北京房价租售比已超曼哈顿 恐高症蔓延楼市
房天下综合整理 2010-04-12 14:49
[摘要] 房价还会上涨吗？那些一个月前还意志坚定的客，如今会摸出一枚硬币猜正反。信心，犹如光中之球，过快地膨胀，球面终于投射上恐惧的阴影。北京一位先后买卖过20多套房的炒家，一周前决定清仓出货。
“恐高”心理，正在悄悄袭向楼市的每一个参与者
（来源：《新世纪》-财新网 付涛 李慎）房价还会上涨吗？那些一个月前还意志坚定的客，如今会摸出一枚硬币猜正反。信心，犹如光中之球，过快地膨胀，球面终于投射上恐惧的阴影。北京一位先后买卖过20多套房的炒家，一周前决定清仓出货。
“现在也许不是点，但到了点就不一定卖得掉了。如果说现在还是刚性需求，也主要是的刚性需求了，那不如把房子当纯粹的品来看。”这位炒家说，“在这么高的价格之下，把钱继续积压在楼市，风险已大过。”
3月，北京的一手住宅成交均价超过 2.6万元/平方米，同比上涨59.5%，环比上涨16%。是3月的最后一周(3月22日至3月28日)，国内大部分主要城市，楼市成交量出现井喷，以北京、上海、青岛、南京、深圳、东莞、成都、杭州等城市成交量反弹的幅度。与此同时，北京“四环4万时代”将至的预言开始在坊间热传。
楼市还要涨多久？长城证券地产分析师刘昆认为，房价可能再往上冲20%左右就“到头了”，回调的时点会出现在5月。更多的分析相信楼市或许还有半年到一年左右的上涨时间。
高位恐惧症蔓延
恐惧心理并非特例。仿佛一夜之间，房价在高位上的继续狂飙让很多人心生恐惧。“最可怕的，是很多楼盘的疯涨，根本找不到理由。”一位地产业内资深人士感叹说。戴德梁行的一位分析师则表示，现在业内人士普遍的判断是，房价涨得太疯了，失去理智了。
现在，北京的房价已处于历史水平，甚至远高于2007年泡沫时期的40%以上。而3月底，国内主要城市住宅成交放量，在一些业内人士看来，既证明2009年货币超放背景下国人被放大的保值需求，也表明不少者在恐慌心理下开始抛售。
“(我们)盖好以后马上卖，不会等。”一位房地产开发公司销售人士对记者称，今年的情况是，开发商能赶到上半年推的，都不会推到下半年，开发商对高房价的持续性也深感恐惧和担忧，很多公司已放弃在北京、上海等一线城市拿地，并估计下半年可能会出现局部的调整。
华泰联合证券的报告显示，在大部分城市量价齐升的同时，武汉、重庆、苏州等城市已开始出现量升价跌的情形。被很多投行人士认为是中国楼市指向标的深圳，3月新建商品房成交套数和面积环比分别大升178%和186%，但成交均价回落16%，降至20433元/平方米。
去年底以来被爆炒的海南地产，疲态已显。3月，海口市住宅成交面积出现约37%的下跌，观望情绪浓郁。
而对于仍在上涨通道里的很多城市，租售比(当前房价比当前月租)的差距正在进一步拉大。
2009年10月至2010年3月，北京商品房住宅均价普遍涨幅超过60%，部分楼盘甚至高达120%。本刊主编王烁今年3月在网上发起了一个超过900人参加的租售比调查。结果显示，92%的参加者称所住房屋的月租售比超过300倍，45%参加者称月租售比超过500倍，21%在500倍到600倍之间，高于600倍的有24%之多。
所谓“租售比”，是指月租金与房价之间的比值。前述超过500倍的租售比意味着，房主出租40年也不能收回。
财新网专栏作家Barrons把北京与22个主要城市比较，发现其租售比已超越了美国纽约曼哈顿，在22个城市中名列，直逼日本东京历的位。
Barrons的分析显示，1991年日本泡沫高峰时达到60倍的年租售比(相当于720倍的月租售比)，在正态分布的几率中，年租售比超过60的几率小于被闪电击中的概率。这意味着，此时房价再往上走的概率比人被雷劈死的概率还要小。
Barrons称，如果北京完全重复东京的轨迹，那么房价还有一年左右的时间继续上涨，随后就会进入下跌通道，直至恢复到大城市平均水平的1：20的年租售比。上述分析与正在广泛流传的“2011年中国楼市崩溃论”吻合，正是近来互联网上讨论的热门话题。
“最坚强泡沫”？
但质疑者的问题是，中国会完全复制日本轨迹吗？据中金公司的研究，中国现在与上个世纪80年代日本房地产泡沫时期相比，虽存在诸多相似处，但仍有四大不同，包括人口结构、农村发展水平、外资参与程度，以及政企银关系等。
北京高通智库顾问公司总经理张宏就认为，楼市泡沫现在肯定有，而且很大，但泡沫的承受力很强，很难判断还能持续多长时间。
实际住房需求的高增长、人民币尚未到位、外资购房仍有种种限制、城镇化进程方兴未艾等，都是中国楼市成为“最坚强泡沫”的依据。大多数中国地产商人愿意接受“未来20年房价仍有上涨压力”的观点，认为中国住房“刚需”依然猛烈，导致房价下跌的因素远未形成主流。华远地产[8.14 0.49%]董事长任志强即指出，中国每年市场化竣工的住房大约只有500多万套，仅能满足不到一半新增家庭的需求。
“房价不败”的信心，助长了购房者的需求。一线城市的高档住宅中，客占比高达70%以上。以房价一直在飙涨的杭州为例，浙商证券分析师戴方直言，现在全部是有钱人在买，早已超出了杭州普通市民所能承受的范围。
在文化心理上，如今的中国与当初的日本有极其相似之处：盲目地认为地价只会上涨不会下跌，这种心理导致房地产一直处于供不应求的状态。当然，中国政府汲取了日本的教训。当初在日元对美元之时，日本仍降低银行利率，导致大量资金涌入房地产，加之未受到严格的银行、保险和非银行金融机构也在泡沫末期进入房地产领域，埋下不良资产的祸根。
纵观今年以来中国各部门出台的政策，不难发现政府对房地产泡沫可能带来的风险已传递出预警信号：央行定下紧缩房地产信贷的基调；银监会收紧房地产信托，并禁止信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款；保监会重申将严控保险资金房地产上限比例；证监会迟迟未给房地产再融资开闸，并审慎推荐房地产等8类公司创业板上市；国资委要求78家非地产主业央企15个工作日制订退出方案。
但事实上，2009年底以来种种人们预期内的调控政策均没有收到成效，其原因是市场普遍认为“未动真格”。一位北京地产商人在“两会”期间反问记者：“现在有房地产调控吗？”
果然，“两会”结束之后，未遭实质性打压政策的国内楼市，迎来了早到的“阳春”。3月15日，随着北京三块住宅用地被高价拍走以及望京地区每平方米2.8万元楼面价的曝出，楼市的观望情绪一扫而空。
“挤泡沫”注定是一个痛苦的过程，对目前的中国政府更是如此。业界对政府“挤泡沫”的决心，已经颇有“狼来了”的心态。“房地产是支柱产业，地方和财政都靠它，政府怎么会把房价打下去？”一位房产中介公司人士向记者分析，“今年政府只说要遏制部分城市房价过快上涨。”
“狼从哪里来”
几番“狼来了”之后，迫使政府加强调控力度的因素确在进一步聚集。3月28日到4月2日，新华社连续刊发六篇评论直指高房价与土地腐败。尽管新华社相关人士出面否认这些评论文章背后的政策暗示，但市场视之为未来加强调控力度的信号。随后，2月以来颇有起色的地产股股价，连日下挫。
“资本市场反映房地产市场的变化，通常会提早三个月至六个月。”一位基金经理表示。
华泰联合证券和齐鲁证券4月3日和7日发布的研究报告均认为，后期政策压力在加大。
华泰联合证券的报告称，“性需求向较有的二三线城市转移已是事实。如果在一线城市楼市泡沫过大的同时，再将二三线城市泡沫吹大，极有可能招致更为严厉的调控政策。”报告认为，新华社社论可能是为新政策出台进行铺垫，而较可能出现的新政策主要有物业税试点、提高首付和利率并严控房贷、改革招拍挂制度。
4月初，国土部发布报告称，北京、上海等地房地产已经“明显偏离理性者的正常率”，还会有一系列调控政策进行整治。
高通智库4月3日的一份研究报告宣告，中国一二线城市住宅的实际租金为负值。具体来看，一线城市高档住宅目前的年化率在2.5%左右，中低住宅在1.8%左右；二线城市高档住宅的年化率在3.2%，中低住宅在2.7%左右。一二线城市住宅年化率，均接近和低于一年存款利息；在减去通胀之后的实际率，已为负值。
这意味着，如果房价不再上升，资金存在银行里比买房更值钱。
这篇报告认为，目前货币超放背景下的房产需求已不具有可持续性，伴随房地产资产价格泡沫的持续放大，当前房地产价格与价值的背离程度，远高于2007年泡沫时期的水平，需求的预期颠覆，将使紧张的供应不足局面发生逆转，价格深调风险巨大。未来一年至二年内住宅市场价格出现20%-30%的深度调整并不为过。
每个人都希望自己身手敏捷，成为泡沫破灭前把“郁金香”卖给下家的投机者，但市场顶部与底部的拐点总在人们不经意间降临。最后一根压在骆驼背上的稻草在哪里？
很多人把目光投向央行包括加息在内的紧缩性货币政策。4月8日，央行重启三年期央票发行，此举被认为是进一步收紧流动性的信号。
而从1993年以来的十余次加息历史来看，温和加息或收紧流动性对房地产市场价格的影响并不明显。大幅或多次连续加息，才会对楼市影响显著，如1993年与2007年。
事实上，真要调控房价，加息无疑是最有效的工具，现在多空双方争论的核心是政府是否真有调控的决心。对政府来说，打压高昂的房价要比拯救处于深渊的楼市容易得多。除货币信贷政策，现在政府的税收和土地政策等调控之牌均蓄势未发。
一个值得注意的现象是，由于逃避一线城市房地产泡沫的开发商和资金纷纷涌入，部分二三线城市的房价正在上涨。
4月初，被视为房地产的长春“”频报。4月2日，龙创地产以7亿元拍下长春净月区樱花街13.5万平方米的土地，楼面单价达到5500元每平方米，溢价达287%。
“二三线城市房价这轮上涨，很可能成为中国房地产十年数来持续上涨的尾声。”一位长三角的地产开发商称。一线城市房地产价格飙升，对二三线城市的影响已成为目前政府部门关注的重点。
3月22日，国土部副部长贠小苏称，要防止地价波动向二三线城市扩展。国土部4月初发布的报告再次强调，由于一线城市用地成本已经大幅增加，土地成本辐射效应已相对减弱，部分用地和开发需求必将转向二三线城市，必须防止二三线城市地价跟风过快上涨。
可以想见，当二三线城市被卷入这场房地产泡沫的漩涡时，政府在调控中的被动性和难度将成倍增加。
无人知道，多少人将被最后一波狂潮吞没。
（来源：北京晚报 姚丽颖）
由于通州新城规划而导致局部楼市非理性上涨，最近市场出现一种荒诞的现象，接近6环的商品房单价竟然超过4环次新房。
“通州的房子都两万多了，我的房子在CBD东三环边上，怎么还卖不到五环外的价儿？”昨天荧灿地产华腾吉祥店接到一位劲松房主的电话，要求将自己原来130万元的小两居跳价10万改成140万元。
近来与这位房主同样郁闷的大有人在。据北京中原三级市场研究部统计，3月底开盘的项目中，通州部分商品房单价已经接近3万元，京贸国际城、世纪新城、K2海棠湾等老项目后期的售价也达到2.5万元。比较夸张的要数珠江拉维小镇，3月16日开盘单价16800元，10天后上涨到18500元/平方米。但依然遭遇疯抢，到3月30日，猛然调高到25000元/平方米。
相比之下，在同在3月开盘的东四环外项目美利山售价也仅为2.3万元/平方米。东三环劲松桥、华威桥、南二环开阳桥、右安门桥等内城区二手房价格还徘徊在两万元时段，远远比不上郊区新盘价格。北京首次出现了城郊房价倒挂的现象。
事实上，在3月份房价非理性上涨的大潮下，北京的东、北、南等其余均都出现了郊区房价格超过城区次新房的现象。除了热区通州外，大兴区3月成交1220套，相比2月的373套上涨227%。
荧灿地产一位经纪人告诉记者，上周在天通苑一套小户型挂出仅半个，楼下已经排了包括中介公司、看房者在内的近100人，“不少人带着十多万的现金来的，房主开门后吓了一跳，不到20便卖掉了房子，第二天就拿到了80万的全款。”
部分郊区与城区项目房价对比
新盘名称价格(元/平方米)二手房小区名称价格(元/平方米)
通州京贸国际23800东三环华威北里19800
通州K2清水湾23000—28000东四环后现代城19500
通州K2海棠湾22000南二环开阳里18880
大兴顺驰领海26000西二环恬心家园23200
大兴鸿坤理想城23500南二环畅柳园23000
(由荧灿地产提供，以实际情况为准)
1：1000的租售比
目前市场中者的比例在急剧扩大，城区约有三至四成是者，通州等热点区域已经达到五成。
炒作造成租售比远远偏离正常值。以通州为例，该区域二手房源均价为13000至14000元/平方米，总价约150万元，而平均租金在每月2000至2200元，租售比已超1比700。如果是商品房，平均总价则为200万元，房租相差不大，租售比便已达到1比1000，也就是说出租83年方可收回购房成本。
北京中原三级市场研究部张大伟认为，郊区房价的非理性，主要原因是需求不断外移，造成供不应求。而且，二手房通常只能获得评估值七八成的贷款，新房的贷款额度较高，而在楼市爆炒的阶段，任何一个利好都会被放大，城区的利好已经在去年透支，于是大量资金进入郊区楼市，“但是区域价格出现反常倒挂，市场必然会作出调整。”
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