秦虹：房地产新政解读
中指研究院上海分院 2010-04-28 13:46
住房城乡建设部政策研究副主任 秦虹
大家下午好，高兴有这样一个机会跟我们华东百强企业代表有一个政策的交流，我谈谈我个人对政策的理解。
大家知道3月17号国发10号文出台了，引起了行业的重视，我们简单回顾一下今年刚刚过去的一季度中国房地产市场发生了什么。今年过去的这一季度是我们房地产市场历不太寻常的一年，是一二月份，我们房地产成交量出现了异常的。我们一二月份是销售淡季，很多项目绿化没有起来和开盘。我看了一下往年1到2月份，销售额不超过7%，今年商品房增长速度达到了38.2%，的旺盛。今年北京春季房产我去参加了，有两个现象值得引起我们注意。个现象，参观的人多，除了北京的居民外，还去了大量各地的看房者，你问他你不在北京，你来自东北，为什么要到北京看房产会，他说我们东北房子价格涨的太慢了，还是北京房价涨的快，我们要买房子要到北京买。还有在北京春季房展会上，北京市的项目仅仅占三分之一，还有三分之一来自国外项目，还有三分之一来自秦皇岛、烟台、威海这些北京市境外的一些项目。
这两个现象得到了什么感觉呢？两个感觉，一个感觉是去年可以说，过度宽松的货币政策导致社会上资金充裕，今年收挤资金是有一个过程的，今年一季度社会上的资金量充足，这些资金量在寻找出口。第二个房地产市场，我们一季度是房屋的真空期，钱多房少，所以北京在两会之后的天连续出了三块。现象出现之后，引发一连串二手房的毁约，的二手房不卖了，宁愿赔偿定金也要。同时有些开发商的销售不理性行为也出现。价格快速上升，导致很多企业不理性的市场行为，可以说房价快速上涨引起全社会高度关注，不只是因为房价上涨代表我们人财富的缩水。为什么大家跑到北京买房，为什么大家谴责房价高速上快，在房价快速上涨的时候，没有买房的人意味着你的钱缩水了，所以这是一个严重的社会问题。
从去年的经济工作会议和两会，大家解读到了一个信息，今年政府重要任务就是要管理好通胀预期，但是房屋价格快速上涨大大加剧人们对通胀的恐惧，对通胀恐惧就是对自己财富的恐惧，所以这个社会的矛盾巨大，甚至会影响到整个社会的安全和稳定，不缺房子的人也在进入房市，因为你不买房，你的财富会缩水，所以管理好房价上涨速度和管理好通胀预期，这两件事是高度关联在一起的。也就是说我们今年4月17号国务院会议以后出台一个文件，国发2010十号文件，有十条政策，我觉得它的核心目标是坚决遏制部分城市房价上涨过快。我个人理解有三个核心。
个核心要控制不合理的需求，通过供求双方来调节这个市场的房价。从需求方面讲，要控制不合理的需求。哪些算不合理住房需求？把性购房需求归为不合理住房需求。一个是大幅度提高性住房的成本，第二个坚决遏制投机性购房，什么叫投机性购房，我们可以看到买和卖的这部分需求。大幅度提高投机性购房成本，我们看到这一次政策里面，对你套、第二套、第三套住房都有新的规定。套买的房子不是小户型的，买的90平方米以上的，首付从过去20%提高到30%。第二套房和过去所理解的，对第二次贷款买房不同的是，家庭购买第二套住房，首付要提高到50%，利率要提高到1.1倍，这个影响是大的，就是说我们去年在购买第二套住房的时候，我们还可以享受到首付三成以及贷款7.5折的利率优惠，今年提高了首付，同时提高利率，意味着家庭买第二套住房，你购房成本提高一半以上。第三个，如果你买第三套住房，原则上统一规定要大幅度提高首付和贷款的利率。对于房价高、涨的快、供求矛盾紧张的地区，对第三套住房又有更加明确的规定，通过采取限贷和限制购房两条措施进行管理。限贷是指房价高、涨的快、供求矛盾紧张的地方，第三套房子停止给你贷款。当然了，还有储备税收政策，财政部加快研究合理消费和控制房地产的税收政策，这是作为政策储备在加紧研究，重点是控制投机性需求。政策体现了多管齐下、多方入手的特点。
第二个方面政策核心是加大供给的规模。怎么加大供给规模？有三条措施，一条是增新量，2010年准备推出18万公顷新增住房供应，把各个地方城市储备的土幅度推向市场。增新量来调结构。70%土地用于经济适用房、廉租房、限价商品房和中小户型商品房等。
第三，挤存量，加快房地产企业的开发结构，加强对土地税进行严查和严管。对囤地和闲置企业的开发土地，可以不准他拿新地，银行可以不给他贷款，银监会可以不批准其上市，从这些方法挤存量，加快存量土地的建设。
政策核心是加强市场，这次提的高，作为整个国发2010十号文件条提出的，就是强化地方政府责任，条稳定房价，第二条落实土地保障责任。实施省级负总责，市级抓落实，通过建立住房保障确立指标，考核加问责这些方式要求地方政府严格执行国务院出台的政策。同时要求各部委和各个地方根据当地的实际和各个系统情况落实国务院文件，大家看到了建设部积极的关于房地产市场预收管理出台了一系列配套政策。
应该说，这次政策措施细，力度大，规则严。我觉得这样一个政府出台，我个人理解，一定会使我们的市场出现两个改变，个在短期内改变市场的供求关系。为什么这么说，我的感受，一个是政府在控制需求方面，措施力度比较大，现在各个银行都已经开始实行。但是今年的住房供给特点是前低后高，也就是说一季度是我们的真空期，是因为跟去年有关系，去年整个房地产市场出现特点是房地产交易买卖活跃，但是真正房地产开发企业增速是在下半年，所以去年出现了我们全年土地购置面积负增长，12个月里面8个月新开工面积负增长，到10月份才开始转正，所以我们看到商品房在建面积和土地的增长速度在今年一季度全部都是历史高位，这三个数字，房地产市场的前提指标，的增长速度在今年一季度都是历史的高位，新开工面积增长60.2%，施工面积增长速度35.5%，土地购置面积增长30%，这些指标全部在历史同期的位。
所以我们说，已经建设的房子意味着到了下半年，或者未来一段时间都将进入销售期。销售的供应前低后高和我们现在需求受政策约束，我觉得今年也会出现这种供求关系的改变。这个是需要我们企业面对的问题。
第二个短期内改变市场预期，大家知道出现之后，无论是北京三个，带动了北京地价上涨，海南出现了也带动海南房价上涨，造成对全社会房价上涨预期的高度一致，所以价格上涨快。现在政策出台之后，社会上对房价走势预期发生变化，带动市场各个方面决策上的判断。这两个也是我自己的判断。面对这样的形势，企业怎么面对呢，我个人觉得，企业要重视政策管理房价上涨的预期的坚定性，因为政策是严的。但是呢，我们从另外一个角度讲，风险和机遇总是并存的，在中国之大，我们房地产企业之多，也代表我们未来在房地产调整过程中，出现不同区域和不同企业所面临的不同压力和表现，这也是必然的。
所以我们简单说，我的看法，经过这一年房地产市场的观察，房地产的特殊性决定房地产行业本身资金密集大，对资金周转管理要求高，他这样一个特点决定做大做强是这个行业的必然之路，如果你不做大做强，我们很多企业连拿地的机会都没有，更不要谈开发了。甚至我个人感觉，做大比做强还重要，这是我的看法。我手上拿了研究院做的2010年房地产的联席报告，这个报告里面，房地产百强企业里面规模的10个企业里面，其中有八个是综合实力最强的。中国的特点是发展不平衡，中国是一个巨国，他特点就是发展不平衡，地区差异大，我们说大企业才可能做结构，跨地区经营，规避不同区域的风险，做大才能做多业态。跨地区经营，那么他最终保持企业现金流的稳定，我们也看到很多大企业跨地区经营势头迅猛，会保证整个企业盈利的稳健性，就是因为做大。
这是我们作为企业来讲从过去历史经验上所总结的经验，对于房地产企业来讲，国家对房地产企业的发展和自住性需求还是支持的。我们看到国家对初次置业，如果90平方米以下，仍然可以享受3成首付、贷款利率七折的优惠。
第三我们从另外一个角度看到，如果在今年1月份，我们对中国经济是否还存在二次探底还存在很大的争论，50%对50%的意见对应的话，到了今天，基本上90%以上的意见认为，中国已经进入了新一轮的经济增长周期。从中长期看，中国房地产发展和经济发展的走势是一致的。我们还有一个角度就是2010年，我们安排新增贷款总量7.5万亿，依然是历第二个资金高点，我们又看到风险又看到机遇。这些对我们不同企业在不同的地区一定会产生不同的效果。
我祝愿我们百强企业都能够在我们的政策调整、经济发展过程中，抓住机遇，同时稳健自身发展，真正成为我们持久的百强企业，谢谢大家！
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