全国政协委员郭松海:关于开征有关物业税的几点意见

房地产门户房天下  2010-03-04 20:22

[摘要] 2003年10月党的十六届三中全会《决定》中明确提出：“实行城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。然而，时经六年多了，物业税仍处于空转试验阶段，开征物业税仍面临着诸多难点：

搜房网讯 政协委员郭松海3月4日通过搜房网公开其2010年两会提案，以下为“关于开征有关物业税的几点意见”提案全文：

2003年10月党的十六届三中全会《决定》中明确提出：“实行城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。然而，时经六年多了，物业税仍处于空转试验阶段，开征物业税仍面临着诸多难点：首先是确定物业税缴纳人，目前缺少完整房屋产权管理系统和地籍信息系统，设计、征收物业税需要有准确、完整和清晰的产权资料作基础，这是先决条件。其次，是土地出让金是否并入物业税，将土地出让金并入物业税征收面临实践难题。再是，征收物业税对现有房地产市场价格和供求、地方政府收入、企业利益和购房者利益等方面影响重大，面临来自现有财税体制、经验不足、工作量大和避免市场冲击过大等问题的制约。

开征物业税，可以抑制房地产市场的炒卖行为，对房地产虚高价格进行调节，对社会势弱群体的住房税费予以减免优惠，这有利于缩小社会贫富差距，促进房地产健康稳定发展。为此，建议加快开征物业税的研究和征前准备工作：

一、建立大中城市统一的房产权属档案体系。要由政府牵头指导，整合房管、税务、银行等部门及社会有关层面的力量，实现各大中城市联网，建立个人房产权属与信用数据信息资源共享的平台，实现房管、税务、银行部门之间个人信息的共享，规范标准和查询体系，保证网上备案系统信息的实时性和准确性，确保数据采集无误，为开征物业税提供可靠依据。与此同时，国务院或有关部委要以规章制度形式，对房产权属档案体系和个人信用体系的建立和信用信息的采集、使用、管理等进行规范。

二、改革土地批租制为土地年租制。建立与物业税相适应的土地出让制度，取消土地出让金，改为按年均匀征收。见于在土地“招拍挂”批租制下，土地出让金已包含了未来40—70年的物业税，为实现税赋公平，即物业税开征前支付过土地出让金的业主可不交物业税或进行税款抵扣；只有土地出让金抵扣完毕后才交纳物业税，物业税开征后土地出让金纳入物业税中按年增收。

三、实行差别性的税收政策。在物业税的设置中，应充分发挥税收在房地产消费环节和保有环节的调控作用，实行差别性的税收政策,区分消费性需求和性需求；在消费环节，对套自用普通住宅，物业税税率考虑在0. 2%。对第二套住宅，考虑到房改中按标准购买小户型二套房问题，以及房地产业发展中在很大程度上把第二套住宅当作休闲度假所产生的需求，也属于在当前渠道狭窄的情况下一种正常合理的。因此，对第二套住宅可按面积征税，如二套住宅面积不超过120平方米的，适用较低税率，如在0.5%--1%；对二套住宅面积超过120平方米的或第二套以上住宅，按面积或按套数实行累进制税率，其税于1%，对过多性购房征收较高税额，以提高其保有成本，降低其预期，以此来约束过度、投机行为。物业税按房地产评估价值作为计税依据，以客观地反映房地产价值和纳税人的负担水平。

四、将房屋闲置税置于物业税开征前，作为“实转”试点。房屋闲置税与物业税同属保有税种，但前者比后者涉及面小，关系简单，较易操作。房屋闲置已经成为一种“全球病”。对此，欧美国家正在以极其严厉的手段向闲置房开刀。商品房长期闲置，因它使所占用土地也在闲置，这种行为使具有垄断性土地及房屋资源停滞于“”环节，是对社会资源的巨大浪费，并使不可再生的国有土地资源被滥用于少部分人牟取暴利，使地产成为少数富人向一般社会公众赚取超额利润的手段。要建立强有力的开征房屋闲置税的组织协调机构，面对这项全新工作，政策性强，技术要求高，涉及到千家万户的切身利益；为此，要加强领导，统一协调。建议由政府牵头，联络税务、土地、房管、水、电等部门，研究制定征收房屋闲置税的规则、标准、征税范围、程序、步骤、内容及征税的基数、税率等，制定相关配套措施政策，如确定房屋空置的年用电量、用水量衡量指标等；并组织协调各区政府、街道办事处、居委会、业主委员会及物业公司等各部门协手合作，付诸实施。

【注】现在，房屋闲置已经成为一种“全球病”，各国都普遍存在。对此，欧美国家正在以极其严厉的手段，向闲置房开刀。荷兰法律允许人们入住闲置一年以上的空房，而空房业主也愿意在政府的协调下无偿提供这些住房，瑞典为遏制闲置房数量上升的趋势，除了加强租赁服务外，瑞典政府甚至将无人居住的住房推倒。在法国的一些城市中，房屋闲置的年，业主必须缴纳的罚金为房款的10%，第二年为12.5%，第三年为15%，以此类推。丹麦政府则在50多年前就开始对那些闲置6周以上房屋的者进行罚款。在美国亚特兰大一些地区，甚至还有业主出钱让人租住其房屋以逃避因房屋闲置而面临的处罚。