全国政协委员郭松海:关于尽快开征物业税的建议

物业税  2010-03-04 20:24

[摘要] 近几年，每当中国的房价出现飞涨局面，开征物业税的呼声就会四起。从理论上分析，开征物业税可降低房价，但仅此过于狭隘，开征物业税对于完善我国税收制度、促进地方财政体制建设、防范金融风险等都具有重要意义。

搜房网讯 政协委员郭松海3月4日通过搜房网公开其2010年两会提案，以下为“关于尽快开征物业税的建议”提案全文：

近几年，每当中国的房价出现飞涨局面，开征物业税的呼声就会四起。从理论上分析，开征物业税可降低房价，但仅此过于狭隘，开征物业税对于完善我国税收制度、促进地方财政体制建设、防范金融风险等都具有重要意义。

我国的财产税类相当滞后，是在财产保有环节，缺乏相应的税种。开征物业税，建立地方政府财政的主体税种，使每届政府都有了一笔稳定的、可以预期的财政收入，从而降低了银行放贷给地方政府下属城投公司的风险。此外，开征物业税，对居住豪宅或拥有多套住房者课以重税，对一般居住者确定一定条件的免征额从而减少征税，可以调节贫富差距，维护社会稳定。

开征物业税已是大势所趋，但当前开征物业税仍面临的诸多困难：，物业税基本功能定位及税负水平的确定。要坚持为经济发展服务的方针，坚持给企业及个人等微观主体减轻税负，坚持征税后总体税负略低于至少不高于改革前房地产的税负水平。第二，房地产评估体系不完善。开征物业税后须按照国际惯例定期进行土地评估，届时采用何种方式评估不断变化的房产价值急需确立。第三，旧房的重复征税问题。物业税一旦开征，已经一次性缴纳了几十年土地出让金的旧房面临承受额外的税收负担，也就意味着重复征税。为此，建议采取以下措施：

一、纳税人的确定。从理论上讲，物业税的纳税人为在我国境内拥有建筑物权及土地使用权的单位和个人，即房地产业主。但是，这里有三个问题要考虑：一是物业税开征后土地出让金纳入其中按年增收，为实现税赋公平，在物业税开征前的已购住房，即物业税开征前支付过土地出让金的业主可暂不交物业税先进行税款抵扣；只有在土地出让金抵扣完毕后才交纳物业税。二是对于很多企业、部门和事业单位产权不清的用房，在目前明确产权关系尚有相当大困难的情况下，可以暂时以实际使用人为纳税人。三是对于本国居民在境外拥有的建筑物和土地也应交纳物业税，应比照所得税采取税收抵免的办法来避免重复征税。

二、课税对象的确定。从国外来看，物业税的课税对象有两种：一是物业本身的价值（或者价值的）；二是物业取得的。从我国的现实来看，种更为合适，在对物业价值进行年度评估后，用评估的价值乘以税率，得到应缴纳的物业税税额。按评估价值征税作为计税依据既能体现公平原则，又能较好的调节土地级差收入，保护土地资源，还可以促使纳税人合理利用房产、土地，规范房地产交易和促进房地产资源的有效配置。建议目前由省、自治区、直辖市人民政府认定中介财产评估机构，每3—5年评估一次。

三、税率的确定。在制定物业税税收政策时。建议采用幅度比例税率（如0.1%——2%），只规定税率幅度，由省、自治区、直辖市人民政府在规定的幅度范围内，根据本地市政建设状况、经济发展水平等实际情况，确定本地区具体税率。

四、征收方法的确定。对于个人的房产采用自主申报的方式，对单位房产采用代扣代缴、代收代缴的方式。纳税人交税可以按照“按年计算、分月或分季预缴、年末汇算清缴、多退少补”的原则，这样分开负担纳税人更容易接受。

五、减的规定。借鉴国外经验，物业税的减免措施主要应考虑以下情况：一是对非商业用途而持有财产实施减免，对有和无的加以区分，以调节社会各阶层的收入；二是对弱式群体实施减免；三是对公共或公益事业实施减免；四是对本税税基当中已经为其他税项所用的实施减免；五是对本地区急需发展的事业单位占用的土地、房屋等物业实施减免，以鼓励这些行业的发展。