货币政策趋向正常化房企融资或遇“拦路虎”
佛山日报 作者：石长峰 2010-02-26 09:36
[摘要] 央行短时间内连续两度提高存款准备金率，使之趋于历史高位；今年的广义货币供应量（M2）预期增长目标确定为17%，并明确提出将会“合理引导货币条件逐步从反危机状态回归常态水平”；银监会下发通知收紧房地产信托，取消了2009年给予房地产信托的“特惠”政策。
央行短时间内连续两度提高存款准备金率，使之趋于历史高位；今年的广义货币供应量（M2）预期增长目标确定为17%，并明确提出将会“合理引导货币条件逐步从反危机状态回归常态水平”；银监会下发通知收紧房地产信托，取消了2009年给予房地产信托的“特惠”政策；加息传言风声四起……
近日，带有收紧意味的货币政策频繁出台，引起业界强烈关注。业内专家指出，今年货币政策趋于收紧、正常化已经基本成为定局，房地产融资可能会遭遇困境，房企要未雨绸缪，开辟新的融资渠道以保证资金链的顺畅。
货币正常化已成定局
今年，中央层面多次提及要继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，保持政策的连续性和稳定性，有人据此以为中国货币政策将继续宽松。但有专家认为，就目前的形势看，如此理解可能有所偏差。中央层面多次提及保持政策的连续性和稳定性，目的显然是为了稳定人心和市场，银行货币市场毫无疑问在收缩之中。
1月份，信贷投放量呈现突破性增长，前两周即突破1万亿元，媒体纷纷以“信贷失控”来形容，再加上2009年的天量信贷投放，通货膨胀预期一度甚嚣尘上。为此，央行迅速反应，1月12日，央行决定，从1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，此次调整远快于市场预期；2月12日，央行宣布将于2月25日再次上调存款准备金率0.5个基点，调整之后的存款准备金率将达到16.5％，与历史的17.5％仅差1个百分点。据了解，此次存款准备金率的上调有望直接冻结3000亿元左右的资金，按去年四季度的货币乘数4.11来计算，将间接冻结1.2万亿元左右资金。专家指出，如此短时间内两次上调存款准备金率，显示了央行流动性回收的战略意图和管理通胀预期的决心，其中反映出的信贷收紧意味日渐浓厚。
2月11日，央行发布《2009年第四季度中国货币政策执行报告》，设定今年的广义货币供应量（M2）预期增长目标为17%左右。强调要结合2010年经济增长实际需求、物价变动并综合考虑国内和国际市场流动性状况等因素，合理引导货币条件逐步从反危机状态回归常态水平。金融机构要切实把握好信贷投放节奏，使贷款保持均衡，防止季度、月度间过大波动。至此，货币正常化已成定局，去年极度宽松的货币政策面临终结。
房企融资或遭遇困境
去年极端宽松的货币政策有两大成果：一是经济数据到下半年开始向好；二是资产泡沫尤其是房地产泡沫创出新高。可以说，去年的天量信贷中有很大一部分流向了房地产业。
专家指出，货币正常化意味着金融危机时期诸多金融刺激和优惠政策将逐渐淡出，货币政策趋向收紧，房企通过银行融资的难度增加。而且存款准备金率的两次上调引发市场对加息更强烈的预期，不排除在流动性未得到有效控制、首季依然冲动放贷的情况下，央行进一步采取加息调控手段的可能。到时，房企即使能够通过银行获得贷款，借贷成本也会大幅度增加。
同时，房企融资的另一个重要渠道——房地产信托贷款也被封闭。日前，银监会发布《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》,要求进一步规范信托公司开展房地产信托业务,防范房地产信托业务风险,提高信托公司风险防范意识和风险控制能力。《通知》取消了2009年给予房地产信托的“特惠”政策,“四证”齐全再次成为房企获得信托贷款的“铁门槛”。也就是说,开发项目没有获得施工许可证之前，房企不能申请信托贷款，此举将限制房企“圈地”的融资能力。
房企未雨绸缪，融资出新招
虽然去年房企的销售额大增，但经过新一轮的"圈地"热潮，不少房企的资金链已经不甚宽裕。加之目前楼市的观望情绪蔓延，短期内依靠销售来充实资金的可能性也不大。不少房企纷纷另辟蹊径，展开一场融资大战。
1月22日，在香港上市3个月还不到的恒大地产宣布发行多达7.5亿美元、利率高达13%的高息债，成为今年内地在港上市房企再融资的单，也创下了内房股发债规模的新纪录。并且，在宣布发行高息债一周后，恒大地产又发布公告，称其控股股东即集团主席许家印全资拥有的鑫鑫公司与工银亚洲签订了股份抵押协议，通过抵押2.7亿股恒大股份以获得4000万美元的2年期贷款。除了恒大地产，已有不少上市房企在资金面上有所动作。如雅居乐与美国银行证劵亚洲有限公司订立信贷协议，获得了1.25亿美元的3年期贷款。
但需要指出的是，房企通过股市融资的成本也已经在增加。有业内人士向记者表示，去年9月碧桂园发行过2014年到期的3亿美元优先票据，利率达到11.75%，境外发债利率基本都是超过两位数的，而境内发债的利率也在提高。
另外，也有不少房企选择与其他公司合作开发项目来分担资金压力。
资金压力或促使房企加快资金回笼，房价出现松动？
有业内人士认为，在融资渠道变窄和融资成本增加的情况下，未来房企加速推房来回笼资金的可能性增加。“虽然市场再遇调整，但总部今年定的销售指标并不低。面对调控，我们目前还尚在观望之中，但未来加快销售速度，促进资金回笼已经变得十分必要。”该业内人士向记者透露。
记者调查也发现，虽然目前佛山楼市正处在淡季，开发商坚守高房价不放松。但“五一”之后，佛山楼市的供应量将逐渐增多，市场竞争空前增大。届时，楼价或将出现松动。
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