土地出让制度改革仍在酝酿阶段 新政或于7月出台
上海证券报 2010-04-14 09:39
[摘要] 国土资源部将于本周五公布今年全国土地供应计划,上报了供地计划的城市也将恢复土地供应。但是在出让制度方面,革新仍在酝酿阶段。最新的消息是,国土部已经联合发改委、住建部等形成了初步的草案,并在容易产生“”的一、二线城市进行试点,新政或于7月出台。
近年来,土地出让方式在土地市场各利益方的博弈中不断变革,对房地产市场的发展也产生着深刻影响。
箭在弦上
国土资源部将于本周五公布今年的土地供应计划,上报了供地计划的城市也将恢复土地供应。但是在出让制度方面,革新仍在酝酿阶段。的消息是,国土部已经联合发改委、住建部等形成了初步的草案,并在容易产生“”的一、二线城市进行试点,新政或于7月出台。
回想2004年国土部发出著名的“71号文件”,以当年的8月31日为限,此后一律实行房地产的经营性土地“招拍挂”出让。这个被开发商称为“大限”的日子是土地供应方式变革的重大转折点,从此,土地市场各利益方的博弈逐渐增强。6年来,“招拍挂”制度一定程度上营造了一个公开竞争环境,但同时也发现,在各城市选择“价高者得地”后,得到的却是涌现、地价飙升,并且导致了房价的上行压力。
“的出现正是市场博弈的结果,而地价飙升背后却是制度性尴尬。”研究员回建强指出,政府现在最需要破解土地公平转让与地价飙升之间的矛盾。
眼下,业内也在呼吁进行土地招拍挂的制度改革。根据国土资源部上月提出的思路,招拍挂制度依然得到肯定,只是接下来要着重完善被各地实行较少的招标制度,增加招标在土地出让中的份额,以改变价高者得的游戏规则。与此同时,一些城市已经开始了探索,如上海采取了类似于香港“勾地制”的“预申请”模式、甚至将在5月试行招标出让,北京则尝试了让开发商们一次性报价的“暗标”形式。
公平与效率
不过,对于推行土地出让制度改革,业内依然抱有顾虑。就拿招标来说,一方面是增加评判等环节,流程较长,成本也不低,土地供应效率却降低;另一方面,招标的公正透明度也可能受到质疑,一些评判环节存在寻租行为并非没有可能。此外,土地虽然不再价高者得,但并不意味着今后卖的房子就不是高价房,毕竟房价与市场发展的“互动”更为“夸张”。
从目前的业内的呼声来看,普遍认同应结合城市总体规划及发展的实际情况,除商办用地出让可继续遵循价高者得的原则外,住宅用地出让一定要把“价格定生死”的模式改为“多点定胜负”的模式。记者了解下来,大致有两种建议,一是采取招标和竞价相结合的方式,二是采取每个竞标者只报一次价格的“一口价”方式。而且,甚至有人提出,无论是招投标,还是“一口价”,基本还是出价高的占,不如让开发商竞争时不报地价报房价,来个“未来房价低者得地”。
SOHO中国的董事长潘石屹此前在上海接受本报记者专访时就很认可第二种方式,“在北京这叫作‘一翻一瞪眼’,在土地出让当天,政府可以把过了资格审核关的开发商召集在一起,每家填个价格,当场翻开,避免现场拍卖中的争强好胜。而且如果真要控制地价,那就看谁的报价离底价最接近。”
不过,目前业内还担心的是,有心控制地价不难,但改变地价推高房价的现状会触及地方政府的深层次利益,这一点恐怕难度很大。
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