全国政协委员郭松海:百姓不再"蜗居"政府要做什么

房地产门户房天下  2010-03-04 20:07

[摘要] 近来人们常常议论“蜗居”， 其意思可理解为，蜗牛背着重重的壳，就像百姓购买了高价住房，为此肩负着巨额贷款，为偿还本息负担沉重，年轻父母在生命最好的20、30年间，在一生中最美好的时光，却步履艰难地行进在人生征途上。

搜房网讯 政协委员郭松海3月4日通过搜房网公开其2010年两会提案，以下为“百姓不再‘蜗居’政府要做什么？”提案全文：

近来人们常常议论“蜗居”， 其意思可理解为，蜗牛背着重重的壳，就像百姓购买了高价住房，为此肩负着巨额贷款，为偿还本息负担沉重，年轻父母在生命的20、30年间，在一生中最美好的时光，却步履艰难地行进在人生征途上。

居住是人们的基本生活需求，满足这种需求的普通商品住房，它的价格应该有一个合理的区间，以保证广大居民的住房消费，保障人们的居住权。许多市场发达国家以房价收入比作为度量住房价格是否合理的重要指标， 1998年联合国根据96个国家的统计资料，公布房价收入比的中位数为6.4倍，中位数与平均值相比较，不受值、值的影响，更趋合理。当前，我国大城市北京、上海、南京、杭州的房价收入比都超过了10倍，房价显然偏高。为此，要平抑房价的过快增长，使之较大地低于同期城镇人均可支配收入的增长，进而使得一些特大城市的房价收入比，逐步地回归到合理区间。为此建议：

一、政府应履行社会公共管理职责，调整房地产的供给结构。政府的公共责任在于为公民提供生存发展的必要经济福利和社会福利。当前，在房地产领域，平抑房价过快增长则是政府应承担的公共管理责任，应如同调控通涨一样调控房价。依据我国经济增长和住房供需的预测以及前10年房价同比增长率均值及其标准差，后几年调控房价的目标，可控制在上年房价水平上在 3%的范围内波动。因此，在房价收入比偏高的城市，在房价同比增长超出+3%的城市，应加大住房供给结构的调整力度，其经济适用房、限价房年供应比例要超过年住房供应总量的20%，并实行目标责任制。

各级政府要引导一些有品牌、有实力的企业开发中低价位普通商品住房，加大保障性住房建设，对于中小套型住房，在财税、土地、信贷政策上予以优惠；使房地产开发的供给结构与中低收入家庭真实需求逐步相稳合，以满足广大民众的住房需求。

二、完善土地市场管理的长效机制。调整土地供地结构，增加普通商品住房、经济适用住房、廉租房的土地供应；改善实行土地供应方式，增加土地招标出让，按照国务院颁发的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》 [2003 18号文]， “对普通商品住房建设，要调控土地供应，控制土地价格”；各地要加大土地市场监测与检查，据国土资源部统计，截至2009年底，约有1万公顷闲置土地，房地产开发企业手中拥有近300万亩土地，足够开发两三年，①为此，要认真按照《国务院关于促进节约集约用地的通知》规定，对土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费；对闲置土地两年的，要收回土地使用权。要对土地监察实行土地监察目标责任制。

三、积极筹措住房社会保障基金，建立住房社会保障。住房保障作为政府向居民提供的一种公共产品,其效用就是通过转移支付，实现社会收入的再分配, 用于解决中低收入者的住房困难，保持分配公平和社会稳定。各国政府支出中都有住房保障一项，英国政府此项开支约占GDP的２％以上，占公共支出的５％左右②。我国随着经济实力的增长，也应调整各级政府支出结构，压缩经济建设费和管理费支出，如现下每年公车消费就超过3000亿，具有很大的压缩空间，将节省下来的经费用于社会保障 ，提高财政支出中住房社会保障资金的比重。

四、尽早开征物业保有税，抑制房地产的过度行为。目前我国的房地产税收体系中,房地产交易环节的税收负担偏重,而保有环节的负担偏轻；买起房的人持有成本低，可多买多占有房地产资源。因此，要通过开征保有税来调节，迫使富人减少对地产资源的占有，增加市场供应，进而达到调节房价目的。开征保有税，要先易后难；要借鉴法国、韩国的经验，先开征房屋闲置税，如首先对商品住宅空置居首位的北京③，在5环内的空置房屋试点征收；然后再逐步开展物业税的征收。

五、在货币政策上，要实施区别化的信贷利率政策。对于中小套型和中低价位住宅开发项目，贷款政策上可予以优惠。如适当降低房地产开发项目资本金比例等。实施差别利率政策，对自住、改善性购房，个人住房抵押贷款利率仍执行七折利率优惠；对性购房贷款如购买第三套住房的，对投机性炒买炒卖的不予贷款。

六、建立全方位一体化的房地产管理信息系统，作到市场供求信息公开、透明，给予市场以正确导向。系统应包括土地出让、房产交易管理、权属登记、信息发布、档案管理等模块。通过网络连接各模块，实现房产信息的共享。新建商品房网上备案系统信息要作到实时性和准确性，保证备案系统与发布系统、交易权属业务系统的及时联结；存量房交易、房屋租赁等数据要经过分类、统计、分析后，形成买卖、租赁备案、抵押等量价汇总数据及时发布。市场管理信息系统应尽量做到人性化，方便灵活，提高系统的实用性。

七、规范政府及相关部门不合理的涉房收费项目，降低收费标准。住房开发过程中的各种收费繁多，提高了房地产开发成本，最终打入房价，转嫁给购房者。为此，应进行房地产开发审批和收费制度改革，如项目可实行所在区域的规划环评，区域内单个开发项目不再单独办理；又如严格规范房地产开发收费项目，对空气监测费、项目可研费用应不再收取；对用地规划测图费、防空地下室异地建设费、新墙体材料专项资金等，应合理降低收费标准。再如对一些经营性服务收费行为，如天燃气新增用户建安价格、电力新增用户配套费、有线电视新增用户收费等应合理定价，不得垄断定价。

八、着力培育住房租赁市场，降低普通商品住房租赁税收。要引导居民树立购买与租赁并重的二元化消费观念，租房应是城镇居民居住的第二选择。考虑到每年有近千万大中专毕业生进入社会就业，每年有近2000万农民进入城镇，他们当中将有相当部分在城市租赁居住，那是一个巨大的租赁市场。政府为此要提供大量的廉租房、公共租赁房；并为住宅租赁市场创造良好政策环境，在小户型住宅的租赁市场中，出租营业税予以一定的优惠。

①余星涤：闲置地长效机制正在形成《中国国土资源报》 2010- 1-2

②黎兴强：国外住房补贴模式的国际比较及其对中国的启示《消费导刊•理论版》 2009年-03期

③廖燕华：中国应尽快对闲置房征税 华经视点研究 中国行业研究报告网讯 2009-6-17