地产中介：二套房首付50%摧毁购买力

中国证券报-中证网  2010-04-16 14:22

[摘要] 对此，“链家地产”副总裁林倩表示，二套房首付及利率双双提高对市场影响较大，其中首付提高十个百分点将几乎造成购买力“摧毁”。

4月14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对此，“链家地产”副总裁林倩表示，二套房首付及利率双双提高对市场影响较大，其中首付提高十个百分点将几乎造成购买力“摧毁”。

“链家地产”市场研究部统计数据分析，2009年全年二手房平均按揭成数达到5.29成，也就是说贷款人群平均首付比例为4.71成左右；而当前改善性需求等二套房购买者的比例已经占到二手房成交的15%左右。就此林倩认为，从以上两个数据来看，50%的首付虽然只比原来提高10个百分点，但已经超出二手房市场平均支付能力，而假设2010年的购房需求仅为20万套左右的话，去除一季度2.5万套左右的成交，也会影响到至少2.6万套左右需求的置业节奏。

因此，此次二套房首付再次提高的影响相对要大得多，再加上当前房价的快速增长，很多二套房人群的首付能力面临更大考验，首付比例提高也面临更大风险，因此，从一定程度上说，此次二套房首付调高，将会放慢房产速度，从而平抑房价。

其次，利率提高持有增本增加比例较大，降低购房意愿。此前，关于二套房利率执行方面各时间段优惠程度不一，而此次再次调高至基准利率的1.1倍，对持有成本增加影响程度相当大 。以一套贷款100万，贷款期限20年的房子为例，月还款要增加1300余元，利息成本总支出增加32万元左右。林倩认为，持有成本大比例增加，会为当前高涨的需求降温，从而减少追涨房价等现象的发生，平抑房价。

不过，具体效果仍要以实际执行力度为准，毕竟自二套房政策在2007年9月份首次出台至今，政策相关执行方面已经几起几落，因此此次政策的实际影响需进一步观察。

附表1：”二套房”政策出台以来首付及利率变化表

时间

事件2007年09月27日

央行、银监会共同发布通知，通知规定“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍”2008年10月22日

人民银行扩大房贷利率下浮幅度，将商业性个人首套住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；首付款比例调整为20%2008年12月

政策进一步松动，根据规定，对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策2009年1月

北京二套房贷政策放开，二套房贷比照首套房执行2009年12月15日

“国四条”出台，国务院提出“支持自住房抑制投机购房，加大差别化信贷政策执行力度。”2010年1月10日

“国十一条”出台，规定指出“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价2010年4月12日

五大行收紧二套房贷款利率，其中，工行利率优惠由7折提至8.5折；农行、建行近日取消了二套房贷款的利率优惠；中行则执行1.1倍基准利率，交行正酝酿新政2010年4月15日

国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍

以上资料由“链家地产”市场研究部提供

附表2：贷款100万，20年，等额本息还款成本支出对照表

利率

月还款

成本增加

利息

成本增加

0.7倍利率

4.16%

6143.38

1332.38

474411.9

319771.4

1.1倍利率

6.53%

7475.76

794183.3

以上数据由“链家地产”提供

刘明康：北京 银行现已经要求二套房首付60%

（来源：京华时报）

4月11日上午召开的亚洲博鳌论坛“全球金融的新格局”分论坛上，中国银行业监督委员会主席刘明康表示，必须要把一套房、二套房进行区分，并且在首付的要求、在利率议价方面都必须有所差别。他同时指出，现在在北京，银行已经对二套房以及之后的房要求60%的首付。

点评：刘主席一语惊人，一时间引得者风声鹤唳，自住购房者拍手称快，但也引来银监会的紧急辟谣，认为媒体误读了刘主席的话，强调刘明康的原话为：“目前部分商业银行审慎评估二套及以上房风险。

比如，在北京的有些银行已自主审慎地将二套及以上房首付比例提高到60%。”其实，此消息传出的当晚，就有不少业内人士指出刘明康不可能说出这样的话，一定是媒体误读了，但老百姓还是更愿意一厢情愿的相信此消息是真的，由此可见大家对投机者的痛恨，以及对房价的爱恨之情。银监会的辟谣合情合理，的确很有必要，但是商业银行尚且在提高首付防范风险，但市场上乌泱泱购房的人，怎么就没有风险意识呢？抑或是他们都认定了北京的楼市空间还很大？

开发商认为影响只是暂时

（来源：每日商报）

“对于我们房地产开发商来说，这条政策无疑是遏制市场投机行为，抑制过快增长的房价和地价。这是差别化政策，市场调控的表现，应该会起到积极的作用。”滨江房产副总经理朱立东是这样理解二套房新政的。由于飞涨的地价，开发商在历次楼市飞涨当中都扮演了“被抬轿子”的角色：“地价高，楼价就高，最后老百姓难以承受。”

但朱立东对这个政策到底对抑制房价过快过猛增长能起到多大作用，还持保留意见：因为本次政策的出台很有针对性，二套房、多套房提高首付和贷款利率毫无疑问将抑制一定的行为，对性购房也会有抑制作用。不过，对于改善性住房也产生同样作用。至于大量的性购房是全款，则完全不起作用。“过去也出了很多类似平抑房价的政策，阶段性是有用的。”

不过杭州另一房产公司老总并不看好这一政策，原因是它“一刀切”，一定程度上抑制了“刚需”。“此次房贷新政本质上是抑制需求的政策，尤其是抑制改善型需求，当然也会对投机性需求有一定影响。但第二套房毕竟是改善型需求所占比例更大，这种一刀切的政策会对改善型需求抑制很大，它对一线城市房地产的成交量的影响会比较明显，但对一线城市房价影响有限。”

“另外，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%，我认为也不尽合理，如果这条政策没有后续出台的话，房价最后肯定还是要持续上升。”谈到开发商后期的定价问题，该老总表示，“和之前的定价比不会有太多的改变，价格并不是最为关键的。能买得起的，全部付清的很多。”地产股短期内下跌空间或不大

“新政出来，虽然消息面上是利空的，但对于地产股而言，短时间内或许是利空出尽，要跌都已经跌过了。”中信金通证券定安路营业部主管杨飞鸣认为，房地产市场和地产股的表现从今年的走势看，一直是分开独立的，所以对于房地产市场的确不是好消息。但是对于地产股而言，说不定就是最后的利空，周五可能就是最后打压一下，然后就企稳了。“毕竟前期打压得很凶悍了，差不多快到去年年底的位置了。对于大多数房地产企业来说，今年的整体业绩不错，再加上，新政只是进一步增加了买房人的成本，真正的人现在卖不卖也无所谓，随着油价、原材料等成本不断提高，房价要大幅下挫可能性较小，这一次真正打击的是想改善住宅需求的中产阶层。所以对于房地产公司而言，压力会有，但还不至于不能承受，股价再跌的空间已经小。”

“不过地产股短期内要有大的反弹也不是易事，而地产股又是和银行股捆绑的，地产股没有上佳表现，银行股也不会有，那么大盘蓝筹股也应该会表现平平。所以股指期货的推出不会对市场有太大的影响，估计市场会相对平静。”杨飞鸣同时提到小盘股的行情做头的迹象也十分明晰，即便是回抽也是出货。

北方某私募人士观点则完全相反，对于房地产股，延续大半年以来一贯的不看好。暂时难以有靴子落地的效果，因为这次的调控是组合拳，谁能保证这是最后一只靴子？

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