评论：以金融创新支持廉租房建设
新京报 作者：巴曙松 2010-04-13 09:22
[摘要] 在房价快速攀升,广大中低收入居民没有经济能力购买合适的住房时,以政府为开发主体向社会提供一定比例的廉租房,是中国住房保障制度的核心。
在房价快速攀升,广大中低收入居民没有经济能力购买合适的住房时,以政府为开发主体向社会提供一定比例的廉租房,是中国住房保障制度的核心。
笔者想重点谈谈公共廉租房融资模式的金融创新,以此逐步缓解资金困局。
一是开展房地产证券化。
中国的廉租房只租不售,因此其产权具有相当的稳定性。这部分稳定的房产可以作为抵押物向银行申请房地产抵押贷款。廉租房作为一种公共福利产品,其投入使用后的租金大部分来自政府的财政支出,因此具有很强的稳定性。虽然廉租房的回收期较长,但租金的连续性和稳定性可以得到保证。其实,这正符合资产证券化的特点,即发行证券到期后再支付者券款即可,这为廉租房回收的时滞性提供了便利。
房地产证券化作为一种创新的投融资工具,具有不易灭失、风险低、安全性好的特点,再加上房地产固有的保值性,可以使者获得较为稳定的率。
二是创新房地产租赁方式。2006年7月3日,建设部公布的《2005年城镇房屋概况统计公报》显示,2005年中国城镇人均住宅面积达到26.11平方米,住宅私有化率达到81.62%。从国际上看,法国的住宅私有化率为55%,荷兰为50%,经济高度发达的美国也只有68%。这些发达国家的住宅私有化率之所以较低,是因为它们拿出了相当数量的公房用于廉租,以解决特困户的住房需要。可见,中国住宅私有化率过高当然是一个成绩,但是也显示了一些缺陷。因此,要大力发展房地产租赁业,尤其是加快廉租房租赁方式的创新。由于中国的廉租房具有只租不售的特点,经营租赁、委托租赁等都是可以考虑的租赁方式。
三是建立房地产信托基金(REITs)。REITs实质上是一种房地产证券化产物,通常采用股票或者凭证的形式,赋予房地产这种不动产很强的流动性,同时还便于者参与或退出。仅靠租金的廉租房较一般的商业房地产更加难以回笼资金,而REITs正好可以解决这一难题,廉租房REITs可以将廉租房经营过程中产生的持续、稳定租金收入用来分红,从而吸引倾向于稳健的者。
四是发行住房建设公债。但是政府在确定住房建设公债发行规模的同时,还应根据财政收支运营状况合理确定债务的偿还期限。
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