物业税恐怕也难灭楼市之“火”
经济参考报 作者：叶建平 2010-04-13 07:17
[摘要] 不管是以恢复房产税的名义,还是酝酿立法,物业税的开征已经越来越近。
不管是以恢复房产税的名义,还是酝酿立法,物业税的开征已经越来越近。
对于眼下这种的楼市来说,没有物业税是不行的。确定合理的税率与征收范围,加大房产持有环节的代价与成本,抑制乃至投机的愿望与冲动,从而控制需求、降低房价,这是物业税干预楼市的主要手段,所以被称作高烧楼市的杀手锏。但是,具体到中国目前的楼市,物业税开征之后,房价果真就能应声而落吗?恐怕很难。
假如有这么一套房子,40平方米,价值100万元。每月出租给私人居住,月收入是1000元。刨去营业税、附加费、房产税、城建税、个人收入所得税、土地使用税、印花税七种税和维修费用后,每月可净赚约900元。开征物业税后,假设税率是1%,一年要交一万元,出租者似乎没什么赚头了。但是,按照目前房价的上涨速度,三四年后这套房子涨到150万元应该不成问题。每年1%的物业税,四年也不过6万元(按每年评估的房价总额算)。即使再加上房价总额5.5%的营业税、1.5%的契税、2%的个人所得税以及印花税等等,也就20万元。四年后卖掉房子,净赚30万元不成问题。
目前的房价中,地价可占6成。土地招拍挂的形式客观上助长了地价,也助推了房价。地方政府之所以热衷招拍挂,当然是因为土地作为一种预算外收入,地方政府完全可以自收自支,不受管控。所以解决楼市问题的途径,必须在物业税之外,对土地招拍挂和一次性收取土地出让金两种方式进行必要的改革。
官方对于招拍挂的口气已有所松动,可以看出这是我们改革的一个契机。这种改革不外乎有两种选择:一是变拍地价高者得为各项指标综合为优者得,使价格这一“惟一”因素变成“参考”要素;二是变价格“竞高”为价格“竞低”,在规定地价(比如区域性平均价)的前提下,未来的房价谁低谁得。这两种选择中,前者需要预防个人专断和权力寻租,后者则要测算好一个科学而又能服众的规定地价。
把一次性收取的土地出让金换算成每年上缴的地租,在操作上应该不会有太大的困难。进而把它与物业税捆绑起来,再简化现有涉及土地和房产的税种,归并为统一的不动产税,这既是一种新的改革思路,也完全符合的有关精神。其好处就是,可以在尽量加大住房持有 成 本 的 同 时 , 极 大 地 抑 制 , 降 低 房 价 , 保 证 楼 市 健 康 发展。而在这种改革推出之前,可以考虑让地方政府尽快交出土地出让金一次性收取的特许权,改由地方指定金融机构收取,并做到专款专用、收支清楚、财务透明。这是抑制地方政府获利冲动、扭转城市建设偏离正轨的有效手段。
当然,这种改革的阻力,还在于地方政府。如何多方调动地方政府的积极性,让其事权与财权相吻合,从而不再以土地财政为生存依赖,不再以大拆大建为自身政绩,是眼下要尽快做好的一道难题。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
房天下APP优惠多，速度快
