一季度北京二手房成交量同比增长28.1%(图)
——规划、再度引发价格飙涨
房地产门户房天下 2010-04-01 16:32
[摘要] 北京市房地产交易管理网的网签数据显示：2010年第一季度，全市二手房住宅网签总量以47017套的成绩创造了自08年10月全面网签以来历史同期交易的最高记录，尤其是3月份25747套的过户量更是一举超越了去年3月（09年二手房交易拐点），有望再度成为开启全年二手房市场火爆交易的关键性节点。
图表：2009-2010年季度北京市二手房市场量价变化（数据来源：我爱我家）
搜房网讯 北京市房地产交易管理网的网签数据显示：2010年季度，全市二手房住宅网签总量以47017套的成绩创造了自08年10月全面网签以来历史同期交易的记录，尤其是3月份25747套的过户量更是一举超越了去年3月（09年二手房交易拐点），有望再度成为开启全年二手房市场的火爆交易的关键性节点。
另从我爱我家市场研究的相关数据表明，今年季度二手房市场的整体交易均价为19025元/平米，相比去年第四季度出现了19.46%的明显涨幅，而同比增幅更是高达70.79%。其中，根据不同权属交易细分数据来看，本季度二手商品房的交易均价为18438元/平米，较去年第四季度提升18.25%；二手已购公房的交易均价则已达20468元/平米，环比则显著上扬22.33%。市场季度一手房成交明显低于去年的同期水平，一二手成交比例约为0.61:1。
图表：2010年季度北京城八区二手房市场售价比较（数据来源：我爱我家）
2010年季度，全市二手房市场的整体交易行情先抑后扬，在经历了年初近两个月的交易淡季之后，3月份迎来的放量反弹与去年同期如出一辙，而年初“多观望少成交”的清冷开局也被供求双方快速回暖的交易意愿所逆转，在成交总量呈现“√”走势的同时，交易价格的行走曲线也在短暂的小幅盘整之后再次上攻，而一季度末量价齐升的交易格局也在很大程度上加快了二手房市场的步入成交旺季的步伐。
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图表：2009年8月至今北京二手房市场供需状况对比（数据来源：我爱我家）
我爱我家市场研究分析指出：与去年初施行多重优惠政策刺激二手房交易的回暖有所不同，今年元月1日正式实施的二手房营业税“2还5”恰恰是对市场整体的反向调节，旨在遏制部分短期行为借以促进房地产市场的健康发展。此项政策的颁布一方面助推了去年末二手房市场的交易爆棚，也在一定程度上透支了今年初的部分置业需求，进而导致1、2月份市场整体的观望氛围和买方市场的空窗期。不过，随着春节效应的消弭以及对政策的消化和适应，之前市场供需双方的观望情绪逐渐被不断积累的有效需求转化和分散，交易意愿渐趋活跃；与此同时，目前尚有针对90平米以下普通住宅二手房交易的部分优惠政策得以保留，从而达到对中低端客群合理住房消费的支持与保障；此外，有鉴于一季度新房市场放盘数量的相对低迷，市场中的置业需求更多的转向了具备现房等诸多的二手房市场；而在政府多次重申遏制房价涨势却迟迟未见交易价格回调的背景之下，央企的出现则加重了购房者对于价格再次走高的恐慌，诸多内外因的共同作用之下，引发了本季度末二手房市场的放量攀升格局。
另一方面，尽管宏观政策对于房价的上涨势头的打压态度鲜明，但从目前已经执行的包括营业税年限变更、信贷优惠利率从严以及暂停住宅用地等一系列政策措施来看，其对市场交易价格直接或间接的操控和抑制效力影响极其有限，从而使得整个二手房市场的交易均价仅在2月份出现了短暂的平行整固，但仍未破坏上行盘面；此外，致使价格上攻趋势得以延续的关键原因还在于尚无明显改善的供求失衡状态，数据显示，随着3月份市场热度的快速升温，客户需求量的环比增幅高达241%，供求比差距也重新拉大到1：3之上；不仅如此，随着城八区房源稀缺程度的加剧以及一手房开发远郊化趋势的凸显，外围区县二手房市场的交易价格也呈快速攀升之势，而央企现象更在一定程度上增加了周边二手房价走高的压力，进而助推二手房整体交易均价的持续飙升。
然而需要关注的是，对于刚刚进入政策温和期的房地产市场而言，目前房源交易价格的持续飙涨以及突然逆转的放量交易或将引发市场的泡沫化风险，而此行情也与政府打压房价上行保障自住的宏观导向背道而驰，若交易价格的非理性攀升局面继续下去，有可能提前引爆政府针对房地产市场的二次调控。
图表：2010年季度二手房市场整体销售分析统计—区县（数据来源：我爱我家）
随着多条线路的延伸趋势的远郊化以及通州扩容、南城发展规划等多角度全方位的政策支持，外围城区二手房市场的交易走势日渐活跃，从我爱我家提供的相关数据显示，今年一季度以来，远郊区县在整体交易比重中的所占份额较去年第四季度再涨0.55%。其中，成交比重环比增幅的是通州区，其交易份额相比去年四季度显著上扬了4.93%，而紧随其后的则是位于南城的丰台区，其环比向上攀升了3.37%。另从全市各区县的交易比重占比情况来看，以往朝阳、海淀和丰台三权分立的格局已经发展为今年一季度朝阳、丰台和通州三足鼎立的交易格局，三者的所占比重依次是25.81%、13.23%和11.57%。
图表：2009年1月-2010年3月北京二手房交易面积比较（数据来源：我爱我家）
从近一年来二手房市场的发展脉络可以看到，尽管期间经历了淡、旺季的周期性交替，但市场整体交易均价的攀升局面依旧未能有明显改观，由此在很大程度上导致了买方市场在房源面积选择上由大转小的需求位移。通过对交易面积的具体统计信息进行分析，今年季度60平米以下小户型房源的成交比重已经达到了38.95%，较去年第四季度攀升了2.33%，成为目前二手房市场中所占份额的一个区间，也是环比呈涨幅势头的区间；与之相反，120平米以上的房源交易比重则继续呈现萎缩的势头，11.35%的交易份额相比去年第四季度下滑了0.89%。
图表：2009年1月-2010年3月北京二手房交易总金额比较（数据来源：我爱我家）
全市二手房交易的均价涨势的持续使得二手房源交易总价各区间的成交比重出现不同变化，根据细分数据可知，今年季度，120万元以上区间占到了整体交易比重的56.07%，与去年同期相比大幅提升了16.63%，同比涨幅则高达41.03%；而70万元以下区间的交易份额则仅有6.41%，较去年第四季度下挫了8.30%，同比跌幅则已至32.75%；此外，70-90万元以及90-120万元区间分别占整体成交比重的12.72%和24.79%。由此看出，目前二手房源交易总价的多寡正好与其交易比重的大小顺序重合。
图表：2009年1月-2010年3月北京二手房市场总体客户群体成交构成状况（数据来源：我爱我家）
从不同类型客群成交量的所占比重的变化趋势来看，2010年季度，本地客群在整体交易比重中的所占份额为63.31%，环比去年第四季度回落了2.18%，同比降幅则达到了7.56%；相比之下，外地客群的交易比重进一步扩张，由去年同期的27.41%上浮至目前的34.54%，同比涨幅达7.13%。二手房交易均价的持续上扬加剧了购房者尤其是中低收入群体的置业负担，其中本地客群在整体成交比重中的收缩势头相对明显，而外地客户由于资金实力相对较强，对于价格因素调整所带来的影响其抵御能力也相应较前者要高，进而形成后者扩张而前者萎缩的反向运行格局。
图表：2010年北京二手房市场贷款客户状况（数据来源：我爱我家）
通过我爱我家的相关统计信息显示，2010年首次置业客群在整体贷款客户中所占比例为27.82%，而交易比重的客群则是二次置业的改善型客群，其占到了整体比重的56.95%；此外，从贷款类型的细分数据可知，今年以来，选择商业贷款的购房人占到了整体交易比重的51.37%，而公积金贷款比例仅有26.49%，其余22.14%的交易份额则是选择全款的客户。尽管目前的宏观导向依旧是以鼓励自住和改善型客群为主，但渐超负荷的购房成本迫使置业客群通过银行贷款途径来解决自身居住问题，而其中改善型自住对于住房面积的相应提升决定了其在贷款客户中的较高比例；此外，购房群体中部分客户并未有公积金缴存亦或是公积金缴存比例相对较低难以达到贷款预算等原因导致了目前贷款类型偏重于商业贷款。从我爱我家的数据反应，贷款客群由于受到房价增幅较快的影响所致，其贷款的金额有近46%的客户主要集中在40-60万，贷款年限多为20年左右。
对于未来的市场发展走势，我爱我家认为：短时间内市场的成交旺势有望得以延续。一方面，往年的3、4月份都是二手房市场交易的旺季，市场交易的活跃度相对较高；另一方面，虽然去年年底的政策影响透支了一部分今年的市场需求。但是从进入到今年来看，市场中的有效需求依旧较高；此外，面对可能出现的通货膨胀以及预期的加息周期，市场中以保值、为目的的购房的需求将会持续增加。
但是，市场成交活跃的同时，成交价格的一路飙升成为了一季度最不和谐的市场声音。面对规划的利好以及地块的出现，大部分业主选择了或者大幅提价的方式来应对。虽然北京的市场需求持续旺盛，但是这种跟风炒作的短视行为是极不理智的。过快增长的价格一方面容易将一个持续活跃的市场周期缩短，同时也将会招来更为强烈的政策调控。从近期的市场状况分析，二季度国家出台一系列相关调控政策的可能性较大。首先，交易税费、贷款利率的调整在所难免，自二套首付比例提升之后，首次置业的优惠利率很有可能将在二季度结束。其次，二季度市场中的一手房的新增供应量将会明显提升，其在很大程度上将会分流已经过热的二手房市场客群；最后国家近年来一直关注保障性住房体系的建设，包括土地政策的调整改革都将成为影响二手房市场价格的重要因素。
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