物业税将分三步征收 与抑制房价毫无关系
者报 2010-02-08 08:49
[摘要] 日前,在北京市第11届政协3次会议上,传出北京最迟将在明年底开征物业税的消息。这一消息的核心源来自于税务学院副院长、北京市政协经济委员会副主任委员刘桓在小组讨论时的发言。
日前,在北京市第11届政协3次会议上,传出北京最迟将在明年底开征物业税的消息。
这一消息的核心源来自于税务学院副院长、北京市政协经济委员会副主任委员刘桓在小组讨论时的发言。《者报》记者2月3日在专访了这位税务。
争议物业税,空转多年不透明
《者报》:最近外界盛传的开征物业税,据说是在这次的政协会上有过激烈的讨论?
刘桓:确实是这样。这次政协会议上,我提交的提案就是关于物业税的。这次会议关于物业税的讨论多,争论也是激烈。
反对的声音主要是,开征这个物业税,对中国的房地产是个大的打压,是灾难性的。尤其是来自于房地产行业的政协委员。说实话,讨论物业税这个话题时,反对比赞成的多。
《者报》:争论的焦点都有哪些?
刘桓:当时争论的焦点主要是四个方面:个,推出物业税是不是改变了初衷。提出物业税,是完善税制改革,建立一个完善的地方税收体系。为什么早不说晚不说,现在房价涨这么高的时候提要开征物业税,是不是要变成打压房地产的一根棍子呢?
第二个焦点,已经交过出让金,再搞物业税,是不是重复征税?
另外,开征物业税会不会增加百姓住房的额外负担?目前开征物业税技术上包括征管手段是否可行?也是委员们讨论得比较多的话题。
《者报》:物业税空转不是搞了很多年,怎么还会争论技术上的问题呢?
刘桓:目前是10个城市在搞物业税空转试点,但空转方案有很多,每个城市都有所不同。但究竟效果怎么样,外界根本就无从知晓。技术上还有哪些缺陷,征管手段上还需要哪些改进,大家一概不知情。这样自然难免有这方面的争议。
完善税制,并非打压地产
《者报》:您提出物业税这个提案,是基于什么样的考虑?
刘桓:主要还是完善税制的问题。目前,我国流转税比较先进;所得税实现基本覆盖;但财产税中国目前是个短缺。
财产税一般情况下分为两大税种:遗产税;第二房产税。房产税在我们中国虽然占用很多,耕地税、土地使用税、契税等等。但很零散,收入不多,第二征收的办法还处于上世纪八十年代初期建立,虽然经过九十年代的改革,但基本上没有反应出房地产市场,尤其房地产现在这样蓬勃发展的状态。所以我们用计划经济税收的框架,去调节目前市场条件下的办法。因此就出现了很多很多地方的不适应,矛盾比较多。
推出物业税,本质是为了完善税制,为地方政府集中较有规划的、较为长久的健康稳定的收入。说实话,我是力主尽快开征物业税的,我认为现在也初步具备了开征的条件。
《者报》:房地产界反对的声音很强烈。您怎么看待这种反对的声音?
刘桓:早在2004年,我就呼吁开征物业税。我发现,物业税提出以后总是起起伏伏,一旦房地产市场衰退,那么物业税问题没人提;那么房地产市场一旦是,马上会有人提出物业税。所以从表象来看物业税和整个房地产市场发展的走势有关系。
其实这是个误解,当时提出物业税这个想法的时候,中国房地产市场并没有,而是属于比较平稳,中国的房地产从现在屈指算来是从1998年开始正式推出,当时发过文件指出要积极推动房地产的住房改革,当时是在2003年的时候大家对房地产认识比较模糊,房价也不高,市场运行也比较平稳,行业的暴利没有产生,所以从源头看物业税的推出和抑制房价是毫无关系的。
当然,开征物业税,肯定对房地产行业短期造成影响。并且,总的来看,以往的房地产调控,无论是国八条,还是国十一条,都是从供给上调控房地产,而物业税则是从需求上来调整。调控房地产,税务措施可以说更为有效。
有人说现在是和地方利益纠葛,造成国家税务总局推出物业税不积极。其实不完全准确。现在地方政府也不愿意推出物业税。他们认为这也会打压房地产。在会上我也明确说了,其实打压不见得就是坏事。
三步走,基本住宅不征税
《者报》:政协会议上对物业税的讨论如此激烈,最后有没有一致的结论?您认为未来的物业税,会如何进展?
刘桓:我的提案里有完整的建议:物业税的进程大致会分三步进行。
步是先规范商业房地产。因为目前商业房地产本来就有土地使用税和房产税,把土地使用税和房产税合并平移过来,改叫物业税。目前,土地使用税是按面积征收,像北京,1平方米大概50元左右;房产税,是评估值7折后按1.2%征收,7折的1.2%,就是8.4%,加上土地使用税,税负不会超过1%。这也就是社会流传的物业税税负0.84%~1%之间的来历。
现在主要是开发商业地产的开发商反对最为激烈,认为加重了负担。其实完全多余。以前是两种税征1%,现在2合1在一起,还是1%,根本就没有影响。为什么要从商业房地产开始呢?我们测算过,城市里有一半以上是商业房地产,把这部分先做好了,是厘清税制改革的前提条件。
第二步,是豪宅开征物业税。这次政协会讨论时就有人说,豪宅不好界定。其实,豪宅是有公认标准的,建设部早就明确规定,一是容积率小于1,二是价格高于当地房价均价20%以上。
可以说,买豪宅的人一般都不会是首套房,经济承担能力比较强,缴税是可以负担得起的。
第三步,积累经验后对一般住宅开征物业税。我们预测,这是一个长期过程,大概需要5~8年的时间。
现在百姓关心的要点有几个,首先是基本住宅要不要交物业税。这也是税务界反复讨论的问题。我的观点是应该。按国外的标准,没得说,只要买房就要交税,但中国情况有所不同。买了房的人不见得就是中产,现在房奴这么多,就说明问题。
步没有障碍,要推实际很快,现在的障碍就是立法的程序问题。据我了解,今年的立法计划里,目前还没有排上物业税。不过,推出物业税分三步走,基本住宅不征税,这些基本上已经定了。
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