已将所购房屋在中介处挂牌，也托朋友看看能否转手。

减少财政对“卖地”依赖

2009年，北京土地出让金收入逾900亿元，几乎占财政收入的一半；在上海、杭州等其他一、二线城市，卖地收入也占到财政收入的很大部分。土地价格被一再推高，影响着人们对房价的心理预期也一再升高。而物业税的开征，有望改变这种局面。

业内人士介绍，在发达国家，物业税是地方税收的支柱，有些地方政府拥有物业税的决定权，广义的物业税与财产税等同，多数发达国家财产税收入占国民收入的比重为5％左右，占一国全部税收的比重多在10％以上。

但在我国，房地产行业的税收绝大部分集中在开发和交易环节，持有环节的税种只有房产税和城镇土地使用税。

这就导致持有环节税负极低，造成部分热点城市新建住房空置率偏高，形成巨大的资源浪费。

杨红旭认为，开征物业税，有助于抑制投机需求，稳定房价，减少房屋空置；同时减少地方政府对土地财政的依赖，逼迫地方政府更加注重城市配套与社区服务，稳步提升存量房地产价值，从而持续获得税收。

地产商开发成本或降低

2003年，首次提出研究开征物业税的同时，还提出“相应取消有关收费”。据悉，现存涉及房地产的税收包括房地产税、城市房地产税、城镇土地使用税、土地税、耕地占用税、印花税、营业税和所得税。

经济学博士马光远表示，物业税在整合了多种税费后，降低了开发成本，可以鼓励开发商更多地房地产行业，从而带动供应的增加，能在一定程度上起到平衡供求关系、稳定房价的作用。

“政府不再拿卖地作为财政收入的主要来源，土地出让制度或许会改变，土地的价格或许也不会那么高了，”北京一位小型开发商对记者表示，他们很希望能够以合理的价格获取小块土地。

致“房价下跌”心理预期

物业税对房价的影响是舆论关注的重点。

马光远认为，只有对持有环节征收，才能增加持有者的成本，促进房地产的流转，补充有效供应不足，抑制房价的非理性上涨。

杨红旭则认为，长期而论，征收物业税之后，房价的波动性会因此而减小，尤其是对抑制房价过快增长有一定正面功效。短期来看，对购房者的心理影响重于实际影响，将会出现房价下跌的预期。

杨红旭预计，今年“两会”可能会讨论这一问题。今年或明年，10个空转省市中极有可能有城市开始试点实转。不过，“普通民众不必对此过于担心。”他说，物业税将会分步征收，依国外经验，还会对很多弱势群体的房屋减征和免征。