房贷调查之成都样本：体现差异化 严控“二手房”放贷

上海证券报  作者：涂艳  2010-04-13 07:20

[摘要] 银监会主席刘明康在博鳌亚洲论坛上，对于北京部分银行“自主审慎地将二套房及以上房首付比例提高到60%”的发言，再度引发市场关注层对于投机购房贷款的态度。

编者按：银监会主席刘明康在博鳌亚洲论坛上，对于北京部分银行“自主审慎地将二套房及以上房首付比例提高到60%”的发言，再度引发市场关注层对于投机购房贷款的态度。

面对日渐高企的房价，本报记者深入成都、南宁等地调查各地信贷政策发现：二三线城市在此轮信贷中并没有如往常般“慢半拍”，二套房首付4成、利率上浮的红线在时间被严格执行。

伴随着成都楼市在今年季度经历明显的回升，当地的房贷政策也有了更为收紧的趋势。目前，成都大部分银行房贷遵循首付和利率逐一递增的原则，对于投机性购房贷款予以打压。差异化的个贷模式，尤其体现在针对客的严控二手房放贷上。

日前记者到达成都时，第三届成都市网上房地产交易会正接近尾声，但坐落在人民中路一段的新交易大厅内人声鼎沸，私产、登记发证厅、办税大厅都座无虚席。

“今天刚要来缴税，这个月估计就能全办好了。”一位身着西装的年轻女孩正在忙里偷闲地向记者“拉生意”，这位地产中介经纪人告诉记者：“由于买家一次性付款，这单二手房买卖生意最快半个月就能成交。”

3月份，成都的二手房交易面积及价格均不像北京、上海等地反弹得如此，但是在不可复制及、快铁沿线，例如桐梓林、航空路CBD的楼价还是出现了明显的升温。据成都房管局数据显示，经过2月的逐步调整后，成都房地产市场逐渐开始回暖，3月商品房成交量环比增幅均达到50%左右。其中二手住宅成交共4776套，较2月出现大幅度的回升，环比增加3263套，增幅为215.7%。

当地银行信贷部门人士分析，成都当地对房贷的政策应该是“适度偏紧”，“目前二套房贷首付四成已成定局，且优惠政策较难申请。”而成都中原地产航空路一处网点经理则透露。“对于首套房，除了邮政储蓄银行还能办理两成首付、7折利率外，其余银行几乎都将首付提高至了三成，利率也上调至8折或8.5折。而二套房四成首付肯定没有商量，利率基本都要求上浮10%，但也可以尽量帮您申请不上浮。”

房产信贷收紧的风声也得到了农行成都锦成支行行长助理朱先生的证实：“今年以来，我们对房地产开发贷款准入性门槛提出了更高要求，例如开发资质从三级提高至二级，且更偏向于支持客户及品牌开发商。”

今年4月以来，包括中、农、工、建四大行在内的大多数银行已经着手严控房贷，是对投机性需求的打压。而在3月底，尽管成都中介承诺可以通过打改善型住房“擦边球”来获得二套房的优惠，但是记者昨日再次致电该中介负责人得到答复：“目前成都可办理二手房贷款的银行比较少，因为很多支行并无该权限。从仅有的几家合作行情况来看，如果属于第二套房，且交易房产是二手房，银行对放贷的态度比较排斥，改善型住房的‘擦边球’在实际操作中较难办。”

究其原因，成都当地一位房地产研究研究员张源分析，由于近年来成都新开楼盘集中，新盘基本可以满足刚性需求的释放，故成都当地银行对二手房交易的房贷较少涉及。“和上海北京不一样，在成都如果贷款购买第二套甚至第三套房，基本上银行就可以认定为房产投机。加之成都本地人的的观念并不普遍，所以才会出现在首套房与多套房政策之外，再以一二手房来区分相关贷款的情况。”

但是政策的收紧，似乎在短期内仍无法抑制楼市的“”。5月1日即将全线贯通的成灌快铁使得沿线房地产已经提前预热了一番：在售楼盘的均价已经从1个月前的3000元/平米涨至4800元/平米。而成都本地客也信心满满：“可以说，成都2010年房价不会跌，有自住需求的购房者都在‘虎视眈眈’等待时机介入，我感觉成都并非今年政策调控的重点区域。”目前手中已有十几套房产的者张小姐如此说道。