五成买房为了炒 通州楼市进入时代
房地产门户房天下 2010-04-15 09:50
[摘要] 在通州K2海棠湾楼盘现场，大大展位放的不是楼书，而是开发商有技巧排列组合的一系列让人看了就“触目惊心”的新闻。
房价飚涨所带给人的恐慌就像瘟疫一样在通州不断上演着。
搜房网讯 在通州K2海棠湾楼盘现场，大大展位放的不是楼书，而是开发商有技巧排列组合的一系列让人看了就“触目惊心”的新闻。
“北京涌现出新“”，6宗地块成交总价143.5亿”、“世纪星城：1个月涨3000元/平米”、“新城规划利好通州房价“””、“网签量创纪录北京二手房“疯卖””、“政策压不住涨势，高价买房”……
销售员小魏说，“”是告诉购房者房价总理说了不算；“通州新城利好规划”证明通州房价“只涨不跌”的神话还要持续。
“五一节前后均价三万/平方米、年底均价五万元/平方米”，就是这样的房价上涨预期让目前的通州楼市只能用“”二字来形容。
一个房价疯涨的时代
一个平常的工作日，通州K2海棠湾楼盘现场却依旧人流涌动。
“均价两万五，太贵了吧？”
“现在不买，五一节前后通州就要奔三万了，”通州的销售几乎都众口一词的说。没有天花板的房价预言让看过通州楼盘的购房者心里更多的是“买不到房”的恐慌。
这种恐慌不仅仅在购房中蔓延，就连售楼员也在恐慌自己的“客户”买不到房。
销售员小魏告诉记者，由于现在通州房价一天一个价，开发商根本不愿意开盘。“像这次，小户型的只拿出了27套。我们都是好几个销售员争一套房子，”小魏说，现在不管你是不是首套房，只有首付五成以上才有资格排号。
一个原本计划卖掉自己在通州的房产改去买其他房产的业主，在了解到通州这种疯涨趋势后，随即打消了出手的念头。“通州现在都奔三万了，马上就要三万五了，我要等等再卖”。
这就是通州，人坚信通州房价上涨已经是真理。而北京通州新盘项目房价3月以来一路涨势凶猛，几乎超过了城区很多二手房甚至新盘项目的价格。
根据北京市房地产交易管理网数据显示，在通州区目前新建商品房可售项目中，1月成交价格在1.4万元左右，而3月成交均价已 过2万元。
记者调查发现，目前通州部分商品房单价已近30000元/平方米，京贸国际城、世纪新城、K2海棠湾等老项目后期的售价也达到25000元。而相比之下，同在上个月开盘的东四环外项目美利山售价23000元/平方米。东三环劲松桥、华威桥、南二环开阳桥、右安门桥等内城区二手房价格还徘徊在20000元/平方米。
通州被无限放大的房价上涨预期同时也吸引了大批的客。而客的进驻让通州房价变得更加不可收拾。
一个购买了华业东方玫瑰的媒体从业者透露，拿到该项目一期房源的几乎都是以为目的。
亚豪机构市场总监郭毅告诉记者，在她近期去京贸国际城调研中发现，目前购房者主要是客。“现场购房者关注的几乎都是通州的远景规划以及是否通到该项目，很少有购房者去真正关心户型如何、周边配套如何，”郭毅表示，真正有自主需求的购房者都难以接受通州目前的房价。
建立在“空中楼阁”之上的通州楼市
在郭毅看来，没有实际基础建设支撑的通州，目前的房价疯涨属于过度炒作。
但在通州当地开发商看来，利好规划的通州就如同上海浦东一样，房价有着无限上涨的可能。而这些可能全部建立在目前的规划利好预期上。
“2010年北京两会上，通州新城建设成为最引人注目的一笔，政府工作报告中‘城市’的叙述最为‘抢眼’。经过新一轮调整和优化后，通州新城的核心区域从此前规划的新华大街一带北移到了五河交汇的位置。北移后的运河核心区将打造成北京的新商务，而在交通方面，除8条轨道线路将覆盖通州新城，规划部门正在考虑在1号线下方建设沿长安街运河核心区的快线，”销售员小魏向记者阐述了通州无限政策利好，北京ＣＢＤ东扩、超高地标将通州新城核心区、区内规划８条轨道交通……等等，
“现在通州规划的档次甚至要高于上海浦东，政府已经拿出办奥运的精神来发展通州，”中经联盟秘书长陈云峰认为，北京要建城市的规划在老城区或许是个概念，但是在通州新城就有落地的现实。
“两会之后，房地产已经发生了巨大的变大。现在老百姓已经不把房子当做房子来买了，更像是买股票。只要有预期就一定会买，”陈云峰认为，建立在良好预期上的通州房价上涨是合理的。
在通州地产商看来，通州未来的目标是赶超上海浦东，而这不是没有可能的事情，只是时间问题。
这个目标正通过房价被无限放大。而这种预期正推动着通州拆迁成本以及地价成本的不断上涨。据陈云峰透露，目前通州的拆迁成本已经达到15886元/平方米，这还不包括各种奖励费用。
“实际上，通州的拆迁成本已经将近两万元/平方米，这也支撑通州房价上涨，”陈云峰告诉记者。
更令业内人士担忧的是，随着下半年远洋、富力等品牌开发商项目的不断入市，通州房价又将面临一场不可避免的推涨潮。
但事实上，通州目前的存量并不稀缺。根据北京房地产交易管理网数据统计显示，通州目前期房的存量达到了11653套，而仅次于朝阳区的11974套，全市第二。存量更是海淀区的3倍。
“开发商有意识的也是促成该区域房价疯涨的一个原因，”业内人士表示。
担忧大于看好
在更多的业内人士看来，通州这种“卖预期”的房价上涨已经显露出非理性。
郭毅认为，通州目前楼市已经显露出泡沫。不管是产业规划还是交通规划都不是一蹴而就的，但这种提前过分透支房价已经让通州区域处于非理性上涨。而基本由客支撑的通州楼市，一旦有任何风吹草动，通州无疑将是遭受调整的。
一位不愿透露姓名的业内人士认为，目前通州在售楼盘普遍拿地成本都不高。而目前楼盘售价已经到了成本价的几倍之上。“像最猛的K2海棠湾是2003、2004年左右拿的地，现在卖到25000元/平方米，将来可调整弹性很大，”该人士认为。
北京中原三级市场研究部张大伟认为，目前通州已经出现非理性上涨。“通州炒作气氛浓郁，目前通州购房人群中已经有50%的人群为人群。大量的资金进入有新城利好的通州，使得区域房价出现了海南式的。在现在这个楼市爆炒的阶段，任何一个利好都会被放大，而城区的利好已经在09年透支，大量的资金开始炒作郊区，”他表示。
而这种炒作在中国社科院金融研究所研究员尹中立看来已经属于“离谱”状态。“如果大家都用自己的钱去就没什么风险，但如果都是用银行的钱去炒，一旦房价下跌，客将面临严重危险。”
21世纪不动产分析师齐凡认为，如果北京房地产市场继续保持“卖房市场”的状态，也许过不了多久政府就会出手管制，“中国房地产市场的‘政策市’属性强，所以只要政府下决心调控，肯定是能把房价降下来，只是政府更希望房地产市场能够软着陆。
“如果有调整，通州一定最危险的，”业内人士认为。
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