"返点"变身"担保费"房贷"潜规则"何时终结?
中国证券报 2010-03-15 07:50
[摘要] 新年伊始，一纸叫停房贷“返点”的行业自律性公约下发至各商业银行。但是作为一个沉积多年的行业“潜规则”，在交织着银行、中介、购房者等的多方利益博弈下，“返点”能否真正“叫停”，业内人士似乎并不乐观。
"返点"变身"担保费"房贷"潜规则"何时终结? (郑中)
新年伊始，一纸叫停房贷“返点”的行业自律性公约下发至各商业银行。但是作为一个沉积多年的行业“潜规则”，在交织着银行、中介、购房者等的多方利益博弈下，“返点”能否真正“叫停”，业内人士似乎并不乐观。
中国证券报记者经过多方了解发现，时下房贷“返点”正在以“担保费”等方式重新现身房贷市场。称，由于中介机构在二手房贷市场仍旧保持着对银行的强势地位，在现行体制下，让“返点”从房贷市场禁绝将困难。一个健康有序的房贷市场，与其机构采取高压政策对“返点”行为进行截堵，不如从根本上，要求银行加大产品创新力度，通过价格竞争、服务竞争来吸引房贷客户，做到标本兼治。
由来已久：银行的“挖角”行动
个人按揭贷款由于有房产作为抵押，一直被银行视作安全的贷款品种。新房贷款一般会和开发贷款捆绑，易于被大银行垄断，“一般情况下，二手房贷市场也是大银行的天下，中小商业银行想分一杯羹，只能采取提供‘返点’这一手段。”某业内人士告诉记者。
“返点”这一“潜规则”由来已久，而在信贷宽松、银行争夺客户的时代，银行在和中介的博弈中，相对处于弱势，使得近几年“返点”越发水涨船高。
有业内人士指出，“返点”本非中介强求，而是银行主动的意愿，以此来博得中介支持。房屋中介掌握大量房源和客源信息，“中介公司介绍的客户都是批量的，一般银行和某几家中介签订了合作协议，银行的二手房贷业务立即能在短时间内有所突破。”
但在利益输送背后，往往牺牲的是商业银行自身的盈利。该银行人士透露，“返点”是一次性付给中介机构，银行需要通过多年经营房贷业务的息差来弥补“返点”支出。如果购房者选择提前还款，加上资金成本，银行往往无利可图，甚至亏损。
某银行个贷部人士告诉记者，经过2008年数次降息以及房贷利率七折优惠，银行二手房贷的利润空间变得相当狭小，尤其是放贷年银行基本无利可图。
之前北京二手房市场上，银行给中介机构的返点一般在1.5%到2%左右，而有个别小银行为了短时期内获得客户数量的提升，甚至将“返点”提高到3%，对银行造成大的成本压力。
举例来说，银行执行二手房贷七折后房贷年息是4.158%，银行的存款年率约为2%，银行在这笔贷款中所产生的人员成本等费用大约是1%，同时，银行还要在年计提1%的拨备，如果按照2%的标准给予中介机构“返点”，那么银行在贷款发放的首年基本上是亏损的。
而“返点”造成的危害远不只银行一方，一份调研报告指出，个别房产中介机构和人员为获取“返点”而“飞单”、“跳单”，甚至在彼此之间买卖贷款资源，直接损害了客户的利益。
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一纸禁令：“潜规则”岌岌可危
2009年12月底，中国银行业协会下发《关于规范做好个人房地产按揭贷款业务维护市场秩序的自律共识的通知》，要求“自2010年1月1日起，停止以任何形式向房贷中介及其从业人员支付与所提供的服务不对称、纯粹业务介绍的‘返点’费用”。
就在大行表示坚决执行禁止“返点”政策的同时，很多中小银行在这方面却表现得比较暧昧。某大型银行人士表示，“我们也曾给中介提供‘返点’，但是一般会低于行业的平均水平，也就是0.8%-1%。”
但由于去年房贷按揭数量的激增，很多大型银行已经“喝饱”。大型银行做业务开始“挑肥拣瘦”，银行重新在房贷利润的分配博弈中掌握主动。目前中行、建行等大型国有银行已经明确取消和房地产中介的合作。
银行人士表示，存款准备金率的上调和机构的窗口指导，使很多银行对信贷投放都采取了规模控制，个人住房按揭贷款一定程度上受到挤压。另一方面，对房贷风险的重视，令二手房成为重点调控的对象。
据调查，很多二手房中介的“返点”收入甚至达到总收入的三成。机构的禁令，和银行的“过河拆桥”，对于很多中小房地产中介机构无异于釜底抽薪，房地产中介行业“洗牌”在所难免。
而上述人士表示，以前正是因为“返点”的存在，很多购房者都能从中享受到优惠，一般中介指定银行后，购房者都能在房屋的买卖手续费上享受到一定的折扣。“其实‘返点’取消之后，还是‘墙里亏损墙外补’，房屋交易双方的费用支出自然有所提高。”
暗渡陈仓：改头换面的“担保费”
有业内人士指出，叫停“返点”后，中介的业务收入将会收缩，但“返点”彻底离开市场是不太可能的。
比如，在国有大型银行开始压缩房贷业务的时候，很多中小银行却从中嗅出了市场机会。某股份制银行人士告诉记者，全行2010年工作会议上，已经明确提出未来要大力拓展房贷业务，抢占市场份额。“我们行的房贷业务一手房和二手房的一般是6：1，二手房业务未来将有更大的增长空间。”
中国证券报记者了解到，在部分省份和地区，关于停止“返点”的要求并没有得到有效的贯彻，“返点”只是以更加隐晦的方式存在于市场之中。相关人士表示，房贷中介可以通过提供服务，向银行收取服务费。
有迹象显示，现在部分中介公司开始与担保公司寻求合作，要求银行以“担保费”来变相给中介支付费用。“一般来说，中介要么自己注册成立担保公司，要么找担保公司合作，银行向担保公司支付所谓‘担保费用’后，中介和担保公司以协商好的价格进行分成，以规避监督。”
业内人士指出，根据规定，担保公司是二手房交易中必不可少的一环。由于房产过户到房产证抵押有一段时间差，其风险不能由银行来承担，必须由担保公司承担阶段性担保。而中介机构就可以通过担保公司走账，使银行的房贷“返点”变相存在。
现在很多大型中介机构都在旗下设立了担保公司，这样“返点”仍旧只是拐了一个弯再次落入中介的腰包。此外，银行有时还需要向中介提供业务咨询费、营销费等等一系列费用，而很多中小银行更是借此和中介机构建立了稳定的合作关系。
某银行人士表示，有朝一日，“返点”很可能卷土重来，所以许多中小银行也舍不得放弃和中介之前建立的良好关系。一旦银行放贷压力再次显现，中介掌握的客户资源又将成为要挟银行的。
惊险对弈：银行赔本没赚吆喝
一位告诉记者，“返点”的存在，使银行一定成为最后的输家。他说，追逐“返点”利益，易引发中介机构道德风险。中介机构为获得“返点”，向银行提供虚假客户资料，虚假房产交易，更有甚者中介在获得“返点”后立即还清贷款，这样银行只能是“赔本也没赚到吆喝”。
而银行在提供“返点”后，也容易放松前期调查，脱离市场营销，简单依赖中介，甚至可能会引发银行员工违反职业道德的行为。“其实本身‘返点’就见不得阳光，而很多银行宁可牺牲也愿意和中介合作，这其中不排除银行个别经营人员能在整个分成环节捞到好处的因素。”如果能和银行业内人士做到“里应外合”，房地产信贷风险会在银行体系内快速积聚。
有表示，其实银行向房屋中介支付费用并不奇怪，在国外也存在银行向房贷中介机构支付的情况，但通常都要求必须向消费者明示，且不得超过核定限额，否则将被视为商业贿赂行为。由于我国目前体系尚无法对支付做到规范，所以取消“返点”也是当下一种必要的选择。
他说，文件的出台将促进商业银行在新的营销渠道开发和提升房贷产品线竞争力方面下工夫。现在很多商业银行开始自己做起“房地产中介”，采取直客式经营房地产按揭业务，对二手房贷款全程交易“免”、“零费用”。此外，各家银行都纷纷推出了新的房贷品种，如固定利率贷款、双周供、接力贷等层出不穷。“银行提升‘内功’才是吸引房贷客户的根本之选。”
不可忽视的“交易费用” (任晓)
“当存在交易费用时，制度是至关重要的。”制度经济学的开创者之一——美国华盛顿大学经济学教授诺斯的这句话,可以恰当解释银行业协会叫停房贷“返点”的必要性。
“返点”，是指商业银行为了争抢房贷业务市场份额（尤其是二手房贷款），而向提供房贷业务的相关中介机构提供的一种。“返点”的比例各家商业银行以及不同地区均有差别，从贷款额的0.1%甚至一度高达2%以上。
“返点”在2009年楼市比较火爆的时期达到高峰。2010年，中国银行业协会出台文件，要求国内商业银行不得以任何形式向房产中介以及房贷中介支付“返点”。
商业银行向房产中介提供“返点”或是以其他名义向房产中介额外支付的费用，可以看作是一种交易费用。如果商业银行自己吸纳客户所需要花费的成本高于其向房产中介支付的“返点费”（目前，从表面看来也确实如此），那么我们可以把这笔费用看作是银行提高效率的一个有效路径。
实则不然。“返点”不仅没有提高全社会的资源配置效率，也未对房贷市场整体健康运行产生正面影响。
中国银行业协会指出，“返点”的危害包括：一是引发房贷业务恶性竞争，扰乱市场秩序。房地产中介机构往往把商业银行的付费水平作为其选择合作银行的标准，从而导致商业银行竞相提高“返点”比例，引发房贷业务恶性竞争，扰乱了市场秩序；二是高“返点”抬高银行经营成本，损害银行利益，同时也损害消费者利益；三是在“返点”的诱惑下，部分房贷中介协助客户向贷款银行提供虚假材料，增加了银行房贷风险，影响房贷业务健康发展；四是由于房贷业务过分依赖中介，银行自身贷款三查往往松懈甚或放弃。
尽管“返点”便利了商业银行一时之需，但由此引发的市场恶性竞争、资产质量可能下降的风险，将使得商业银行为此付出代价。而“代价”这笔“交易费用”，将远远高于商业银行在“返点”中获取的利益。
此外，业内表示，“返点”的存在，一定程度上会降低商业银行在房贷产品创新的活力，而且由于“返点”的存在，会使商业银行在争夺房贷业务市场份额方面营销手段过于单一。
因此，“返点”叫停，从制度上有利于房贷市场健康发展。但简单的行业自律性规范无法帮助商业银行更好降低交易费用，银行“变相返点”也未能杜绝。层还应该为商业银行的市场化运营创造良好的制度环境，例如加快利率市场化建设，增大商业银行自主定价权，鼓励商业银行进行产品创新等等，使商业银行通过自身竞争力的提高，降低内部运营和外部营销的“交易费用”。
“返点”旧梦能否重温？ (高改芳 0
率七折的个人按揭贷款已经少见，沪上银行基本停止了给房产中介“返点”。
受住房成交量和实际工作日减少等因素影响，2月份上海市人民币个人住房贷款比1月份少增117.4亿元。商品住宅成交面积32万平米，比1月份锐减54%，已经连续两个月出现50%以上的减幅，成交量创下5年新低。
交易锐减、“返点”取消，上海某房产中介坦言，他们目前的日子“很难过”。但他坚信，银行的政策马上就会松动，房价上涨、返点重现的好日子就快来了。
停止“返点”
上述房产中介告诉记者，由于银行的贷款政策收紧，尤其是银监会一再提示房地产信贷风险，从2009年底以来，上海的银行基本上就取消了给中介公司的“返点”。“我们现在的收入就是房产买卖双方的。”该人士称。
经历了2009年的房价“狂飙”之后，部门开始提示房地产风险。取消中介回佣、保障银行利润是招。
2009年11月，上海银监局表示，上海市银行同业公会正在积极就《住房按揭贷款业务自律公约》征求业内意见，目前已基本形成共识，主要内容即为要求银行停止向房产中介“返点”。
上海银监局2月初召开中资银行业金融机构负责人会议，指出2009年上海的商业用房开发贷款不良余额呈现逐步上升态势，要求各银行业机构高度重视并采取切实措施严控房地产信贷风险。
2009年底，上海银监局组织辖内中外资银行开展了个人住房按揭贷款压力测试，结果不容乐观。初步结果表明，以2009年9月30日数据为基准，在房价下跌10%、20%和30%情景下，不良率将分别达到1.18%、1.51%和2.08%，比正常情况下分别上升0.73个、1.06个和1.63个百分点。房价下跌10%情景下的不良率是正常情况的2.6倍。
是否会昔日重现
“今后几年，房贷都将是银行的资产。”上海某贷款中介告诉记者。因为房贷通常在10年以上，贷款时间越长利率越高，银行越高。而且把一个客户绑定10年以上，会给银行带来很多派生业务。
因此，沪上大多数房产开发商、房产中介仍坚信上海房价今年仍会上涨，银行“返点”的做法会重来。而这波行情在两会之后就会启动。
“两会之后银行一定会有办法（把钱投入楼市）的。那时候我们就能重新得到‘返点’”上述贷款中介认为。
由于房产中介掌握大量的客户资源，而银行信贷员又有贷款指标的压力，所以银行的个人房贷，尤其是二手房按揭贷款一直都要倚重房产中介。通过房产中介办成的按揭贷款，中介可以获得的“返点”比例，2008年是购房贷款总额的1%，2009年提高到了1.2%。
除此之外，在2009年银行拼抢客户，贷款利率争相打折的价格战中，中小银行还曾通过房产中介“买”客户。
“好日子还会回来的，因为上海的房地产不会跌。”房产中介说。
“返点”催生楼市泡沫 (赵晓路)
叫停银行给房屋中介机构“返点”的通知已发布多时，经过了一段观望，各银行多数停止了“返点”。表示，“返点”行为扰乱市场秩序，鼓励投机性购房，对泡沫的产生起了推动作用，此外衍生了大量的造假行为，埋下隐患，应予坚决停止。信贷趋紧时叫停纵然容易，但要根除还取决于多方面因素。
催生泡沫应被取缔
中国社会科学院研究员、房地产金融刘维新认为，“返点”推动了投机需求的信贷。他说，“2009年信贷膨胀得太快、量太大，可以说是不正常的，成为了泡沫和房价连续上涨的推动力。取消返点费就是制止泡沫继续膨胀的手段。有正常需求的购房者，具备了一定的资产积累，通过正常资信审核渠道就可以获得贷款。所以叫停‘返点’费，不会抑制真正需求。”
银行业研究主任郭田勇指出，“返点”行为本身就增加了市场的混乱。他强调，中介的任务是帮助客户买卖房屋，而不应是帮助银行找客户。“我只让你给我找房，你把贷款都给我包办了，我不想在这家银行贷款，我的信息却先被透露出去。严格地讲，这是违法的。”他认为，本来中介就已经向客户收取了费用，现在又从银行收钱，从根本上也不符合其提供房屋中介服务的定位。
大量造假埋下隐患
据记者调查，北京许多中介机构每给银行拉到1万元贷款，便可拿到80元的“返点”，即100万元贷款的“返点”高达8000元，一些大中介机构的“返点”甚至全部归经办业务员。由此某些业务人员受到扭曲的利益激励，一方面帮助资信不足的客户造假，另一方面也劝说客户降低首付，多从银行贷款。一位业务员表示：“去年经手的业务至少六成都有不同程度的作假。”
房地产金融研究主任冯科表示，目前对个人资信的审查存在一些问题，由于的征信系统尚在建立中，个人信息包括收入情况采集有障碍，一般很难调查清楚。银行无法直接搞清客户的真实情况，中介造假的空间很大。
但冯科表示，不必太过担心此前由于大量作假所带来的风险。“可能会有些投机性购房存在数据的造假，但作假有‘往高做’的，也有很多‘往低做’的。比如一些人不希望透露自己的真实收入状况，就把收入做低。”
刘维新认为，“初步估计，购房者个人收入情况报到银行至少有50%是虚假的。银行委托中介进行信贷审查，自己并不是亲自去做，这里面就出现了很大漏洞。”他提到，尽管不同于美国次贷，我们的首付比例很高，但实际上很多人完全可以用造假掩盖资信不足，再通过其他手段如向亲友借款等来筹集首付。
治标容易治本难
在信贷趋紧的情况下，银行收缩阵地、取消“返点”顺理成章。但长期来看，如果不从根源上加以规范，一旦信贷变得宽松，利益驱使之下，“返点”仍会重新抬头。也认为，要切断“返点”的源头，还不那么容易。
冯科认为，缺乏了“返点”激励，为客户资信造假的情况将大大减少，这将把不少资信不足和投机性购房者推到贷款门槛之外。
郭田勇认为，从层来说，只能自银行这边来规范行为，加大违规处罚力度，行业协会也可以倡导进一步加强自律。但中介机构的规范和管理就要靠相应的管理者了。这涉及到不同管理部门之间的协调，只有管理部门各尽其职，相互协调好，才能在不论信贷是松是紧的情况下，都杜绝银行给中介“返点”这种不规范的、扰乱市场的行为。
冯科也表示，从层目前出台的措施来看，基本涵盖了各方面，但银行执行的力度也是关键。如果银行看空房价，那么不用要求，银行也自会加大执行力度。但房价如果继续上涨，或者放贷压力出现，银行恐怕执行起来还是会松一些。冯科分析，“返点”被叫停会挤出部分性需求，可能进一步使得二手房交易量萎缩，“后市还有待观察。”
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